Véget értek a szép idők a lakáspiacon?

A legutóbbi statisztikai adatok szerint egyre valószínűbb, hogy vége a hazai lakáspiaci robbanásnak: a mutatók folyamatos csökkenést mutatnak. Ráadásul jönnek a fejlesztői kedvet biztosan kedvezőtlenül befolyásoló megszorító intézkedések. Várhatóan csökken a piaci szereplők száma is. Az idei második negyedév sem hozott növekedést a használatba vett új lakások, a kiadott építési engedélyek számában, sőt az összesített adatok szerint az év közepén folytatódott az erőteljes visszaesés.

A piacot jellemző negatív tendencia ráadásul egybeesik a kormány megszorító intézkedéseivel, ami a közeljövőben tovább ronthatja a kilátásokat. Zelei Zoltán, az Elephant Holding Rt. értékesítési vezetője szerint jelentős drágító hatása lehet az építtetőknek juttatott adókedvezmények várható megvonásának, de biztosan jelentkezik az építési költségekben a magas benzinár, valamint a munkabéreket terhelő járulékok növekedése. A statisztikai hivatal közzétett adatai szerint az építőipari tevékenység költségalapon számított árai 5-6%-kal emelkedtek a tavalyi év azonos időszakához képest. Zelei úgy véli, hogy a lakáspiacra várhatóan nem lesz jelentős hatása, mivel a hitelintézetek nem háríthatják a különadó terheit ügyfeleikre, de számolni kell azzal is, hogy a bankokat 5%-os különadó terheli majd a kamattámogatott lakáshitelek után.

Zelei szerint tovább rontja a helyzetet az évekre meghatározott, következetes törvényi szabályozás Magyarországon tapasztalható hiánya is. Tavaly például teljesen váratlanul jelent meg a garázsok, tárolók regisztrációja után fizetendő 5 ezer Ft-os illeték, amelynek káros hatását a teljes ingatlanpiacra vetítve a szakember 100 milliós nagyságrendűre becsüli. A hektikus szabályozás kivárást és fokozottan kiszámíthatatlan piaci környezetet eredményez a forintárfolyam gyengülése által már amúgy is elbizonytalanított piacon. A holding szakértői egyetértenek abban, hogy a megszorító csomag bevezetését követően tovább erősödik az a piaci törvény, amely szerint csak az igazán tőkeerős vállalkozások maradnak talpon. A pénzügyi befektetők kivonulásával és a román, bolgár, horvát fejlesztési piac meglendülésével elképzelhető, hogy a magyarországi ingatlanfejlesztői szektor néhány éven belül jóval kevesebb cég részvételével működik majd.

A cégek közti verseny azonban nem vezet árversenyhez – szögezi le az értékesítési vezető -, hiszen régiós összehasonlításban a lakásárak elmaradnak az átlagostól, így az ingatlanok értékének további emelkedésére lehet számítani. Zelei szerint elsősorban a főváros központi és kertvárosi részeiben elhelyezkedő ingatlanok bizonyulnak majd jó befektetésnek, akár már ötéves időtávlatban is.

A romló piaci helyzetet egyértelműen jelzi, hogy az idei első negyedév után a második is visszaesését produkált az építési és a használatba vételi engedélyek terén, jóllehet két egymást követő negyedévben a 90-es évek közepe óta nem volt visszaesés a fővárosi ingatlanpiacon. Az átadott új lakások számában lassult ugyan a visszaesés – az első negyedéves -58,36%-ról -26,41%-ra változott -, az érték azonban továbbra is magas maradt. A kiadott építési engedélyeknél ráadásul tovább romlott a helyzet: 26,96%-ról 54,66%-ra változott a gyengülés. Idén a második negyedévben mindössze 1541 új lakásba költöztek be, ami azért is különösen aggasztó, mert ez a mutató 2004 eleje óta nem volt ilyen rossz (akkor az első negyedévben 1021 lakást vettek használatba). Az építési engedélyek terén még lehangolóbb a helyzet: a Budapesten április-június között kiadott 2029 engedély kevesebb, mint 2003 óta bármikor.

A Budapesten regisztrált adatok különösen erőteljes visszaesést mutatnak, a GTC felmérése szerint azonban az utóbbi időben mégis egyre kevesebben kívánják elhagyni a fővárost, és a kiköltözés helyett mind többen keresnek inkább Budapest határain belül zöldövezeti lakást. Ezt támasztják alá a KSH adatai is, amelyek szerint a visszájára fordult a ki- és beköltözések trendje. 2005-ben a külföldieket is figyelembe véve 3800 fővel többen költöztek Budapestre, mint ahányan elmentek. A “remigránsok” többsége az új építésű zöldövezeti lakásokat keresi.