A globális ingatlan befektetések összege 2013-ban 1 trillió dollár fölött lesz

A Cushman & Wakefield legfrissebb, ma megjelent nemzetközi ingatlanbefektetési atlasz (International Investment Atlas 2013) tanulmánya szerint, a globális ingatlanbefektetési piac visszafogott növekedést (6%) produkált 2012-ben, mely során a befektetések összege 929 milliárd dollár (714 milliárd euró) volt.

Bár a múlt év a legtöbb piacon nagyon nehéz volt, a negyedik negyedévben jelentősen fellendült az ingatlanbefektetési piac, amely egy sikeres időszak kezdetét és a piacba vetett bizalom erősödését jelenti, mely során idén a befektetési volumen akár 14 százalékkal is növekedhet és 2007 óta először lépheti át az 1 trillió dolláros (815 milliárd euró) értéket.

A Cushman & Wakefield szerint az idei aktivitás növekedést az észak-amerikai és az ázsiai piacok vezetik majd, mely a megnövekedett tőke kihelyezéseknek és a magánbefektetők piacra lépésének lesz köszönhető.

Glenn Rufrano a Cushman & Wakefiel globális elnök-vezérigazgatója elmondta: “2012-ben a világgazdaság mélypontra került,  mely korlátozta a döntéshozatalt és visszafogta a piaci aktivitást. Ebben az évben kevesebb bizonytalanságra számítunk és a piac fellendülésére, amely úgy tűnik már az év első hónapjaiban elkezdődött a globális kockázati faktorok csökkenésével.”

2012-ben Kína és az USA voltak az év végi fellendülés motorjai – Kína a rekord mennyiségű telekeladással, az USA az év végi tőkenövekedéssel járó adókötelezettségek elkerülése előtti hajrával. A fellendülés azonban nem csak erre a két területre korlátozódik, több régió több piaca, Spanyolország, Lengyelország, Norvégia, Svájc, Indonézia, Thaiföld, India és Ausztrália is fellendülést tapasztalt az utolsó negyedévben.

A piac továbbra is szelektív és a kiemelkedő termékekre fókuszál. Észak- Amerika és Ázsia fejlődő területei vezették a globális fellendülést, míg a fejlett európai és ázsiai piacok, valamint a fejlődő európai, közép-keleti és dél-amerikai piacok mind gyengén teljesítettek.

2012-ben Amerikában az USA és Mexikó voltak a két nagy nyertes, Ázsiában Malajzia, Vietnám, Ausztrália és Új-Zéland teljesítettek a legjobban, míg Európában Finnország, Norvégia, Svájc és Írország produkálták a legnagyobb növekedést. Kínában, Németországban és Hongkongban sokkal visszafogottabb fellendülést tapasztaltunk.

Regionális trendek – Amerika teljesít a legjobban, míg a külföldi befektetések tekintetében Európa a legsikeresebb

A piaci teljesítmények tekintetében az amerikai kontinens nagyobb befektetési aktivitást tapasztalt, a hozamok nagyobb mértékű csökkenését és a bérleti díjak növekedését. Ázsia stabilabb volt, míg Európa esett leginkább áldozatul a piac lassulásának.

A globális volumen 32 százaléka Amerikában történt 2012-ben, míg 2011-ben csupán a 28 százalék. Az EMEA régió 21 százalékot tesz ki (2011-ben 24 százalék). A legnagyobb szeletet, 47 százalékot ismét Ázsia szakította, mely azonban 1 százalékos visszaesés 2011-hez képest.

A külföldi befektetők körében Európa a legnagyobb cél piac, mely a tőke 51 százalékát vonzotta, míg 2011-ben ez csupán 45 százalék volt. Ezzel ellentétben, Ázsiában történt a külföldi befektetések 31 százaléka és Amerikában a 18 százalék, mely 2011-ben 20 százalékra rúgott.

A bérlői piacok egyértelműen sokkal elővigyázatosabbak voltak tavaly, mely alacsonyabb keresletet és bérleti díj csökkenést jelentett bizonyos területeken. Összességében alacsony kínálat volt jellemző az összes régióban és míg a bérleti díjak 2012 második felében csökkenni kezdtek, éves tekintetben növekedés volt tapasztalható. A legjobban a kiskereskedelmi szektor teljesített, azon belül is Dél-Amerika, mely megelőzte az USA-t és Kanadát is.

Greg Vorwaller a Cushman & Wakefield globális befektetési vezetője elmondta: “A globális tőkeáramlás irányítja a piacot legfőképp Észak- Amerikából, míg a távol és közép-kelet érdeklődése is egyre növekszik, csak úgy, mint az európai vásárlások. Eddig, a globális nyugdíjalapok áramlását a kanadai és a távol-keleti pénz irányította, de a nyugdíjak emelkedésével az ausztrál alapok is egyre fontosabbá válnak.”

“Egyre több távol-keleti és közép-ázsiai szereplő jelenik meg a piacon, akik globális, illetve kínai alapok iránt érdeklődnek és rövid távon fektetnek pénzt a piacba. A családi vállalkozások és a tehetős magánszemélyek a globális kereslet nagyon fontos szereplői és egy nagyon változatos csapat a világ minden tájáról. Legtöbbjük biztonsági játékos, hiszen a hosszú távú befektetések és a minőségi ingatlanok a legkeresettebbek.” folytatta.

Kilátások, regionális befektetési lehetőségek és stratégiák 2013-ban

David Hutchings, a Cushman & Wakefield EMEA régiójának piackutatási vezetője elmondta: “Egyre valószínűbb, hogy már majdnem túl vagyunk a kockázatos időszakon és 2013-nak csupán az eleje lesz nehéz,  az év végére fellendül a piac. A kockázat és a teljesítmény szempontjából – ország, város és szektor – elég végletes lesz ez az időszak és az év fő feladata a másodlagos piacok értékeinek felfedezése, ahogy a befektetési hozamok és a kereslet megnövekednek, valamint az ár érzékeny bérlői piac fellendül.”

Amerika – mint egy kedvelt ingatlanbefektetési célpont – vezeti a fellendülést 2013-ban

Észak- Amerika, a jelenlegi politikai és pénzügyi bizonytalanságok ellenére kedvelt piac lesz 2013-ban. A bérlői kereslet fellendülésénekkorai jelei, a javuló gazdasági mutatók, a hitelpiac, az alacsony kihasználatlanság és a likviditás jó hatással van a befektetői keresletre és aktivitásra. Ennek eredményeképp, 15-20 százalékos növekedés várható a befektetési aktivitás tekintetében, míg a kamatláb csökken, mely leginkább a másodlagos piacok teljesítményének köszönhető, valamint a bérlői piac normalizálódásának és a bérleti díjak növekedésének. Míg a már eleve alacsony kamatlábbal rendelkező piacokon a hozamok tovább csökkennek, a magasabb kamatlábbal rendelkező piacokon, mint például a külvárosi irodalokációk, további csökkenés várható, ahogy a hitelezést fellendítik a CMBS kibocsájtások.

Greg Vorwaller a Cushman & Wakefield globális befektetési vezetője elmondta: “Míg a hozamok szempontjából az Amerikai Egyesült Államok kedvelt befektetési célpont, a befektetőknek több kockázatot kell vállalniuk, hogy az elsődleges piacokon jussanak ingatlanhoz, vagy hogy a legjobb ingatlanokat vásárolják meg a másodlagos területeken.”

Ázsia és Csendes óceáni területek – a befektetési aktivitás 15-20 százalékos növekedése 2013

A régió javuló makrogazdasági helyzete és a növekedés fellendíti az aktivitást és a teljesítményt, amely várhatóan 15-20 százalékos befektetési növekedést jelent majd. A befektetések és a kereslet a Kínába vetett bizalom növekedésével együtt változik majd, de nem csak itt, hanem Ausztráliában és Japánban is megnövekszik a külföldi befektetők érdeklődése. Emellett Kína több városában, Indonéziában és Vietnámban a városiasodás és a középosztály erősödése megnövekedett keresletet okoz majd, főként a lakóingatlanok tekintetében.

John Stinson a Cushman & Wakefield Ázsia és Csendes óceáni területek befektetéseiért felelős vezetője elmondta: “Minden területen vannak lehetőségek. Az irodapiacon a bankok terjeszkedésére számítunk, mely fellendíti a keresletet és növekvő bérleti díjakat generál az olyan fő piacokon, mint Tokió, Sanghaj, Hongkong, Szingapúr és Sydney. A kiskereskedelmi piacon a GDP előrejelzések alapján jelentős forgalom növekedésre számítunk, melynek fő nyertesei Kuala Lumpur, Bangkok, Peking és Jakarta. A magas keresletnek és a befektetési aktivitásnak köszönhetően idén várhatóan a legsikeresebb az ipari ingatlanok piaca lesz, főként Osaka, Tokió, Sanghaj, Hongkong és Szingapúr területein. Ezek mellett jelentős érdeklődést látunk Indonézia és Malajzia iránt – mely területek a gazdasági bizonytalanság idején is jól teljesítettek – valamint India iránt, mely a régió legnagyobb visszatérője.”

Fellendülés, de ellentétes piacok Európában 2013

Az európai befektetési aktivitás a közeljövőben meglehetősen visszafogott marad, mely leginkább a minőségi kínálat hiányának és a finanszírozási nehézségeknek köszönhető, de úgy tűnik, minél több tőkét adnak ki a bankok, annál nagyobb aktivitásra számíthatunk mind az állami szektor, mind a nagyvállalatok részéről 2013-ban, mely egy visszafogott 5 százalékos növekedést hoz majd.  Az európai piaci trendek továbbra is végletesek lesznek, hiszen egyes piacok továbbra is mélyponton maradnak.

Michael Rhydderch a Cushman & Wakefield európai befektetési vezetője elmondta: “A befektetési kínálat várhatóan javulni fog, míg a bankok egyre több ingatlant dobnak piacra, hitel illetve ingatlan értékesítés okán. Mivel nem számítunk rá, hogy a vevők nagyobb kockázatot vállalnának 2013-ban, továbbra is a fő piacok és stratégiák lesznek meghatározóak. A befektetők legkeresettebb célpontja továbbra is Németország marad, ahol a Skandináv államokhoz hasonlóan nő a befektetések piaci részesedése. A befektetők óvatos hozzáállásból idén London és Párizs is profitál majd.”