Új lakások piaca 2007

Az AL Holding negyedévente, a GKI Zrt. és az AL Holding Zrt. fővárosi ingatlanpiaci indexének bemutatásával egyidejűleg teszi közzé aktuális, a fővárosi új lakáspiacot elemző összesítését, melyet a KSH által közzétett adatok, illetve szinte az összes (II, XII kerület kivételével) budapesti kerület 10 lakásosnál nagyobb beruházásának adatai alapján készít.

Minden évben az első ilyen esemény megfelelő alkalom arra, hogy az előző év utolsó 3 hónapjára vonatkozó adatokon túl sor kerüljön az elmúlt esztendő átfogó bemutatására is.

A 2007-es év elején az egyik legfontosabb ingatlanpiaci kérdésnek minden szereplő a kormányzati kiigazító intézkedések hatásaként várhatóan megnövekvő lakossági terhek miatti kereslet csökkenést tekintette (csökkenő rendelkezésre álló jövedelem, esetlegesen növő, ingatlanhoz kapcsolódó terhek). Sokszor hangzott el a kérdés: Az év során hogyan alakulnak a vásárlói preferenciák, hogyan értékelődik át esetlegesen az új körülmények között a korábban megszületett vásárlási szándék, illetve hogyan készül a várható helyzetre a kínálati oldal?

A fentiekben megfogalmazott kérdések közül elsőként vizsgáljuk meg, hogy miként alakult az év folyamán a fejlesztői attitűd. A KSH által negyedévente közzétett elemzés alapján már a 2007-es év első három hónapjában is látható volt, hogy a beruházók, az esetleges keresleti oldali pesszimista várakozások ellenére, bizakodóan néztek az elkövetkező időszak elé. Ezt bizonyították az említett összefoglaló kiadott építési engedélyek számát mutató adatai, mely alapján a 2007-es esztendő első három negyedévében a 2006-os év hasonló időszakához képest már emelkedés volt tapasztalható, miközben 2005 és 2006 első kilenc hónapi adatai között ez a szám még erősen csökkenő értéket mutatott (azért nem tudjuk 2007 esetében a teljes évet vizsgálni, mert még nem jöttek ki a 2007. év végi KSH adatok).

Az építési engedélyek számának növekedését a lakáskínálat alakulásán is nyomon tudtuk követni. A Budapesten eladásra kínált lakások számának növekedése egy negyedéves “csúszással” követte a kiadott határozatok számának emelkedését. Az ezen a téren régóta tapasztalható csökkenés – 2006 első negyedéve óta időszakról időszakra kevesebb kínált lakás – először ez év áprilisában látszott megfordulni, és ez a tendencia egészen az elmúlt év harmadik negyedévének végéig kitartott. Ennek megfelelően 2007 októberében már 9,8%-al nagyobb választékból szemezgethettek az új lakást keresők mint 2007 áprilisában. Ez az emelkedés az utolsó negyedévre azonban már megfordulni látszott. Az ebben az időszakban piacra kerülő otthonok száma mindössze 30%-a volt a 2006-os év utolsó negyedévinek, így év végére már egy minimális csökkenés (1,4%) is tapasztalható volt a fővárosi újlakás kínálatban.

A kínálat területi megoszlásában továbbra sincs számottevő változás. 2006 év eleje óta 5 kerület teszi ki a budapesti választék 60%-át. Ezen kerületek (III, VIII, XI, XIII, XIV) azok, amelyek egyesével is a 10% körüli arányt képviselik (további kerületek aránya 0,5-6% között) a teljes kínálatból. Legfrissebb, 400-as mintán készítetett lakossági célcsoport kutatásunk adatai alapján a Budapesten új lakást keresők 50%-a az említett kerületeket részesíti előnyben a lakáskeresés során.
A kínálat összetételét tekintve megvizsgáltuk azt is, hogy milyen változás volt tapasztalható a 2006-os év végi adatokhoz képest az épített, építés alatt lévő lakásokban kialakításra kerülő szobaszámok tekintetében. Már korábbi felméréseinkben is szóltunk azon tendenciáról, mely szerint egyre kevesebb a kialakuló garzonok száma, és folyamatosan nő a 3-4 szobás lakások aránya a megvalósuló beruházásokban.

Az azonnal költözhető otthonok száma (ún. készlet) másfél évre visszamenőleg szinte állandó értéket mutat. 2005 év közepe óta – minimális ingadozással – 1500 körüli olyan lakás található a budapesti kínálatban, mely már rendelkezik használatbavételi engedéllyel, de még nem került értékesítésre. Ez a szám 2007 év végre sem változott.
A kínálati oldal adatai után vizsgáljuk meg, hogy mennyire igazolta a 2007-es év eleji aggodalmakat a kereslet alakulása az év folyamán. A bevezetőben említett okok miatt mindenki drasztikus visszaesésre számított az eladások tekintetében. A várakozásokkal szemben az év első három hónapjában még a 2006-os esztendő első negyedévéhez képest magasabb számban sikerült lakásokat értékesíteni. Ez a tendencia az év közepéig is kitartott, 2007 első hat hónapjában – ha minimálisan is (1,3%-al) – több új otthon talált gazdára Budapesten mint 2006 hasonló időszakában. Az első féléves vásárlási kedv az év második felében azonban már csökkenni látszott, úgy tűnik, hogy ekkorra váltak húsbavágóan érzékelhetővé a rendelkezésre álló jövedelmet érintő áremelkedések. A tavalyi év első három negyedévében már 9%al kevesebb új otthon talált gazdára mint 2006 januárja és szeptember között, és ez különbség a két esztendő adatai között az év végéig tovább nőtt.

Mind 2006-ban, mind 2007-ben az eladott lakások területenkénti megoszlása tekintetében a VIII, IX, XI, XIII és XIV kerületek azok, amelyek a teljes értékesítés 10% körüli (9-14%) arányát képviselik, az ezen kerületekben eladott lakások teszik ki a budapesti eladások 55%-át. A többi kerületek 0,5 és 5 % közötti arányban képviseltetik magukat a fővárosi eladásokból.

Végül vizsgáljuk meg, hogy milyen változás volt tapasztalható az elmúlt esztendő folyamán az árak tekintetében. A 2006-os esztendő során a beruházók kénytelenek voltak elkönyvelni, hogy – az egyre növő kínálat okán – az 2006-os inflációt mindössze 0,1 százalékponttal meghaladó, 4%-os árkorrekcióra adott lehetőséget a piac. A kivitelezési, illetve a telek árak drasztikus emelkedése okán már év elején hallani lehetetett beruházói oldalon 8-9% körüli áremelkedési elképzelésekről. Az AL Holding által végzett kutatásokból e tekintetben 2007 októberi adatok állnak rendelkezésre. Ez alapján 2007 őszén átlagosan 9,2 %-al kell többet fizetni annak aki új otthont szeretett volna vásárolni, mint annak, aki ugyanezt 2006 őszén szerette volna megtenni. A 2007-es inflációs adatot nézve ez a korrekció egy 1,2 százalékpontos reál áremelkedést eredményezett.