Ipari ingatlanpiac: emelkedés előtt

A Colliers International budapesti irodája megjelentette az ipari ingatlanokra vonatkozó 2011-es piaci jelentését. A dokumentumból kiderül, hogy a 2008-as rekordok éve és a 2009-es alkalmazkodás éve után 2010 a stabilizáció jegyében telt a budapesti ipari ingatlanok piacán. A piac az év során az egyensúly irányába mozdult el, mind a kereslet- kínálat, mind a bérleti díjak terén.

„A piaci fejlemények nagyjából megfeleltek annak, amit a Colliers International várt az év elején, amikor is azt prognosztizáltuk, hogy a spekulatív fejlesztések drasztikusan csökkenni fognak, a keresleti szint hasonló lesz a 2009-es értékhez, valamint meg fog nőni az előbérleti szerződések szerepe. Azonban az új átadások mértékében tévedtünk, melyek alulteljesítették előzetes várakozásainkat.” – mondta Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának igazgatója az cég éves piaci jelentésének megjelenése kapcsán.

Az ingatlan-tanácsadó cég tanulmánya szerint a fejlesztői aktivitás gyenge volt 2010-ben, mivel az új átadások összterülete csak 63 000 m2 volt, fele annak, amit eredetileg a szakemberek vártak. Ennek az oka az volt, hogy kevesebb fejlesztést indítottak el a vártnál, és a fejlesztők arra az álláspontra helyezkedtek, hogy ameddig jelentősebb üres területek vannak a piacon, addig nem kezdenek el új fejlesztést. Az új kínálatnak a nagy része az év első felében került átadásra – négy spekulatív projekt 46 000 m2 összterülettel –, míg a második félévben csak egy 17 000 m2 -es built-to-suit (BTS) projektet adtak át. Ezek eredményeként Budapesten és környékén az ipari ingatlanok állománya 1,622 millió m2 -re nőtt.

A bérbeadások mértéke az év során nagyjából megegyezett a Colliers International várakozásaival, 122 000 m2 volt. Az összterület körülbelül negyede, 33 600 m2 keletkezett meglévő bérlők bővüléséből, megfelelve a historikus 15–40% közötti mértéknek. Az újonnan bérbe adott területnek a 71%-a történt „big box” épületekben, 20% közepes méretű ún. „small unit” egységekben és 9% városi logisztikai épületekben. A small unitok különösen jól teljesítettek.

A 2010-es év során feltűnően hiányoztak a nagyméretű 5 000, illetve különösen a 10 000 m2 feletti bérleti tranzakciók, és ezáltal csökkent az átlagos bérlemény mérete is, kb. 1 300–2 000 m2-re.

A logisztikai cégek, melyek korábban a bérbeadások nagyjából felét adták, szintén hiányoztak a piacról, most csak egy-két ilyen tranzakció történt. Ugyanakkor megjelentek a bérleti piacon a gyártó cégek, Budapesten és vidéken is.

2009-hez hasonlóan tavaly is sok bérleti szerződés újratárgyalás illetve meghosszabbítás volt. Azonban sok esetben ezek a tárgyalások közvetlenül a bérlő és a tulajdonos között zajlottak, ezért kevésbé transzparensek és túl kevés adattal szolgálnak ahhoz, hogy reprezentatívak lehessenek. „Tudomásunk szerint legalább 60–70 000 m2 újratárgyalása történt meg, de nem lennénk meglepődve, ha a valóság ennek akár kétszerese, vagy akár többszöröse lenne. Összességében elmondhatjuk, hogy a nézelődés, az aktivitás nagyon magas a piacon, sok cég keres megfelelő bérbe vehető területet, de egyelőre óvatosak maradnak, s gyakran még mindig kivárnak, hogy a piac hogyan alakul tovább.” – összegezte a 2010-es év keresleti mutatókat és eredményeket Beck Tamás.

Az üresedéssel kapcsolatban a szakember kifejtette, hogy mivel az elmúlt időszakban bizonyos mennyiségű ipari bérlemény felszabadulására is sor került, a múlt év bérbeadásai arra voltak elegek, hogy a nettó piaci felszívás a spekulatív épületek tekintetében 25 600 m2 legyen, szemben az előző évben elért 50 000 m2-el. Ez pozitív jelnek tekinthető, mivel azt jelzi, hogy a stabilizáció megtörtént és a piac egyensúlyi állapot közelében van.

A pozitív nettó felszívás eredményeként az üresedési ráta valamelyest csökkent 2010-ben, s az év végén 20,7% körül volt, az előző év végi 21,2%-hoz képest. Az üres terület mérete 336 000 m2-t tett ki 2010 végén. Ezen belül a spekulatív épületekben az üresedés kis mértékben nőtt, az előző évi 23%-ról 24%-ra, míg a BTS épületekben csökkent, 17%-ról 13%-ra.

Az üres területek továbbra is igen fragmentáltan helyezkednek el Budapesten és környékén. Míg 1 000–4 000 m2 között relatív könnyen lehet szabad helyet találni, addig 10 000 m2 fölötti egybefüggő területből csak nyolc helyszínből lehet választani, és 20 000 m2 fölött már csak négy helyszín áll azonnal beköltözhetően rendelkezésre.

A bérleti díjak stabilizálódtak az elmúlt évben, így a nagyobb alapterületű, „big box” raktárbérlemények nettó kínálati bérleti díjai általában €3,2–3,8/m2/hó között mozogtak, míg a városi logisztikai épületek tekintetében €5 körül alakultak. A tulajdonosok leginkább menedzselik az üres területeket, s próbálják kedvező áron kiadni, ám ilyen esetekben értelemszerűen nem preferálják a hosszú távú szerződéseket. Miközben az ipari ingatlanok adásvételi tranzakciós piaca teljesen halott volt 2009-ben, tavaly megindult kicsit az érdeklődés, leginkább a kisebb épületek és telkek iránt, főleg a KKV szektor részéről, bár tranzakció még így is igen kevés volt. Ugyanakkor a nagyobb épületek és telkek iránt továbbra is igen limitált az érdeklődés.

A Colliers International várakozása szerint 2011 a folytatódó stabilizálódás, illetve az enyhe építkezés éve lesz. Az átadások összterülete alacsonyabb lesz a tavalyinál, jelenleg csak két spekulatív fejlesztésről szólnak jelentések, összesen 10 500 m2 területtel. Ugyanakkor elképzelhető néhány BTS vagy előbérleti konstrukcióban megvalósuló fejlesztés is 2009 és 2010 után, amikor is sok cég leépített és racionalizálta működését. Az ingatlan-tanácsadó cég nem vár további drasztikus vagy jelentős bérlemény visszaadást, csökkentést 2011-ben.

„A bérleti piacon jelenleg látható nagy érdeklődés következtében azt várjuk, hogy a bérbeadás mértéke idén is hasonló lesz a tavalyihoz, ami magasabb nettó felszívást és láthatóan csökkenő üresedést fog eredményezni. A bérleti díjak továbbra is stabilak maradnak, illetve mindezek következtében enyhén emelkedhetnek. Az adásvételi piacon közepes intenzitás várható, de a nagyobb épületek iránt továbbra sem várható kiemelkedő kereslet.” – összegezte az ipari ingatlanok piacának 2011-es várakozásait Beck Tamás.