A Dél-budai Lágymányos lehet az új Váci út

Az idén nyomottabbá vált a logisztikai ingatlanok piaca, a kereslet gyengült, részben az előbérletek számának apadása, részben pedig az ügyletméretek csökkenése miatt.

Az idén nyomottabbá vált a logisztikai ingatlanok piaca, a kereslet gyengült, részben az előbérletek számának apadása, részben pedig az ügyletméretek csökkenése miatt – derült ki Czifra Balázs, a DTZ Hungary Kft. üzletágvezetőjének előadásából.

A szakember a Budapest Business Journal ingatlanpiaci konferenciáján elmondta: ez év novemberéig 87 ezer négyzetméterre rúgott a bérbe vett összterület, szemben 2004 első háromnegyed évének 122 ezer négyzetméterével. A kínálati túlsúly azt is jelenti, hogy a bérlők alkupozíciója jó, ráadásul az ügyfélkörbe tartozó logisztikai cégek közötti éles verseny miatti költségcsökkentési törekvések is nyomást gyakorolnak a bérleti díjakra. A kínálati verseny nem csupán lokális, Szlovákia, Csehország és Lengyelország a régióban erős konkurenciát jelent. A bérleti díjak apadása mellett egyre nagyobb szerep jut a bérlőket vonzó olyan egyéb kedvezményeknek, mint például a speciális igényeknek megfelelő kialakítás költségeinek átvállalása. Ebben a környezetben felértékelődtek a szerződéshosszabbítások, illetve a meglévő fejlesztések bővítései. A lassuló piacon óvatosabbá váltak a fejlesztők, de így sincs hiány új belépőkből, illetve új fejlesztési tervekből. A szakember ugyanakkor arra számít, hogy az év végéig egy-két ügylet nyélbeütése még javíthat a képen, s az idei megtorpanás csak átmeneti lesz.
A tavalyi után az idei évre is jó eredményt vár a budapesti irodapiac, a fővárosi irodapiacot tartósan élénk beruházói és befektetői aktivitás, tudatosabb fejlesztői tevékenység, általánosan elfogadott piaci standardok, folyamatosan javuló minőségi és műszaki paraméterek jellemzik, stagnáló bérleti díjak mellett. Budapesten és vonzáskörzetében (utóbbi alatt elsősorban Budaörs értendő) mintegy másfél millió négyzetméter modern bériroda-állomány található.

Az üresedési ráta csökkenő tendenciát mutat, ez év harmadik negyedében e mutató 13,6 százalékon állt. Eddig 57 ezer négyzetméter új irodát adtak át, az év végéig további 9 ezer négyzetméter várható. A bérleti tranzakciók – az újrakötésekkel együtt – 180 ezer négyzetmétert érintenek az idén. Tavaly ez 220 ezer négyzetméter volt, az újrakötéseket és az előbérletet leszámítva 135-150 ezer négyzetmétert béreltek ki. Budapest elsősorban Prágával és Varsóval versenyez a nagy bérlők megszerzése terén, az elsőséghez a betelepülők – például a Németországból távozó call centerek – állami ösztönzése elengedhetetlen, ehhez képest a bérleti díjak csak másodlagos szerepet játszanak. A piac – Béccsel összehasonlítva – jelentős fejlődési potenciált rejt, tíz-tizenöt éven belül a jelenlegi többszörösére nőhet a budapesti irodaállomány.

A főváros pesti oldalán található irodák 30-38 százaléka a Váci úton található. A jövő a dél-budai Lágymányosé lehet a 4-es metró megépítése, az 1-es villamos vonalának várható meghosszabbítása, illetve amiatt, hogy itt még olcsóbbak a telkek. Többen már úgy vásároltak itt területet, hogy csak három-öt év múlva kívánnak fejlesztésbe kezdeni. E térségben egyébként jelenleg csupán 3,8 százalék az üresedési ráta, ami a kisebb kínálat mellett az “ügyesebb” építéssel és árazással magyarázható. (A Váci úton ez a mutató 12,2 százalék, ami a főváros átlag alatti érték.) A budapesti irodapiacon az átlagos kihasználtság 86 százalék, az irodaházak kétharmadánál ennél jobb az arány. A nagyon “népszerűtlen” (nem megfelelő szolgáltatással ellátott, felülárazott) irodákat kiszűrve 10 százalék alatt lenne az átlagos piaci üresedési ráta. Az “A? kategóriás irodaházak hozama a tavalyihoz képest 0,7 százalékponttal 7,3 százalékra csökkent, a ráta további lemorzsolódás után 6-7 százalék között stabilizálódhat.

A kereskedelmi ingatlanok piacára jelentős hatással van az euró-forint árfolyam ingadozása derült ki Hornok Krisztián, a DTZ Hungary Kft. üzletágvezetője előadásából. A fejlesztés költségeit például általában forintban határozzák meg, bár az elszámolás egységesítése jegyében a fejlesztők igyekeznek már az építési szerződéseket is euróban megkötni. A bérleti díjat viszont jellemzően euróban számítják, vagyis a kereskedelmi, üzleti ingatlanoknál már lényegében megtörtént az euróbevezetés. A valódi átállásig, azaz az eurózóna-csatlakozásig ugyanakkor fennmarad az árfolyamkockázat, ami a jól ismert fedezeti ügyletekkel sem küszöbölhető ki teljesen. A piac euróban gondolkodik, így az egyes szereplőknek is érdemes ezt követniük, ellenkező esetben viszont tisztában kell lenni a következményekkel, a többletkockázatokkal – tanácsolja a szakember.