Kamatemelés vs. ingatlanboom – Visszaesik Japán?

Egyre nagyobb kihívásokkal kell szembenéznie a japán ingatlanpiacnak. Az elmúlt egy-két évben az alacsony kamatszint mellett az ingatlanhozamok ugyanis rendkívűl magasan, 7-8% körül alakultak, miután a szektor egy évtizedes stagnálásból kezdett magához térni. Azaz a befektetők nagyon alacsony kamatszint mellett vehettek fel hitelt és a fejlett – de még bizonyos fejlődő – piacoknál lényegesen magasabb hozamokat realizálhattak. A szektorba beáramló tőke, az egyre erősödő verseny azonban jelentős hozamesést eredményezett és a piac egyértelműen kamatemelést vár.

A 7-8%-os A-kategóriás irodapiaci hozamok egészen a 4%-os szintig estek le, ami megfelel a legfejlettebb nyugat-európai piacokon tapasztaltnak. A bérleti díjak az elmúlt évtized folyamatos csökkenése után 2006-ban emelkedni kezdtek, az év első negyedévében 4.6%-ot emelkdetek a díjak az előző év 3. negyedévéhez képest. Alacsony kihasználatlanság mellett hatalmas piaci tranzakciók zajlottak le a japán piacon.

A szektorba beáramló tőke egyértelműen a REIT-eket célozta meg elsősorban, jelenleg összesen már 27 REIT-et jegyeznek a tokiói tőzsdén, s összesített kapitalizációjuk eléri a 23 milliárd dollárt. A verseny erősödését jelzi már az is, hogy a legutóbbi öt REIT-IPO-ból három árfolyama a kibocsátási szint alá esett.

Az alacsony ingatlanhozamok mellett a 2001. szeptembere óta változatlanul 0.1%-on álló jegybanki alapkamat várható emelkedése is nehezíti az ingatlanszektorba befektetők helyzetét. A kamatemelési várakozásokat jelzi a 10 éves államkötvények hozamának jelentős emelkedése is. A legtöbb ingatlanpiaci szereplő azonban alapvetően nem pesszimista a szektor jövőjére nézve, sokkal inkább felhívják a figyelmet a verseny és a szelekció erősödésére.

A RREEF, a Deutsche Bank ingatlanpiaci szárnya pl. a jelenlegi 3 milliárd eurós ázsiai portfólióját – többségében japán irodaházak – tovább bővítené ebben az évben. Hasonlóan optimista Susie Tong, a GE Commercial Finance ázsiai vezetője, aki szerint az ingatlanboom elnyomja majd a kamatemelésből származó negatív folyamatokat.