2015 még semmi – Jövőre robbanhat az ingatlanpiac

Sokat vár a jövő évtől a piac egyik jelentős szereplője. A B és B+ kategóriás kereskedelmi ingatlanpiaci termékekkel tőzsdére lépett Appeninn Holding Nyrt. vezérigazgatójával, Székely Gáborral beszélgettünk a cég környékén történt jelentős változásokról, és a piaci kilátásokról.

Idén márciusban történt egy nagyobb változás, a válság alatt az egyik legnagyobb, de legalábbis leglátványosabban vásárló ingatlanbefektető cég életében, mikor is az Emőri Gábor tulajdonában lévő i-Cell Mobilsoft Zrt. beszállt az Appeninnbe, amivel 26.6 százalékos szavazati jogot szerzett. Milyen hatással volt ez a cég elmúlt fél évére?

Székely Gábor: Az új befektető érkezésével egy tőkeerős tulajdonossal bővült az Appeninn részvényesi köre. Emőri Gábor és cége elsősorban az IT területen elért eredményekkel vált ismertté, de befektetőként és cégtársként több gazdasági területen építi portfólióját, ingatlanérdekeltségei is vannak, amelyet az Appeninn-nel tovább bővített. Beszállásával a cégcsoport hétköznapi életében nem történt változás, de a következő időszakban ez a momentum is biztos támasza lehet a cégünk stabil működésének és a kecsegtető ingatlanbefektetési lehetőségek gyors és hatékony kihasználásának. Az Appeninn és a piaci szereplők számára is fontos visszajelzés, hogy az ingatlanpiaci befektetésekben rejlő jelentős értéknövelő potenciál kihasználásához a cégcsoportunkat választotta az IT területen igen sikeres üzletember. Ezzel is megerősítést nyert, hogy az elmúlt időszakban jól irányban haladtunk, várakozásaink beigazolódtak. Az elkövetkező 1-2 év fontos pozitív fordulópontot jelenthet újra az ingatlanbefektetéseink terén.

 Rózsaházak irodaház

Bár korábban több ingatlant is vásárolt az Appeninn, elsősorban a B-kategóriás irodaházak piacán, ám ez a lendület az utóbbi időben mintha alábbhagyott volna. Mi ennek az oka? Fog ez változni? Milyen új ingatlanok kerülhetnek a portfólióba?

Sz. G.: Az elmúlt időszakban a meglévő portfóliónk optimalizálására koncentráltunk. Kisebb méretű ingatlanjainkat értékesítettük, mivel arra számítunk, hogy 2016. első felében tömegesen kerülnek a piacra a bankok által korábban visszavett ingatlanok, amelynek révén lehetőségünk lesz minőségi cserére, hatékonyan üzemeltethető, de nagyobb irodaházak, ingatlanok megvásárlására. A jelenleg banki portfóliókban lévő ingatlanok megszaporodott hirdetései alapján előrevetíthető, hogy lesz lehetőség jól árazott ingatlanok akvirálására, miközben a bankok valós hitelezési kedve is visszatért. Az alacsony elvárt hozam, az olcsóbb banki finanszírozás és a jelentősen alul árazott ingatlanbefektetési lehetőségek miatt összességében a jövő év sokat emlegetett időszak lesz, mi is sokat várunk az elkövetkező évtől. Öt évvel a hátunk mögött elmondhatjuk, hogy sikeresen felépítettünk egy új céget, egy több mint 55 ezer négyzetméteres ingatlanportfóliót, amelyet megfelelő finanszírozás, 95 százalékos feltöltöttség mellett üzemeltetünk, az Appeninn papír a BUX kosár stabil tagja, a prémium kategóriában forgó tőzsdei cég. A portfólióbővítésünknek persze egyik előfeltétele, hogy megfelelő mennyiségű saját forrás álljon a cég rendelkezésére, amelyben a tőzsdei jelenlétünkre is minél erősebben támaszkodni szeretnénk.

Hattyú Ház

Júniusban nagy bejelentést tettek, mikor is 5 irodaház energetikai szempontú felújításáról adtak hírt. Ez inkább költséghatékonysági okokra vezethető vissza, vagy egyszerűen a bérlők mondhatni követelik a minőségi változást, és muszáj versenyezni ily módon is az A kategóriás irodaházakkal, vagy más B kategóriásokkal?

Sz. G.: Egy ingatlan befektető és üzemeltető számára a banki kamatok mellett az energia költségek jelentik a legnagyobb költségterhet. Ennek a költségelemnek a menedzselése kiemelt és fontos feladat, központosított beszerzéssel, aktív energia menedzsmenttel jelentős megtakarításokat értünk el. Következő ésszerű lépésnek bizonyult, hogy értéknövelő beruházásokkal tovább fokozzuk az ingatlanjaink energiahatékonyságát, és ESCO modell segítségével a megtakarításból finanszírozni tudjuk  szükséges beruházásokat. Az energetikai besorolás javulásával az ingatlanok értéke is növekszik, ez egy fontos értékteremtő lehetőség, amivel élnie kell az ingatlanportfólió gazdájának. Ha egy lakóingatlant alapul véve például 50 százalékkal csökkentjük egy lakóház energiaköltségeit és az éves megtakarítás így 300.000 forint, akkor ez egy 6 százalékos hozammal tőkésítve 5 millió forint értéknövelést eredményez. Bízunk abban, hogy az ilyen célra fordítható Európai Uniós forrásokra is eredményesen pályázhatunk a jövőben. Az ingatlan értéknövelése mellett persze a piac is kikényszeríti a változást, az ingatlanok versenyképességének megőrzése érdekében. Ezért arra számítunk, hogy ezt egyre inkább látni fogjuk majd a hazai irodaállomány megújulásában. Persze a növekvő feltöltöttség miatt még nincs erős külső presszió, de ha az új fejlesztések is megindulnak, akkor jelentősebb lesz a nyomás a bérlői szerződések elnyeréséért, amelyben az irodaházak lokációja mellett az ár/érték aránynak még fontosabb szerepe lesz.   

Páva Point irodaház

Mit gondolnak az egyre többször elhangzó “Most már úgy fest tényleg vége a válságnak” kijelentésekről? Sok minden történik. Csökken a kihasználatlanság, nőnek (de legalábbis nem csökkenek) a bérleti díjak, hatalmas méretű új projekteket és befektetési tranzakciókat is bonyolítanak. Ezt érzik önök is, vagy ez csak a jéghegy csúcsa, és a többség, a KKV-k és az őket kiszolgáló létesítmények tulajdonosai azért még nem hurráoptimisták?

Sz. G.: Bár van élénkülés a piacon – ami részben az alacsony bázis miatt, de már jól látható -, a spekulatív beruházások még mindig nem indultak el. Az elkövetkező években a budapesti irodaházak jelentős részét fel kell újítani, részben saját forrásokból, illetve várhatóan erre pályázati források is elérhetők lesznek. A hatalmas méretű, build-to-suit projektek néhány nagyon nagy alapterületet igénybevevő bérlő igényeit elégíti ki, a kis és közepes méretű magyar cégek túlnyomó része számára nem ezek a meghatározó célpontok, ha irodabérletről beszélünk. Bár bérlőink között nemzetközi cégek és nagyobb hazai vállalkozások, bankok is vannak, 90 százalékuk a KKV körből kerül ki, így az ő szemszögükből is látjuk az irodapiacot. Látjuk, hogy milyen típusú vállalkozások mennyit tudnak fizetni az általuk használt ingatlanért, azt is tapasztaljuk, hogy van növekedés a cégeknél, amely az irodaigényekben is tetten érhető a B kategória felső részében. Mindemellett ez még nem a kánaán, határozott várakozásunk, hogy 2016 érezhető fordulatot hoz majd és bízunk abban, hogy ez igaz lesz a tőkepiac tekintetében is. Bővülő befektetési lehetőségek, elérhető olcsó források és megfelelő stabil gazdasági környezet – ezekre számítunk, csak ezekkel a feltételekkel működhet egy egészséges gazdaság.

Mérleg u. 4.

Mit gondolnak az ingatlanpiac jelenéről és kilátásairól, különösképpen az önök szegmensét érintő B és B kategóriás bériroda-piacról? Mik segítik, és mik nehezítik a zavartalan fejlődést?

Sz. G.: Az irodapiac B kategóriás szegmense a válság következtében megerősödött, és ez így is maradt; mára magasabb szintű a bérlői fizetési fegyelem, emelkedett a feltöltöttség, hogy csak néhány momentumot említsünk. A B kategóriában is számítunk a minőségjavító beruházások megindulására, és azt is látjuk, hogy a vállalkozások nagy hányadának ez az irodai környezet jelenti a valódi opciót, stabil keresletet támasztanak a jó lokációjú ingatlanok iránt. Mi munkakörnyezetet biztosítunk a sikeres vállalkozásoknak, így az ingatlanpiac szempontjából is kiemelten fontos a KKV-k szerepe a nemzetgazdaságon belül. Elengedhetetlen hogy stabilan működjenek és megerősödjenek ezek a társaságok, növekedjenek és jövőjüket itt valósítsák meg.