40%-os ingatlanbefektetési növekedés

A Jones Lang LaSalle az Expo Real ingatlanpiaci szakkiállítás keretén belül hozta nyilvánosságra a európai kereskedelmi ingatlan befektetési piacról készült legfrissebb jelentését, mely szerint a negyedév folyamán a közvetlen ingatlan befektetések összege meghaladta a 18 milliárd eurót. Ez 40%-os emelkedést jelent az előző negyedévhez képest (12,9 milliárd €).

Tony Horrell, a Jones Lang LaSalle európai tökepiaci részlegének vezetöje rámutatott, hogy ez már a második olyan negyedév, melynek folyamán emelkedö befektetési volument regisztrál a piac. “Úgy vélem, már túl vagyunk a befektetési piac mélypontján, ami 2009. elsö negyedévére tehetö. Az elörejelzéseink szerint 2009-ben a befektetési piac tekintetében az utolsó negyedév lesz a legerösebb és az egész éves befektetési összeg várhatóan meghaladja majd a 60 milliárd eurót. Ez az érték az emelkedö befektetési aktivitás ellenére is 45%-kal alacsonyabb, mint a 2008-ban mért volumen. Ez utóbbi 55%-kal maradt el a 2007-es évhez képest.Az év elörehaladtával a befektetési piac megítélése határozottan javult és mára komoly jelét látjuk a befektetök újraéledö bizalmának egyes európai piacokon. Ez a pozitív megítélés tudja elöre mozdítani a piacokat és jelenleg ez a legföbb mozgatórugója a befektetési aktivitás fellendülésének, ami a legtöbb ingatlanpiacon már ebben a negyedévben is tapasztalható volt.” – folytatta Horrell.

Befektetési ingatlan a fókuszban

A befektetöi érdeklödés középpontjában továbbra is az elsö osztályú, hosszú távú bevételt garantáló termékek állnak. Az ingatlan befektetési piac elsö osztályú ingatlanokra és minden egyéb termékre történö megosztottsága még mindig megvan. Az aktív befektetök kétségtelenül a nagyobb, jobban átlátható nyugat-európai piacok felé tendálnak, illetve azok felé, ahol az árak jelentös mértékben, akár 50%-kal csökkentek. Ennek eredményeképpen Európa különbözö piacain változó befektetöi érdeklödés tapasztalható, ahogy a jövöbeni kilátások is különbözöek. Így az eddig megszokottnál jóval változatosabb képet mutat az európai befektetési piac.

Befektetö típusok

Néhány ingatlanpiac, mint például a londoni, böven rendelkezik tökével, ami gyakran magánvagyonokból származik. A befektetöket eddig meghatározó félelem kezd alábbhagyni, ami a befektetési alapokba történö befizetésekre is pozitív hatást gyakorol. A német nyílt végű befektetési alapok ismét növekvö befizetéseket tapasztalnak, ezért csoportként aktívak tudnak maradni a régióban. Az Ingatlanbefektetö Társaságok (REIT) feltökésítése is megtörtént, a tulajdonosok részéröl történt további részesedés vásárlásával, illetve egyes ingatlanok értékesítésével. Így, erösebb pozícióba kerültek és keresik a lehetöséget, hogy vevöként jelenjenek meg újra a piacokon. Egyre többen osztják azt a nézetet,miszerint a legjobb lehetöségeket még az elött érdemes megragadni, mielött a piacok talpra állnának, mivel amint látható jelei lesznek a javulásnak, az eladók igyekeznek majd minél tovább megtartani az ingatlanokat. Azonban a befektetési alapok tökenövekedése lassú folyamat marad és továbbra is kevés az érdeklödés a bonyolultabb, hozzáadott értéket igénylö közvetlen ingatlanbefektetések iránt. Mindennek tudatában, néhány opportunista befektetö a bajba került hitelek biztosítékául szolgáló ingatlanokra koncentrál.

Határokon átnyúló befektetések

A határokon átnyúló befektetések sokkal lendületesebb tempóban növekednek, mint a belföldi befektetések. Néhány piac, mint például Németország, Svédország vagy Oroszország továbbra is a belföldi befektetésekre összpontosít, míg az Egyesült Királyság, Spanyolország és Franciaország kimagasló eredményeket ért el határokon átnyúló befektetések területén a harmadik negyedévben.

Hitel lehetöségek

Némi enyhülést figyelhettünk meg a hitelfelvételi lehetöségek terén, föleg az elsö osztályú épületek új tranzakció keretében történö megvásárlásánál, noha a feltételek és az elbírálási procedúra továbbra is igen szigorú maradt. Ennek eredményeképpen egyre több nagy volumenű tranzakciót látunk, és az egyes ingatlanok átlagos mérete is növekvö tendenciát mutat. A piac teljes regenerálódása, ide értve a hozzá adott értéket igénylö befektetéseket és a fejlesztéseket, a szektor újratökésítésétöl, a bankok mérlegének javulásától és az értékpapírosított jelzálogfedezetű kötvények (CMBS) értékének alakulásától függ.

A minöségi termékek hiánya miatt a piacon jelentös mennyiségű töke felhalmozódására számíthatunk. Néhány tulajdonos az ingatlanjának mai értéken történö eladásával is el tud érni nyereséget, míg a bankok fokozatosan fogják csökkenteni a hitel kitettségüket, ahogy azt már bebizonyították, nem fogják elárasztani a piacot az ingatlanjaikkal. Néhány alap, amely a piac mélypontján fektetett be, törekedhet a nyereségének a realizálására, bár ez nagyon ritka lesz, más befektetök stratégiai célból eladhatják egyes ingatlanjaikat a portfóliójuk kiegyensúlyozása érdekében. A korlátozott kínálat az elsö osztályú ingatlanok piacán, azokon a területeken ahol erösödö befektetöi érdeklödés mutatkozik, a hozamok fokozatos csökkenését vonja magával.

Hozamok és árak

Néhány, a londonihoz hasonló piacon, ahol a minöségi termékek kínálata nem elegendö ahhoz, hogy kielégítse a keresletet, ez a folyamat a hozamok csökkenéséhez vezetett és már most  rugalmasabb befektetöi elvárásokhoz kialakulását figyelhetjük meg. Néhány piacon tapasztalható, hogy egyes befektetök hajlandóak olyan ingatlanba fektetni, amely nem teljesen elsö osztályú, vagy valamilyen kockázattal bír. Ez a kockázat lehet a rövidebb futamidejű bérleti szerzödés, bizonyos mértékű kihasználatlanság vagy kevésbé erös bérlöi összetétel. Valamilyen mértékben London is szert tett némi elönyre az árfolyamok ingadozásából, föként a magánbefektetöknek köszönhetöen, és az egyes befektetöi csoportok továbbra is figyelemmel fogják kísérni a devizapiaci mozgásokat.
Azokon a piacokon, amelyeken föként a helyi befektetök aktívak, korlátozott mértékű újraárazás megy végbe, ami a nemzetközi befektetöket kivárásra ösztönzi, így tovább korlátozva a likviditást. Ahol viszont már megtörtént az újraárazás, és ennek következtében fellendült a befektetöi érdeklödés, a likviditás növekedése figyelhetö meg, ami egyre kedvezöbb befektetési feltételeket teremt.

Gazdaság és bérlöi piac

A gazdaság általános állapota feletti aggodalmak még nem szűntek meg, bár már látunk javulást az elörejelzésekben és az egyes nemzetgazdaságok már GDP növekedésröl számolnak be az elmúlt negyedévhez viszonyítva. A gazdasági helyzet továbbra is nyomasztóan hat az ingatlanszektorra, a bérlöi keresletre gyakorolt negatív hatása miatt. Az ingatlan piac mindig is a gazdaság általános fejlödését kissé lemaradva követte, így még a gazdasági helyzet normalizálódása után is érezhetö lesz egy ideig a visszaesés hatása a bérlöi piacon.

Az elörejelzések szerint Európa néhány piacán a bérleti díjak 2010 folyamán is csökkenni fognak, a bérbeadások statisztikái tovább romlanak és a nettó bérbeadás akár negatív elöjelű is lehet. Néhány piac még 2011-ben is csökkenö bérleti díjakra számíthat és a javulás mindenhol lassú folyamat lesz, de néhány piacon, ahol a kínálat erösen korlátozott, a bérleti díjak emelkedése gyorsabb lehet.

Magyarországi befektetési piac

“Az Európai kilátásokhoz hasonlóan a nyár Magyarországon is bíztató trendet mutatott, néhány nagyobb tranzakció lezárásával. A helyzet még közel sem fantasztikus, de ezek a tranzakciókat azt mutatják, hogy az intézményi befektetök ismét érdeklödnek a lehetöségek iránt” – mondta Benjamin Perez-Ellischewitz, a Jones Lang LaSalle budapesti tökepiaci osztályának társigazgatója.

Júliusra tehetö annak az ügyletnek a régóta várt lezárása, amelynek során a Tesco magyarországi logisztikai ingatlanjait “sale and leaseback” tranzakció keretében értékesítette a W.P. Carey-nek. Ugyancsak júliusban, az angol ingatlanalap, a Lanebridge kivásárolta partnerét, az aAIM befektetési alapot, a 66 000 m2-es Arena Plaza bevásárló központot tulajdonló közös vállalatból. Ez az év legnagyobb tranzakciója volt. A befektetö társak az ingatlant 400 millió euróért vásárolták meg, a piac csúcspontján, 2007 harmadik negyedévében. A K&H Bank a jövöbeni központját vásárolta meg “forward funding” ügylet keretében a TriGranit-tól a Millennium City Centerben. Végül az öt csillagos hévízi Rogner Spa Thermal Hotelt értékesítette a Rogner Hotel a Dare Group – Taverna cégcsoportnak.

“A magyarországi befektetési tranzakciók volumenét hozzávetöleg 340 millió euróra becsüljük 2009. szeptember végéig, ami hozzávetöleg 20%-os emelkedést jelent az elmúlt év azonos idöszakához képest. Az opportunista vevök és az intézményi befektetök jelenleg kizárólag a legjobb minöségű iroda és kiskereskedelmi ingatlanok iránt érdeklödnek, habár a likviditás és a banki finanszírozás hiánya erösen limitálja a tranzakciók számát” – tette hozzá Perez-Ellischewitz.