Budapesti új lakások piaca – 2008. III. negyedév

Az év elejét jellemző visszaeső építési kedvet már a második negyedévtől növekedés váltotta föl, így a harmadik negyedév végére 9%-ra mérséklődött a csökkenés a kiadott építési engedélyek tekintetében. A használatba vételi engedélyek száma is felfutott, ezzel idén eddig csaknem ugyanannyi lakás készült el, mint 2007 hasonló időszakában.

A korábban állandó lakáskínálat
aktuális volumene ugyanakkor számottevő csökkenést mutat az azonnal
beköltözhető lakások magas aránya mellett. A csökkenést jelentős mértékben
magyarázza, hogy drámaian visszaesett az érékesítést megkezdő új projektekben
kínált lakások száma. A legtöbb lakást a XIII. és XIV. kerületben vásárolják.

Az AL Holding, Budapest egyik legnagyobb lakóingatlan beruházója,negyedévente – a GKI Zrt. és az AL Holding Zrt. fővárosi ingatlanpiaci indexénekbemutatásával egyidejűleg – teszi közzé aktuális, a fővárosi új lakáspiacot elemző
összesítését, melyet a KSH által
közzétett adatok, illetve szinte az
összes budapesti kerület* 10 lakásosnál nagyobb beruházása adatainak felmérése
alapján készít.

Utolérték magukat a beruházók: jelentős a használatba vett lakások száma

A harmadik negyedévben jelentősen
megnövekedett a kiadott használatba vételi engedélyek száma, ezzel országos
viszonylatban az építkezések gyakorlatilag a tavalyi szinten maradtak az év első
kilenc hónapjában (-0,8%).

A használatba vett lakások harmadik negyedévben
mért 41 százalékos növekedése Budapesten is 2 százalékra mérsékelte az idei
visszaesést a félévkor még 24
százalékos szintről, melyet elsősorban a második negyedévben tapasztalt
jelentős csökkenés okozott.

Úgy tűnik, hogy a második
negyedévben átlag feletti visszaszorulást mutató vállalkozói lakásépítések is
befejeződtek, a visszaesés országosan 3 százalékra csökkent. Igaz, Budapesten
még mindig valamivel jelentősebb az elmaradás a tavalyi évhez képest (-5%), de
meg sem közelíti a félévkor jelzett csaknem -30 százalékot. A képet árnyalja,
hogy ez az átlag a budapesti többlakásos építkezések 11 százalékos csökkenése,
ugyanakkor a lakóparki lakásépítések 14 százalékos növekedése mellett jellemzi
az év eddigi időszakát.

Új
engedélyek: kisebb lakásszámú épületek, nagyobb alapterületű lakások

A kiadott lakásépítési engedélyek számában
bekövetkezett mérsékelt visszaesés a harmadik negyedévben ezen a téren is tovább
csökkentette az idei elmaradást. Így összességébenaz év első 9 hónapjában 9 százalékkal kevesebb lakás kapottépítési engedélyt, mint 2007 hasonló időszakában (vö. 2008 első
félévére összesített 11 százalék).

A friss engedélyt kapott lakóépületek
száma 19 százalékkal nőtt (2007 jan. – szept.: 308 db ill. 2008 jan. – szept.:
368 db), a bennük kialakítandó lakások száma tovább csökkent (2007 jan. –
szept.: 6886 db és 2008 jan. – szept.: 6121 db). Így az egy épületre jutó átlagos
lakásszám 22-ről 16,6-ra, 25 százalékos mértékben csökkent¹.

Az eddigi tendencia a leendő otthonok alapterületét
tekintve is folytatódott: a kislakások építése szorul vissza, az elkészültotthonok átlagos alapterülete7,5 százalékkal nagyobb, mint egy
évvel korábban. A tavalyihoz képest átlagosan 10 százalékkal nagyobb
alapterületű lakásokra kértek építési engedélyt a beruházók.¹

Csökkenő lakáskínálat, magas készletarány, kevesebb új beruházás

Az AL Holding által végzett, a budapesti újlakás
piacot átfogó kutatás adatai alapján a lakáskínálat volumene 2008 nyaráig nem
mutatott számottevő változást, az idei harmadik negyedévben azonban 14
százalékkal kevesebb lakást kínáltak, mint egy évvel korábban.

Jelenleg 8728 budapesti otthon közül választhatnak az
új lakást keresők.

A kínálat kerületi megoszlása továbbra is állandó és koncentrált. A legnagyobb részesedéssel a XIII. kerület rendelkezik, jelenleg a
budapesti kínálat 16,5 százaléka található itt. A lakások közel 60
százalékát (57,6%) a megszokott 5 kerületben kínálják (sorrendben:
XIII., XI.,XIV., VIII., III).

A kínálaton belül figyelemre méltó jelenség az
azonnal költözhető otthonok számának (ún. készletnek) az idei év
közepérebekövetkezett, és azóta nagyjából állandósult megnövekedése.
A harmadik negyedévben is több mint 2000 db olyan lakás van a budapesti
kínálatban, amely már rendelkezik használatbavételi engedéllyel, de még nem került
értékesítésre.

Ez a több mint 2000 eladatlan lakás – ahogy azt
félévkor is jeleztük – részben olyan kisebb projektek, ahol a fejlesztő nem tud
kivárni, sok esetben olyan terméket kínál, amit a piac nem honorál. A másik
csoportba a korábban külföldi befektetőknek értékesítő nagyobb fejlesztők
termékei tartoznak, akik erősebben ki vannak téve a nemzetközi piaci visszaesésének.

A kínálat visszaesését jelentős részben magyarázza,
hogy az idén erőteljesen csökkent az értékesítést megkezdő új beruházások
száma Budapesten. A harmadik negyedévben is csupán 18 új projekt jelent
meg, ezzel az idén eddig összesen 52 új projekt indult 3420 lakással, a tavalyi
88 projekt 7409 lakásával szemben, ami 54 százalékos visszaesést jelent.

40 százalék körül állandósuló visszaesés a lakásvásárlási kedvben

2008 harmadik negyedévében Budapesten 38 százalékkal
kevesebb lakást értékesítettek, mint 2007 azonos időszakában, így az
értékesítés visszaesése az idén stabilan 40 százalék körül állandósult.

Az idei harmadik negyedévben hasonlóan a XIII. és
XIV. kerületben vásárolták meg a legtöbb lakást, mint tavaly, itt találhatóa Budapesten eladott lakások egyharmada. A VIII. IX. és XI. kerület ugyanakkor
veszített értékesítési részesedéséből.

A visszaesés minden kerületet érintett. A tavalyi év
azonos időszakához képest számottevő növekedést csak XIV. kerület regisztrálhatott,
kisebb javulás mérhető továbbá a VI. III. és XXII. kerületek eredményében,
rendre egyre alacsonyabb bázison.

“Piackutatásunk már jelzi, hogy idén jelentősen kevesebb új projekt
értékesítése indult el. A hitelválság miatt megnövekedett finanszírozási
költségek és az általános forráshiány miatt várhatóan számos – egyébként
jelentős lakásszámú – projekt nem indul el a következő fél évben. Így a
pénzügyi bizalmi válság okozta kereslet visszaesés mellett egyidejűleg akár azt
meghaladó mértékű kínálati visszaesés is kialakulhat a következő fél-egy évben.” – vélekedik a piac jövőjéről Hunyady Attila az AL Holding Ingatlanfejlesztő
Zrt. igazgatótanácsának elnöke.