Megatranzakciók menthetik meg a budapesti irodapiacot?

2009-ben a költségcsökkentés válik az irodabérleti tranzakciók fő mozgatórugójává, így idén fontos szerepet kaphatnak a nagy, komplex irodabérleti tranzakciók a budapesti irodapiacon.

A Jones Lang LaSalle (JLL) tapasztalatai szerint a nagy bérlők irodabérleti projektjeinek az egyik kulcsfontosságú feltétele az, hogy kedvezőbb irodaterület kihasználtsággal költségkímélőbb megoldást találjanak. Jelenleg is számos nagy bérlő vizsgálja az irodapiacot és keresi a leghatékonyabb megoldást székhelyük áthelyezésére vagy irodaterületeik összevonására. A JLL statisztikái szerint a 15.000 nm feletti irodaigényű bérlők egy újépítésű irodaházban akár a régi területükhöz képest 20%-kal kisebb területen is ki tudják alakítani az irodájukat, ami jelentős megtakarítást jelent. Ezáltal az éves bérleti díj- és üzemeltetés költsége 10-15%-kal kevesebb lehet az új, hatékonyabb épületekben. A K&H Bank új központjának irodabérleti tranzakciója az első irodabérlet optimalizációra irányuló projektek között volt.

A tavalyi évben átadott nagy volumenű új irodaterületnek köszönhetően a kihasználatlanság 13,9%-ra nőtt a budapesti irodapiacon (JLL adatok), így a bérlők számára bővült a választható irodaterületek és bérleti konstrukciók kínálata. Ez a trend előreláthatóan folytatódik, hiszen 2009 folyamán is rekordmennyiségű új irodakínálat átadása várható.

A régi, elavult irodaházakból újba költözve nem csak az üzleti légkör változik, de sok esetben az addig megszokott munkahelyi gyakorlat is. Sok régi irodaházban találkozunk osztott irodaterületekkel, amelyek nem annyira hatékonyak, mint a mai nyitott irodaterületek.

K&H az úttörő

A közelmúltban elkezdődött irodabérlet konszolidációs törekvések első kiemelkedő példája volt a K&H Bank székház projektje. Bár 2009. előre láthatóan a költségcsökkentés éve lesz, mégis várható, hogy a nagy bérlők irodaterület keresései továbbra is aktívak maradnak a piacon, és ebben az évben is folytatódnak az irodaterületek optimalizációjára vonatkozó törekvések.

A K&H Bank új központjának irodabérleti tranzakciója a budapesti irodapiac eddigi legnagyobb irodaterületű székházprojektje 2008 végén zárult le, de a szerződéskötést hosszú előkészület előzte meg. A Jones Lang LaSalle bérlőképviseleti és projekt management részlegét 2007-ben bízta meg a Bank egy ingatlan-stratégiai tanulmány elkészítésére. A tanulmányban a Bank 6 különböző helyszínen lévő irodaterületeinek összevonásának lehetőségeit elemezték. Az elemzés többek között a technikai és pénzügyi megvalósíthatóságot és a projekt időzítését is vizsgálta.

Az irodakeresés során sokat változtak az elképzelések, míg végül a döntés a TriGránit fejlesztésére, a Millennium City Centerre esett, ahol két új épületben, a K és a H toronyban mintegy 45.000 nm-en valósul meg az első campus-jellegű székház projekt.