Félig tele vagy félig üres – Ingatlanpiaci felmérés

Legfrissebb ingatlanpiaci konszenzusunk bár az év elejéhez képest növekvő pesszimizmust mutat, ám drasztikus visszaesést gyakorlatilag egyetlen területen sem várnak az általunk megkérdezett piaci szereplők. A befektetési piacon a legmarkánsabb a változás, a várakozások többsége már egyértelműen a hozamok növekedését prognosztizálja.

Az általunk megkérdezett piaci szereplők egyéni prognózisai nem, csak a konszenzus jelenik meg a felmérésben. A konszenzus meghatározásához medián értékeket használtunk, s a szakértőktől 2009 végéig kértünk várakozásokat a budapesti ingatlanpiacról. Felmérésünk kitér az irodapiacra, a kereskedelmi piacra és a logisztikai ingatlanok piacára is.

Felmérésünkhöz az Agrogate, a Biggeorge’s NV, a CB Richard Ellis, a Colliers, a CPB, a DTZ, az Eston, a Jones Lang LaSalle, a Mosaic Property, a Portico Investment és a Segro járult hozzá prognózisaival.

Enyhe hozamemelkedés

Míg a januári felmérésünkben a megkérdezettek döntő többsége 2008 év végére és 2009 év végére is további hozamcsökkenést prognosztizált az akkori szinthez képest, addig az elmúlt három hónap gyökeresen megváltoztatta a piaci szereplők várakozásait ezen a téren. Mostani felmérésünkben a megkérdezett fejlesztők, befektetők, tanácsadók többsége, több mint 80%-a a hozamok emelkedését vagy stagnálását várja. Hosszabb távon pozitívabb a piac megítélése, 2009 végéig ugyanis már csak a felmérésben részt vevő cégek fele jósolja a hozamok növekedését vagy csökkenését. Ráadásul ha megnézzük a konszenzus számait, láthatjuk, hogy ugyan a többség hozamemelkedésre, azaz korrekcióra számít, ám közel sem olyan mértékben mint ahogyan az pl. Londonban bekövetkezett. A konszenzus 2008 végéig csupán kb. 10 bázispontos emelkedést jósol, amivel még mindig 6 százalék alatti értéket kapunk. A befektetési piac jelenleg egyértelműen a kivárás állapotában van, információink szerint ebben az évben még nem zártak le jelentős tranzakciót, felmérésünkből azonban az derül ki, hogy a piac várakozásai szerint az idei első prémium irodaház tranzakció kb. 5.75 százalékos hozam mellett valósulhat majd meg.

Enyhe emelkedés az üresedésben

A legutóbbi, januári konszenzus egyik legfőbb tanulságának azt tartottuk, hogy a piac korrigálta korábbi várakozásait és a 2007 során tapasztalt kiemelkedően jó bérleti keresletnek köszönhetően sokkal optimistábbnak bizonyult a budapesti irodapiac kihasználtságának alakulását illetően. Ez az optimista hangulat, ha nem is drasztikus mértékben, de némileg megtörni látszik, ugyanis mind mostani konszenzusunkben mind 2008 végére, mind 2009 végére magasabb üresedési rátát jósolnak a megkérdezettek mint 3 hónappal ezelőtt. A jelenlegi várakozások szerint ez év végére 13.5, míg 2009 végére 15 százalékig kúszik majd fel az üresen álló irodaterületek aránya.

Mindez persze nyilvánvalóan nagyban köszönhető annak a várakozásnak, mely szerint a fejlesztési aktivitás tovább folytatódik és 2009 végéig mintegy 600 ezer négyzetméternyi összterületű új irodaházat adnak át a fejlesztők Budapesten. Az általunk megkérdezett piaci szereplők többsége szerint tehát a finanszírozási nehézségek ellenére nem torpan meg a fejlesztők lendülete és a korábban bejelentett, ill. megkezdett projekteket az elkövetkezendő két év során meg is valósítják. A konszenzus szerint így a következő esztendő végére már összesen 2.5 millió négyzetméternyi modern bériroda lesz a budapesti piacon, ami rendkívűl jelentős, több mint 30 százalékos növekedést jelent a jelenlegi állomány százalékában.

Bebetonozott bérleti díjak

Az irodabérleti díjak tekintetében semmiféle meglepetést nem hozott a felmérés, a válaszadók döntő többsége nem tartja elképzelhetőnek az átalagos A-kategóriás irodaházakban a bérleti díjak növekedését 2009 végéig. A megkérdezettek 85 százaléka “voksolt” a jelenlegi díjak stagnálására, abban pedig egyetlen piaci szereplő sem bízott, hogy a következő év végéig emelkedni tudnának a bérleti díjak. Ezzel ellentétben a prémium kategóriás irodaházak esetében nem ennyire egyértelmű a kép, hiszen a felméréstben részt vett cégek több mint 60 százaléka bérleti díj növekedést prognosztizál a prémium szegmensben. Azonban akik emelkedést jósolnak, azok is csupán rendkívűl szerény mértékben tartják azt reálisnak. Összességében tehát az előttünk álló 1.5-2 éves időszakban a piac alapvetően a bérleti díjak stagnálására számít, ez a trend tehát szinte semmit nem változott a tavalyi évhez képest.

Óvatos retail jóslatok

A mostani konszenzus alapján úgy tűnik, hogy a piac szerint nincs már olyan jelentős növekedési potenciál a kiskereskedelmi bérleti díjakban, s az elmúlt 1-2 év növekedés után jellemzően inkább stagnálást figyelhetünk majd meg mind a prémium bevásárlóközpontokban, mind pedig a prémium utcai üzlethelyiségek esetében. A megkérdezetteknek kb. 70 százaléka gondolja úgy, hogy stagnálás várható 2008-ban és 2009-ben, míg a mögöttünk álló évben eddig mindegyik felmérésünk alkalmával az emelkedést jósolók voltak többségben.

Mivel a legtöbb tanácsadó és befektető a retailt szektort szokta megnevezni mint legkeresettebb eszközcsoportot a befektetők körében, ezért nem túlságosan meglepő, hogy a konszenzus szerint a prémium bevásárlóközpontok tranzakciós hozama az irodaházakkal ellentétben nem csökken, sőt a 2008-as stagnálás (6 százalékon) után 2009-ben már csökkenést mutathat (5.8 százalék).

Stabil logisztikai hozamok

Bár érezhető az optimizmus enyhe növekedése, a piac szerint nem 2008-2009-ben szállnak el a logisztikai ingatlanok bérleti díjai. Kétségtelen, hogy mind 2007-ben, mind 2008 januárjában többen jósoltak csökkenést mint most, ám az általunk megkérdezett piaci szereplők fele még mindig úgy gondolja, hogy van még hova csökkenniük a bérleti díjaknak a jelenlegi alacsony szintről. A Budapesten belüli raktárak az 5, míg a városon kívűli logisztikai ingatlanok a 4 eurós szintet nem képesek áttörni.

Hasonló ellenállást jelent az ellenkező oldalról a raktárak árazása szempontjából a 7 százalékos hozamszint. A konszenzus szerint a városon kívűli ingatlanokhoz képest magasabb szinten árazott budapesti logisztikai ingatlanok tranzakciós hozama a jelenlegi 7 százalékos szintről 2009 végéig nem fog elmozdulni, azaz érdemi felértékelődés nem várható ebben a szegmensben is, igaz ugyanakkor, hogy a jelenlegi globális piaci környezet fényében inkább a másik oldalról lenne érdemesebb megközelíteni a kérdést, azaz a hitelválság ellenére nem várható árcsökkenés a logisztikai ingatlanok piacán a vezető piaci szereplők szerint. A félig tele-félig üres dillemma az egész felmérés kapcsán felmerül, hiszen a finanszírozás nehezülése, a magyar gazdaság kiábrándító teljesítménye és a legfejlettebb európai piacok árazásbeli korrekciója ellenére sem várja az Armaggedont a hazai ingatlanpiac, s egyelőre azon az állásponton van, hogy a magyar ingatlanpiac különösebb korrekció nélkül átvészeli a viharos időket.