A bevásárlóudvarok házhoz jönnek

Az utóbbi években megszokott Budapest-centrikus üzleti ingatlan piac már a múlté. A beruházok sietve igyekeznek elfoglalni az eddig kevésbé kedvelt régiókat, városokat ? mielőtt a konkurencia tenné ugyanezt. A vidéki beruházási aktivitás ellenére a főváros sem marad plázaépítések nélkül.

gyre több cég döntött úgy 2006-ban, hogy a kisebb településeken is szerencsét próbál, kisebb méretű üzletekkel. A helyi vásárlóerőnek megfelelő méretezéssel változtatott eddigi magyarországi stratégiáján többek között a Tesco, a már bevezetett Penny Market, Plus és Profi áruházak mellett a 2004 végén bemutatkozó Lidl egy év alatt 51 egységet nyitott. 2006-ban az Aldi lép be a keménydiszkontok piacára. Az első ?kitelepülők?, a hipermarketek, barkácsáruházak megjelenése után egyre nagyobb számban tűnnek fel a plázák is.
Az Eston nemrégiben megjelent 2006-os ?Market Report?-ja szerint az idén folytatódik a kisebb alapterületű, bevásárlópark (stripmall) koncepció szerint épülő bevásárlóközpontok kínálatbővülése. A cég legújabb elemzése azzal magyarázza a központi ? fedetlen ? parkolóból külön-külön megközelíthető, legtöbbször U alakban elrendezett üzletek láncából álló központok sikerét, hogy a kialakításból adódóan gazdaságosabban üzemeltethetők az egy fedél alá épített bevásárlóközpontoknál. Így a kedvezőbb fenntartási költségek a kedvezőbb árú ? szélesebb vásárlóréteg számára vonzerőt jelentő ? termékeket árusító kereskedők számára is elfogadhatók.

Az Eston az eredményes beruházások illusztrálására a 2004 végén átadott Premier Outlets Centert emelte ki, amely a második, 4800 négyzetméteres ütemének nyárvégi átadása után rögtön bejelentette, hogy jövőre már a harmadik ütem építését is megindítja. Az új részleg akár 7-8 ezer négyzetméternyi üzletterülettel is bővítheti a budaörsi bevásárlóparkot. A második ütemben megnyílt 20 üzletet további hét követi a harmadik negyedévben, a jellemző havi üzletbérleti díj 25-30 euró/négyzetméter körül alakul. A korábban irodaház-fejlesztőként ismert Ablon Dunakeszin avatta második Buy-Way bevásárlóparkját: a Tópark Kereskedelmi Park látogatói április óta 20 ezer négyzetméteren vásárolgathatnak. Tovább bővül a 2005-ben értékesített Stop.Shop üzletlánc is: a soron következő gödöllői üzletnyitást (8 ezer négyzetméter) öt további vidéki helyszínen történő átadás követi 2007-ben. Lerakták a kábelművek dél-budai telephelyén megvalósuló Új Buda Center alapkövét is, a beruházó Sybil Holding is a bevásárlópark koncepciója mellett tette le a garast (15 ezer négyzetméter üzlethelyiséget és 11 ezer négyzetméter szórakoztató és rekreációs központot alakítanak ki).

A Jones Lang LaSalle (JLL) kiskereskedelmi részlegének elemzése korábban már felhívta a figyelmet arra, hogy a nagyobb beruházásokban gondolkodó befektetők kilépve Budapestről még elsősorban a nyugat-magyarországi régióban keresnek lehetőségeket. A legújabb projektek ugyanis Győrben, Székesfehérváron, Sopronban, Szombathelyen, Pécsett és Veszprémben zajlanak. A JLL szerint a nyugati megyeszékhelyeket és nagyvárosokat azért részesítik előnyben, mert ott magasabbak a jövedelmek, és erősebb a vásárlóerő, mint a kelet-magyarországi régióban. A cég helyzetértékelése szerint azonban a vidék felé forduló fejlesztők előbb-utóbb az ottani regionális központokban is megjelennek majd. Az újabb beruházásokra a JLL Debrecennek, Miskolcnak, Kecskemétnek és Szegednek adja a legnagyobb esélyt.
A cég kimutatása szerint vidékre általában a Budapesten megszokott alapterületeknél kisebbre méretezik a bevásárlóközpontokat. Ez alól az ECE által fejlesztett plázák ? köztük a már működő pécsi és a nyitás előtt álló győri ? a kivétel. A 35 ezer négyzetméteres Árkád Győr átadását az őszre tervezik. 2006 negyedik negyedévében várható az Európa Ingatlanalap nevével fémjelzett 30 ezer négyzetméteres tatabányai Vértes Center nyitása is.
Az Eston piacelemzése jelentős bővülést prognosztizál a plázafronton. A fővárosban már a tavasszal letették a legnagyobb hasznos alapterülettel rendelkező, mintegy 180 ezer négyzetméteren megvalósuló bevásárló- és szórakoztató-központ, az Arena Plaza alapkövét, amelynek fejlesztője, a Plaza Centers az adott részpiacon komoly tapasztalattal rendelkezik.
A Savoya Park bővítéseként megépülő Fórum Kereskedelmi Park első ütemeként egy 9 ezer négyzetméteres, kétszintes áruházat valósít meg a fejlesztő GRC; az első bérlők között az Office Depot és az Asco szerepelnek. A folyamatban lévő üzletházépítések minőségi szeletében az Eston a Klotild Palotában tervezett üzlethelyiségeket, az ING Vörösmarty téri projektjét és az Orco tulajdonába került BÉT-épületbe álmodott klasszikus belvárosi üzletet sorolta.
A piaci helyzetelemzés egy új típusú összecsapást is prognosztizál a kiskereskedelmi piacon. A Tesco kis alapterületű városi üzletek megnyitásával igyekszik újabb vevőkört megnyerni, és területeket elhódítani a konkurenciától. A brit kereskedő cég a harcot rögtön hét ? korábban Domusként működő ? üzlet bérbevételével kezdte. Hat üzletet Fotex csoporttól vettek át, egyet pedig az Új Buda Centerben terveznek megnyitni. A beruházás főként azoknak a hazai kiskereskedelmi üzletláncoknak okozhat problémát, akiknek a városba települő diszkontláncokkal is fel kell venniük a versenyt. A diszkontüzletek piaci pozíciója az elmúlt öt évben erősödött: a korábban 15% körül alakuló piaci részesedésük 2005-ben 17%-ra nőtt. A már említett Penny Market, Plus, Profi és Lidl mellé felsorakozó Aldi Biatorbágyon már megkezdte áruháza és saját logisztikai bázisa építését. A drogériák közötti verseny is erősödik: az Aldihoz hasonlóan német anyavállalattal bíró Schlecker három belvárosi üzletet nyitott márciusban, majd a Fotex csoporthoz tartozó Azúr kiemelt helyen lévő üzlethelyiségeinek átvételével a bevásárlóközpontokban is megjelent. Az év végéig tíz üzlet üzemeltetését tervező Schlecker a Drogerie Markt és a Rossmann riválisa lesz.

A ReSource információi szerint a többször eltolódott építési határidő után novemberre tervezik a VII. kerület legnagyobb beruházásaként emlegetett Garay téri épületkomplexum átadását. A piac helyén felépített hatemeletes ingatlant ? Magyarországon szokatlan módon ? vegyes funkciókra tervezték. A négy toronyba rendezett lakások alatt ugyanis a ?2. szinttől a első emeletig üzletek, irodák, logisztikai helyiségek helyezkednek el. A ?1. szinten pedig a lebontott régi helyett új piac nyílik majd.

Mintegy három év előkészítő munka után a zuglói önkormányzat nevében Rátonyi Gábor polgármester és az Echo Investment lengyel befektetési és fejlesztési cég képviselői szerződést írtak alá a Bosnyák tér mellett található közel héthektáros telken új városrész-központ megépítéséről. A cég a szerződés értelmében megvásárolta a fejlesztés területéül szolgáló ingatlant. Az üzletkötésről kiadott közlemény szerint az Echo Investment Lengyelország egyik legnagyobb, a Varsói Értéktőzsdén jegyzett beruházó, illetve ingatlanfejlesztő cége. A társaság négy piaci területen ? lakóparkok kivitelezése, kereskedelmi és szórakoztató központok létrehozása, irodaépületek és szállodák megvalósítása ? folytatja tevékenységét. A cég 2006. júniusáig 74 projektet kivitelezett Lengyelország-szerte, és a projektek kiváló minőségéért és szakértelméért több ízben is díjakat kapott. Az önkormányzat 4 milliárd Ft-ért adta el a cégnek a területet. A tervezett új városközponthoz csatlakozik a metró Bosnyák téri állomásának kiépítése is. A szomszédos ingatlanon, a volt MTK-pálya területén pedig egy sport- és kulturális központ megépítését tervezi az önkormányzat. A becslések szerint 150 millió euró értékű beruházás alkalmas lesz szabadidő eltöltésére, konferenciák rendezésére, vásárlásra és kulturális rendezvények megtartására is. Az elképzelések szerint részben vagy egészben az itt épülő új közigazgatási centrumban kap helyet a kerületi polgármesteri hivatal is.