Vége a román láznak? – Sokak kedvét elvette a válság

Az elmúlt években egyre erősebb plázaláz tombolt Romániában. A bevásárlóközpont fejlesztők egyre nagyobb ütemre kapcsolta, oly annyira, hogy tavaly több mint a duplájára emelkedett a 2007 végén fennálló plázaállomány, s a jövőre nézve is hatalmas terveket tartogattak a tarsolyban.

A gazdasági válság azonban ezeket az elképzeléseket is keresztül húzta. Azóta sorra röppenek fel a hírek a bevásárlóközpont projekt elhalasztásáról, illetve törléséről. A plázák pedig szenvednek, főként vidéken, oly annyira, hogy már egy bezárására is sor került. Ez azonban vélhetően nem az utolsó volt. Mi lesz tehát a szép tervekkel, véget ért a plázaláz Romániában, vagy csak kicsit kifújják magukat a fejlesztők, s ismét nekivágnak? Indokolt-e egyáltalán az ilyen nagyléptékű építkezés?

Mindenhova bevásárlóközpontot!   

Hol vannak már azok az idők, mikor a román boltokban mindössze néhány cikket lehetett kapni. Az elmúlt húsz év során erős növekedésen ment keresztül a kiskereskedelmi piac, miután a lakosság vásárlóereje is jelentős bővülést mutatott. Számos nemzetközi márka tekintette célpontjának az országot, s ezek kiszolgálása érdekében erős ütemben szaporodta az ország különböző területein a bevásárlóközpontok. Nem is csoda, hiszen Románia a második legnagyobb piacnak tekinthető Közép-Kelet-Európában Lengyelország után, 21,7 milliós lakosságával. S a korábbi években ráadásul az egyik leggyorsabban növekvő államnak számított, ami még inkább potenciális célponttá tette a kiskereskedelmi láncok, s így ingatlanfejlesztők szemében. A kiskereskedelmi árbevétel 2004-ben még csupán 21 milliárd eurót érte, de 2007-re majdnem sikerült megdupláznia önmagát, s a kiskereskedők zsebében 43 milliárd eurós bevétel generálódott. Ráadásul a vásárlói szokások is, ha lassan is, de átalakulóban vannak. Az ár már nem a leginkább meghatározó tényező, a vásárlók már a magasabb minőséget kínáló, ugyanakkor magas árakkal rendelkező boltokat is felkeresik.

A növekvő vásárlóerőt kihasználására a plázák is megjelentek az országban. Ám a bevásárlóközpontok csak néhány éve indultak virágzásnak Bukarestben és néhány nagyobb városban. Az első pláza 1999-ben nyílt meg Bukarestben. De a felfutást jól mutatja, hogy az országban 2008-ban már 20 bevásárlóközpont került megnyitásra, a fővárosban illetve néhány nagyobb városban. A Bukarestben található öt bevásárlóközpont közül kettő is tavaly került átadásra. Romániában a hatalmas fejlesztéseknek köszönhetően 2008 végére elérte az egymillió négyzetmétert a bevásárlóközpontok területe, vagyis megduplázta a 2007 év végén fennálló állományt. Összehasonlításként, bár Magyarországon előbb indult meg, az azonban szintén hasonló folyamat, a román piacnak később indulása ellenére 2008 végére sikerült szinte teljesen behoznia minket, hiszen hazánkban a tavalyi év végén a bevásárlóközpont területek állománya 1,1 millió négyzetméter volt.
A fejlődés tehát rohamos volt, a tavalyi évben Romániában 63 százalékos növekedést mutatott a bevásárlóközpontok területe, ami az egyik magasan a legnagyobb bővülésnek számított. A gazdasági válság azonban lehető legrosszabbkor jött a román pláza piacra, s egy addig szinte töretlen bővülési trendet tört meg.

Minden terv semmivé lesz?

De nem minden fenékig tejfel a román kiskereskedelmi piacon. Az utóbbi időben a gondoké a főszerep. Elég ha csak azt említjük, hogy a gazdasági válság okozta törés következtében a korábban bejelentett 100-120 bevásárlóközpont beruházás közül csupán 3-5 valósulhat meg a közeljövőben, helyi sajtóinformációk szerint. Ugyanis a bankok nem csak nálunk, de keleti szomszédunknál is behúzták a féket, nem adnak hitelt, vagy csak nagyon-nagyon szigorú feltételek mellett. A fejlesztőknek ráadásul gondot okoz a megfelelő előbérlet felmutatása is, hiszen a bérlők még csak papíron létező plázákban nem szívesen kötnek bérleti szerződést. Nem csoda hát, ha ez elkeseredett tulajdonosok és beruházók minden követ megmozgatnak, hogy az épületbe csalogassák a kiskereskedelmi láncokat. S nem csak az új projektek esetében. A román kiskereskedelmi piacon ugyanis a sok fejlesztésnek köszönhetően nagyon erős a kínálati nyomás, ami a bérleti díjak mérséklésének irányába hat. A legnagyobb engedményekre az elmúlt évben nyílt bevásárlóközpontok tulajdonosai hajlandóak, hiszen a kiskereskedők befagyasztották expanziós terveiket, ami nem megfelelő kihasználtságai rátákat szült.

A piac, s a fejlesztők helyzetét jól mutatja, hogy az idei évre nyitást tervező bevásárlóközpontok volumene több mint 50 százalékkal kisebb mint egy évvel korábbi. Például, a Kolozsvár harmadik bevásárlóközpontjaként épülő Akadémia Center építését harmadszor is kitolták, a tavalyi évben még 2010 első negyedévi átadás szerepelt a tervek között, aztán ez módosult 2011-re végül pedig 2012-re. Mint ismeretes Romániában nem ez az egyetlen bevásárlóközpont fejlesztés, amit leállítottak. A halasztások elsősorban a Bukaresten kívüli beruházásokat érintik, hiszen a gazdasági válság hatására elsősorban a másodlagos városokban zuhant jelentősen a kereslet a kiskereskedelmi szegmensben. Olyannyira, hogy itt már bevásárlóközpont bezárásra is sorkerült. Júliusban az előtte mindössze kilenc hónappal megnyitó, Braila-ban található Armonia bevásárlóközpontra került lakat. A RED Management Capital azért döntött a lépés mellett, mivel a pláza nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. A látogatók száma nagyon csekély volt, s a bérlők forgalma elmaradt a várakozásoktól. Ez volt az első pláza Romániában melyet be kellett zárni, de a Bukaresten kívüli létesítmények gyenge teljesítménye miatt, lehet, hogy nem is az utolsó. A 37 ezer négyzetméter kiadható területtel rendelkező pláza feltöltöttsége mindössze 38 százalékos volt.

A fejlesztési tervek megvalósulásának vonatkozásában tehát nem mindegy, hogy az adott létesítmény hol helyezkedik el, a 2007-2008 során bejelentett, idénre vonatkozó projektek közül Bukaresten kívül mindössze 50-60 százalék valósulhat meg, többi vagy halasztásra került, vagy pedig talán soha nem épül meg. Ugyanakkor Bukarest egy teljesen más szegmenst képvisel, itt még mindig akadnak vevők. Előnyét elsősorban annak köszönheti, hogy a jövedelmek itt körülbelül 35 százalékkal magasabbak, mint az ország más pontjain, illetve a munkanélküliségi ráta 1,7 százalékkal elmarad a más városokban tapasztalhatótól.

A kiskereskedők elmaradásában a vidék és a főváros közötti különbséget jól érzékeltetik a bérleti díjak terén bekövetkező változások is, míg az előbbi esetében csupán 5-15 százalékos csökkentésre került sor, addig a másodlagos helyszínek esetében az esés mértéke eléri a 30-40 százalékot.

A bérleti díjakon a jövőben is erős maradhat a nyomás Romániában, hiszen a több elhalasztott projektnek köszönhetően még tetemes mennyiségű bevásárlóközpont érkezik majd a piacra. De a román kiskereskedelmi piacot azért nem kell temetni. A nemzetközi márkák által vizsgálatnak alávetett piacok közül a CBRE rangsorában a 7. helyet szerezte meg a 67 ország közül. Vagyis a gazdasági válság elmúltával számos újabb márka jelenthet meg a piacon, amelyeknek újabb modern kiskereskedelmi ingatlan területekre lesz szükségük, vagyis bőven lesz tere az új plázáknak.

Bár a hivatalos tervek szerint Romániában százalékos arányt tekintve Bulgáriával együtt a jövőben is a legnagyobb lehet a növekedés a bevásárlóközpont területeket illetően. 2009 második negyedévében illetve 2010-ben több mint 680 ezer négyzetméter készülhet el, ami több mint egyharmados növekedést jelentene. De azért annyi valószínűsíthető, hogy a jelenlegi gyakorlat szerint ezek a hivatalos tervek még további csúszásokkal valósulnak meg. Hosszabb távon azonban mindenképp igaz, hogy még jelentős potencia rejlik az országban.

Az ország lakosságszáma ugyanis jelentős, így még bőven lehet tere a fejlesztéseknek. Az egy főre jutó bevásárlóközpont területek illetően Románia még mindig elég hátul kullog a ranglistán. Az ezer főre jutó négyzetméterterület még nem éri el a 100-at, összehasonlításként Magyarország esetében ez az érték már átlépte a 100-at, Lengyelországban a 150-et és Csehországban a 190-et. Az EU átlag pedig 214.

Bevásárlóközpontra tehát szükség van, de kérdés, hogy milyen gyorsan. A vásárlóerő ugyanis szoros összefüggésben van az ország gazdaságának teljesítményével. Ami jelenleg nem a legfényesebb. Még a legnagyobb kiskereskedelmi lánc, a Metro szerint is véget ért az aranykor Romániában. A élelmiszer, és a nem-élelmiszer piacon egyaránt jelentős forgalomvisszaesés tapasztalható. Ez azonban valószínűleg nem marad örökre így. Akkor ismét beköszönhet plázaláz az országban.