Bulgária: buborékpiac vagy növekedési potenciál hosszú távon?

Miután a közelmúltban Brüsszelben véglegesítették Bulgária és Románia EU-csatlakozását, ismét reflektorfénybe került az a meggyőződés miszerint az ingatlanárak ugrásszerű növekedésnek indulnak az Európai Unióhoz való csatlakozás után. Az elmúlt hónapokban több negatív hír is napvilágot látott a korábban Kelet-Európa ingatlanparadicsomának tartott bulgáriai ingatlanpiacról. A külföldi ingatlanfejlesztők bizalma látszólag töretlen, a fejlesztési volumen a második és a harmadik negyedévben is rendkívül magas volt a dél-kelet európai országban.

Az Assetz elemzése szerint a tavalyi 20%-ot meghaladó áremelkedés visszaesése nagyrészt a túlméretezett és túlságosan optimista fejlesztéseknek köszönhető, a lassulás azonban földrajzilag nem egyenletes, a legerősebb visszaesés a Bansko síközpontban zajlott le.

A fejlesztési volumen megugrása az elmúlt 1-1.5 évben a valóban dinamikus árnövekedés mellett a befektetőbarát ingatlanpiaci szabályozásnak köszönhető. A bolgár kormány ugyanis rendkívül megkönnyítette a külföldiek ingatlanvásárlását, mely mind a fejlesztők, mind a spekulatív céllal ingatlant vásárló (elsősorban brit és ír) kisbefektetők előtt megnyitotta az utat a piacra. Emellett Kelet-Európában elsőként megteremtették a REIT-konstrukció jogszabályi feltételeit, mely határozottan ösztönző hatással volt a külföldi intézményi befektetők piacra lépésére.

A rövid időn belül lezajlott meredek áremelkedés azonban túlzottan elbizakodottá tette a fejlesztőket és több olyan projekt megvalósításába is belefogatak, ami mögött nem volt – a felértékelődési potenciált indokló – érték, azaz előnytelen lokáción, nem kellő minőségben megépített ingatlanok is piacra kerültek az elmúlt időszakban. Több projekt is kizárólag a külföldi kereslet reményében épült meg, mely azonban rendkívűl kockázatos stratégia. Ezeket a termékeket értelemszerűen nehezebben vagy csak alacsonyabb árszint mellett tudták értékesíteni, s ez a folyamat negatívan hatott a piac egészére.

A piac differenciálódásáról és határozott növekedésről számolt be a Portfolio-nak Alex Bebov, a külfüldi intézményi befektetők által tulajdonolt Prime Property BG REIT vezérigazgatója. A befektető szerint a szófiai lakóingatlanpiacon továbbra is erős a külföldi kereslet, elsősorban ír és ausztrál kisbefektetők érkeztek a piacra az elmúlt hónapokban. A tengerparti szakaszon egyre fontosabb szerepet játszik a termék minősége és elhelyezkdése, azaz a piac folyamatosan érettebbé válik.

Duplázódás öt év alatt?

A Real Estate Investment Forum (RINFOR) elemzése szerint a jövő évi EU-csatlakozással újabb 10 százalékos árnövekedés következhet be. Az elemzés szerint különösen felértékelődhetnek az eddigi boom-ból valamelyest kimaradó városok, Ruse, Pleven és Velko Tarnovo. Az Assetz tanulmánya szerint az elkövetkező 5-6 év során a jó minőségű és elhelyezkedésű ingatlanok árai megduplázódhatnak Bulgáriában. A fejlesztők mindenesetre továbbra is optimisták. Az izraeli Africa-Israel Europe ezen a héten jelentette be egy 18,000 négyzetméteres szófiai lakóingatlan projekt megkezdését. Alex Bebov kérdésünkre elmondta, hogy az elkövetkezendő években egy kiegyensúlyozottabb, de alapvetően mérsékeltebb növekedést vár a piactól.