Lakáspiac: Messze van még Európa

15 évvel a rendszerváltás és 2 évvel az EU-hoz való csatlakozás után még mindig hatalmas a különbség az ingatlanárakban a régi és az új tagországok között. Sem a földárakban, sem a lakásárakban nem hozta meg a várt árrobbanást a 2004-es uniós csatlakozás. Miben különbözik még mindig a “keleti” országok lakáspiaca a régi uniós országokétól? Mi indíthatja el a várva várt áremelkedést, s tényleg 1 millió forint lesz -e egy négyzetméter a pesti belvárosban?

Liberálisabb bankokat!

Az ingatlanpiaci boom egyik alapfeltétele a liberalizált és jól működő jelzáloghitel-piac. Azokban a régi tagországokban, ahol jelentős árrobbanás ment végbe az elmúlt években – jellemzően Spanyolországban és Írországban – ott ezt a jelzálogpiac liberalizációja előzte meg. A KKE régió – s benne hazánk – jelzáloghitelezési és általában a lakáshitelezési gyakorlata jóval szigorúbb és merevebb mint a nyugati országoké. A tendenciák azonban alapvetően pozitívak, a hazai bankok közti verseny egyre élesedik, ami előrevetít egy liberálisabb hitelezési politika felé való elmozdulást.

2005-ben a hitelképességi standardokat a kialakult, agresszív versenynek köszönhetően az MNB felmérése szerint a bankok fele enyhítette, szigorítást pedig egyáltalán nem vezettek be a magyarországi hitelintézetek. A hitelezési feltételeket általánosan lazították a hitelintézetek: a legtöbben a spread-et csökkentették, és emelték a maximális hitel/hitelbiztosítéki arányt, de a minimálisan elvárt önrészt is több bank mérsékelte.

Kevés a befektetés…

A befektetési célú lakásvásárlások meghatározó motorjai a kialakuló ingatlanpiaci boom-oknak. Gondoljunk csak Spanyolországra, ahol az elmúlt 7-8 év szárnyalásában fontos szerepet játszottak a külföldi – elsősorban brit – befektetők, akik az ország tengerparti szakaszán rengeteg házat vásároltak. Sok magánbefektető ezeket a házakat adott esetben “második otthonnak” szánja, azaz nyugdíjas éveiben akár hónapokat is eltölt majd a spanyolországi házában. Ugyanez a folyamat kezd kirajzolódni Bulgáriában is, bár az infrastruktúra kezdetlegessége egyelőre csak az igazán bátor befektetőket vonzza a balkáni országba.

Magyarországon a külföldi lakásvásárlók száma érdemben nem változott az elmúlt évek során, legfeljebb csak az összetétele. A korábbi német dominancia után ma Budapesten a külföldi vevők meghatározó része ír állampolgár, de megjelentek a spanyolok is a piacon. Ám ezek a külföldiek jellemzően kizárólag befektetési céllal vásárolják meg a lakásokat, ez pedig jelentősen korlátozza azoknak a számát, akik Magyarországon vesznek ingatlant. Az ír és a spanyol befektetők abban bíznak, hogy az árak meredeken emelkednek majd a jövőben.

Siralmas lakásállomány…

A másik fontos különbség a “régi” és az “új” lakáspiacok között a lakásállomány minőségében van. A volt szocialista országok lakásállománya sokkal rosszabb állapotban van mint Nyugat-Európáé. Ennek egyik oka, hogy a rendszerváltás előtt állami-önkormányzati (tanácsi) tulajdonban lévő lakóházakat elhanyagolták, felújításukat teljes mértékben negligálták, majd a rendszerváltás után ezeket a rossz állapotban lévő lakásokat eladták a benne lakó “bérlőknek”. A folyamat eredménye egy szétszabdalt tulajdonosi struktúra lett, melyben a tőkeszegény lakástulajdonosok képtelenek felújítani lakásaikat.

A rendszerváltás utáni “lakás-privatizáció” az oka annak, hogy a magyar lakosság 92-95 százaléka saját tulajdonú lakásban él, ami nagyon nagy különbség a nyugat-európai 60-65 százalékhoz képest. Tehát míg pl. Bécsben az emberek jelentős része bérli az otthonát és a ház tulajdonosa – saját üzleti érdekei miatt – rá van kényszerítve az épület jó állapotának fenntartására, addig a magyarok saját – ám rossz minőségű házban lévő – lakásokban laknak. A rossz minőségű lakásállomány mellett ez azt is jelenti, hogy sok lakástulajdonos nehezen tud jobb lakásba költözni, ugyanis a rossz minőségű használt lakásokat rendkívül nehéz “megfelelő áron” eladni. Az új lakások piaca enyhén túlkínálatos, tovább rontva a budapesti használt lakások amúgy is meglehetősen passzív piacát. Ez a jelenség a magyar munkaerőpiac mobilitását is rontja, hiszen sokan nem tudnak elköltözni rossz állapotú, rossz lakókörnyezetben lévő otthonaikból.

A lakókörnyezet legalább olyan lényeges faktor a lakásárakban, mint a lakásállomány minősége. Budapest különösen rossz helyzetben van ebből a szempontból, még a KKE régión belül is. A lakásárak csak a lakókörnyezet radikális javulásával párhuzamosan emelkedhetnek, ehhez – a VIII. és a IX. kerületben már elkezdett – tömbrehabilitációra van szükség, illetve olyan átfogó projektekre mint pl. a Corvin Sétány, ahol egy-egy lakóháznál jóval komplexebb fejlesztés valósul meg.

NDK is olcsóbb

Természetesen a lakáspiac fejlődése szorosan összefügg a reálgazdaság alakulásával, azaz a régi EU-országokhoz való konvergencia nagyjából olyan ütemben valósul meg, mint ahogyan a magyar gazdaság szintje közeledik Nyugat-Európához. Az ingatlanpiac robbanásához mindenesetre a jelenleginél jóval dinamikusabb gazdasági növekedésre lenne szükség.

Érdekes jelenség, hogy miközben a lakásárak az elmúlt két évben gyakorlatilag reál szinten stagnáltak, addig a piaci szereplők egy részének jövőbe vetett optimizmusa töretlen. A Belváros tekintetében többen is lehetségesnek tartják az egymilliós árak elérését az elkövetkezendő 5-10 évben, holott nem sok jel mutat ilyen szintű áremelkedésre.

A régi és az új tagországok közti különbséget reprezentálja Németország ingatlanpiaca is. A német piacon jelentős befektetéseket valósítottak meg brit és amerikai vállalatok, az amerikai Fortress és a brit Terra Firma pl. csak az elmúlt három évben összességében 20 milliárd euróért vásároltak ingatlanokat. Azonban egészen az idei évig várni kellett arra, hogy a keleti tartományokban (Berlin kivételével) is valósítsanak meg akvizíciót. A drezdai lakókomplexum (ún. Woba-tranzakció) megvásárlása a hasonló nyugat-németországi ingatlanokhoz képest mintegy 20 százalékos diszkontot tartalmaz, ami jelzi a még mindig fennálló különbséget.