2003 előtti szinten az ingatlanbefektetési piac – Kényszerértékesítésekre is sor kerülhet

Kevés jelentenivaló akad a befektetési piacon, mert az szinte megállt 2008. január óta. A 2007-es rekordévet követően, amikor a befektetési piac elérte az 1,8 milliárd eurót, az idei év minden várakozást alulmúl.

2008. első félévében egyetlen intézményi
szintű irodaépületet sem értékesítettek, és az ipari illetve a kiskereskedelmi
szektorban is vérszegény volt a teljesítmény. Az idén végrehajtott tranzakciók
értéke az összes szektort egybevetve 113 millió euró.

A
jelenleg ismert, folyamatban lévő tranzakciók az év végéhez közeledve mintegy
400 millió euróra emelhetik a értéket, de ez a 2003. előtti szintre viszi vissza
a piacot – vont gyors mérleget Rémi Couture, a Colliers Magyarország Kft.
piackutatási divíziójának igazgatója.

A jelenlegi tranzakciók 36 %-a
elsősorban kiskereskedelmi ingatlanokat, 35 %-a ipari létesítményeket, 29 %-a
“B” osztályú irodaterületeket érintett. A tranzakciók többsége gyengélkedő
ingatlanokra, vagy újrafejlesztésre szoruló épületekre irányul, melyeket a
bennük rejlő jövőbeli lehetőségek miatt vásároltak meg. Számos ügylet ezekből
még 2007-ről nyúlik át.

Folytatódó hozamemelkedés

A
megtorpanás fő oka természetesen a hitelválság fokozódó hatása. A kamat szint
magasabb és a bankok szigorúbbak a kölcsönfeltételek tekintetében. A likviditási
válsággal komoly mértékben sújtott piacokon (USA, Írország és Spanyolország) élő
külföldi vásárlók azt az utasítást kapják, hogy ne vásároljanak. Végül pedig a
befektetőknek, különösen a magyaroknak, vannak más befektetési lehetőségeik is.
Míg egy 10 éves Magyar Államkötvény 8,56%-os hozamot kínál, a magyar
ingatlanalapok nem tudják igazolni egy “A” osztályú irodaház megvásárlását, ami
valószínűleg átlagosan 7 – 7,5 %-ot hozna.

“Bármiféle tranzakció
hiányában nehéz bármit is mondani a hozamok alakulásáról. Tavaly az A osztályú
irodák átlagos hozama 6,81% volt 5,9% elérhető legjobb hozam mellett.
Folyamatban lévő tárgyalások és értékbecslési tevékenységek visszhangja alapján
úgy becsüljük, hogy az első osztályú ingatlanok hozama 30-50 bázisponttal
emelkedik majd, míg az átlagos piaci hozam akár 100 bázisponttal is
emelkedhet ” – mutat rá a trendekre Rémi Couture.

Eddig nem
került sor kényszerértékesítésre…

Ez nagyrészt a kamatok magasabb
költségének köszönhető, mert az intézményi piacon nem láthatunk semmilyen
nyomást a tulajdonosokon, hogy adják el ingatlanjaikat. A befektetői aktivitás
hiánya nem jelent piaci összeomlást, amikor a kínálat növekszik, és a kereslet
zuhan, a tulajdonosok pedig ott maradnak üres épületekkel, így leszorítva az
árat. Az irodaterületek iránt még mindig jó kereslet mutatkozik (idén az
üresedési ráta és a bérletek stabilak) és a minőségi épületek ki vannak adva,
vagy bérbeadásuk folyamatban van. Az épületek cash flow-ja fedezi a tulajdonosok
kamatköltségeit. Így eddig senki sem kényszerült sürgősen, áron alul
értékesíteni “A” osztályú ingatlanát.

Eközben a befektetők még mindig
keresik a jó áron megvásárolható ingatlanokat, és az a kérdés, hogy lesz-e jó
üzlet a magyar intézményi ingatlanpiacon a közeljövőben. Varsóval, Prágával és
Bukaresttel szemben Budapest nem volt Közép-Európa legdrágább városa.

…de még kerülhet

Két irányzat alakult ki arra nézve,
hogy hogyan fog újraindulni a befektetési piac. A pesszimista, csökkenő
tendenciákra számító nézet szerint az ígért megtérülést teljesíteni képtelen
alapok ingatlanok értékesítésére kényszerülnek , hogy készpénzhez
jussanak és bizonyos tőkenyereséget realizáljanak, amíg még lehetséges. Az
emelkedésre számító, optimistább nézet szerint a tulajdonosok ki tudják várni a
jobb pillanatot és az értékesítési tevékenységek jövőre ismét fellendülnek , amikor esni kezdenek a kamatok . Sajnos egyik
forgatókönyv sem igazán a magyar piaci fundamentumoktól függ , így
azt is nehéz megjósolni, hogy melyik tendencia válik erőteljesebbé. A kínálat
menedzselése legalább a helyi szereplők irányítása alatt van. Feltétlenül
biztosítani kell, hogy a piacot ne árassza el egyszerre túlzottan sok új
irodaterület, ami az átlagos bérleti díjat lenyomná – javasolja a Colliers
piackutatási igazgatója.