Belvárosi reneszánsz – Plázák helyett…

Piaci telítődés vagy fejlődés? Az Eston szerint a budapesti bevásárlóközpontok piaca képes a megújulásra. Ez azonban elsősorban nem a nagy alapterületű bevásárló- és szórakoztatóközpontok kínálatának…

Ha bevásárlóközpontokról beszélünk, leggyakrabban több-tízezer négyzetméteres plázák jutnak eszünkbe, ahol a nagy számú üzlet kínálatát szórakozási lehetőségek és egyéb szolgáltatások egészítik ki. Ez az a részpiac, ami egy évtizedes fennállása óta dinamikusabban fejlődött, mint bármelyik másik szektor a kereskedelmi ingatlanok területén. A bevásárlóközpontok mára 1,75 millió négyzetmétert megközelítő állományának bővülése évről évre látványos volt, bár az új fejlesztések üteme fokozatosan csökkent.

Az elmúlt évek tapasztalata szerint a kiskereskedelmi forgalom mintegy egy ötöde tevődik a plázákba, valamint a jellemzően városszélre települt hipermarketekbe. Ez a mutató nyugati szomszédunkhoz, Ausztriához viszonyítva magasnak mondható, de például a francia vásárlók ennél is nagyobb arányban választják ezt a kényelmes bevásárlási formát. Az egy főre jutó bevásárlóközpont-terület lassan eléri a 0,18 m2-t, ami bár messze van az egyik legmagasabb – svédországi – mutatótól (0,55 m2), de közel áll az európai uniós átlaghoz (~0,2 m2). A szakemberek tehát a bevásárlóközpont-építési ütem folytatódó csökkenéséről beszélnek, valamint a beruházási célpont vidékre tolódásáról. A bevásárlóközpontok piacát mindemellett érdemes részleteiben vizsgálni, és a pláza jellegű projekteket külön kategóriaként kezelni.

Alapvetően a fővárosi bevásárlóközpont-piac távol áll a telítettségtől, ellenben jól érzékelhető a fejlődési, érési folyamat. A túlkínálat kialakulása helyett a szegmentálódás zajlik, amit az egyes termékcsoportokra specializált kereskedő központok (pl. Material Építő és Design Center, Max, stb.), vagy az új értékesítési koncepcióval illetve új építészeti elrendezéssel kialakított outlet központok (GL Outlet, Premier Outlet) és strip mall projektek megjelenése mutat. Mindemellett egy további jele is van annak, hogy a bevásárlóközpont építés nem áll le “csak átalakul”.

Az Orco Property Group 2005-ben a Divatcsarnok és a Budapesti Értéktőzsde épületének tulajdonosa lett. A fejlesztő tervei szerint az Andrássy úti műemlék épületben, valamint a Tőzsde Palota alsó három szintjén áruház nyílik, ezáltal újabb 25 ezer négyzetméternyi üzletterület kerül a rendkívüli keresettségnek örvendő belvárosi piacra. Az említett épületek műemléki védettség (illetve részleges védettség) alatt állnak, a parkolóhelyek kialakítása és az épületek megfelelő korszerűsítése tetemes költséggel jár; a projektindítások éppen ezért a befektetők komoly szándékát és egyben a sikerbe vetett erős bizalmukat jelzik

E központi ingatlanok jövőbeli piacképességét alapvetően érinti a kialakítható parkolóhelyek mennyisége, emellett az adott fejlesztések jellemzően drágábbak (a bontás-átalakítás kapcsán) mint például egy foghíjtelek beépítése. A parkolási problémára részleges megoldást jelent a fővárosi parkolási rendelet tavalyi kedvező módosítása (ingyenes parkolási időszak kiterjesztése a teljes hétvégére). A magasabb bekerülési költség ellenére a projekttervek a beruházók kedvező várakozásait támasztják alá; a bizakodásra pedig minden okuk megvan. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díj növekedése 2005-ben magasabb volt (9-13%) mint bármely másik részpiacé a kiskereskedelmi ingatlanok szektorában, amit a kínálat szűkössége mellett jelentkező jelentős bérlői igény indukált.

Tény, hogy a történelemmel bíró ingatlanok átalakítása egyedi koncepciójukkal versenyelőnyhöz juttatják a beruházásokat, a belvárosi területek épülése-szépülése kapcsán pedig a város szívének felértékelődése folytatódik, hiszen a megújuló kiskereskedelmi övezetek több vásárlót csábítanak, ami a környék ingatlantulajdonosait újabb fejlesztésre ösztönzi. A belváros régi fényének visszatérését nem csak a befektetők és a kereskedők üdvözlik, hiszen ezen fejlesztésekkel jelentős építészeti értékeket őrzünk meg, továbbá a magas presztízsű belvárosi vásárlás lehetőségével tovább színesedik a kiskereskedelmi paletta.