Nem lassítanak a befektetők

Rekordot dönthet az idén a kelet-közép-európai ingatlanbefektetési piac. A bérbeadási ügyletek értéke 2006 első fél évében a legfejlettebb országokban – Bulgária, Cseh-, Magyar-, Lengyel-, Oroszország és Szlovákia – elérte a 3,9 milliárd eurót. Ez felülmúlja 2005 ugyanebben az időszakában mért összes beruházás volumenét, amely az 1998 óta történt beruházások 21 százalékát adja – derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) nemzetközi ingatlanszakmai szolgáltató összefoglalójából.

Az elmúlt két és fél év önmagában a teljes tőkebeáramlás több mint 75 százalékát teszi ki. Az idén az első fél évben a legtöbb befektetés ismételten az irodapiacra (az összes beruházás 43 százaléka) és a kereskedelmi ingatlanok (40 százalék) piacára áramlott, ezek 75 százaléka bevásárlóközpont volt. A fennmaradó 17 százalék nagyjából egyenletesen oszlott meg a vegyes használatú, ipari, illetve a hotelingatlanok között. A CBRE szerint ezek az ingatlanszektorok rejtik a legtöbb kiaknázatlan potenciált, habár az ipari területek nagy része a fejlesztők saját portfóliójában található, vagy elosztó központok és más szolgáltatók megrendelésére készül. Ahogyan a fejlesztők földrajzi pozíciója egyre szélesedik, számottevő eltolódás figyelhető meg az arányos tőkeeloszlásban Kelet-Közép-Európában – figyelmeztetnek a cég szakemberei. Habár a beruházott tőke legnagyobb része a központi államokban – Csehországban, Magyarországon és Lengyelországban – maradt a teljes térségi piac beruházások 79 százalékát adva, ez 8 százalékkal a 2005-ös szint alatt marad. A legfigyelemreméltóbb célponttá Oroszország vált, mára mintegy 7 százalékkal részesedve az összes régiós beruházásból.

Az első osztályú ingatlanokon elérhető hozam Kelet-Közép-Európa összes ingatlanszektorában tovább csökkent. A központi irodapiacok hozama a jelek szerint lassulva közelít az EU15 átlagához. Az újabb “feljövőben lévő piacokon” még hosszú út áll a hozamok csökkenése előtt, ahogy az országok gazdasága és átláthatósága javul.

Ebben az összefüggésben is érdekes véleménynek adott hangot a közvetve Magyarországon is jelen lévő német DIFA ingatlanalap néhány vezetője, amikor a minap Párizsban egy nemzetközi szakújságírói fórumon értékelte az intézményi befektetők szerepét Európában. Reinard Kutscher, a DIFA igazgatósági tagja például azt mondta: a következő 3-4 évben várhatóan öt százalékra esik a hozam Budapesten, Varsóban és Prágában, vagyis 1-1,5 százalékkal a Hamburgban vagy Münchenben elérhető szint alá. Ez pedig arra sarkallja a befektetőket, hogy most vásároljanak, hiszen egy ennél is alacsonyabb hozamszintnél már hihetetlenül magas lesz a vételár.

A DIFA egyébként három részre – alap-, kiegészítő, feltörekvő piacok – osztotta a megcélzott országokat az alapján, hogy milyen a likviditás és mekkora a kockázat. Magyarország a második csoportba tartozik, ahol a DIFA szerint ugyan korlátozott a kockázat, de kisebb a likviditás, mint a jól futó nagy piacoknál (Németország, Franciaország, Egyesült Államok).

Kutscher kifejtette: a feltörekvőben lévő nyílt végű ingatlanalapoknak alaposan át kell gondolni a befektetési stratégiát. Az úgynevezett alappiacokon olyan lehetőségeket kell keresni, amelyeknél növekedhet a hozam, s ezt ellensúlyozhatja a szintén emelkedő bérleti díjbevétel. Ennek megfelelően – felvállalva a bérbeadási kockázatot – 3-4 éven belül lejáró bérleti szerződésekkel megtűzdelt irodaházakat vagy logisztikai ingatlanokat érdemes vásárolni. Második lehetőség, ha viszonylag stabil hozamot ígérő részpiacon vásárolnak, és harmadikként ott van az úgynevezett szelektív hely vagy vásárlás politikája, amikor csak néhány településre összpontosítanak. Más a helyzet a kiegészítő és a feltörekvő piacokon, ahová a magyar is tartozik. Stratégiai értelemben itt is több választási lehetőség adódik. Egyrészt megvehetnek már rendezett bérleti struktúrájú ingatlanokat vagy megvásárolhatnak előkészületben, esetleg folyamatban lévő beruházásokat. Felvetődhet, hogy felvállalják a magasabb kockázatú, de már ismert országokat, és végül teljesen új piacokat is kipróbálhatnak.