Ebben a versenyben is lemaradunk

2014 első kilenc hónapjában az új kereslet a közép-európai irodapiacon meghaladta az 1,17 millió négyzetmétert, úgy hogy csak 410 ezer négyzetméter átadást regisztráltak a régióban – áll a Cushman & Wakefield (C&W) friss elemzésében. Bár az idei évben számtalan hír érkezett a régiós irodapiac újjáéledéséről, a helyzet még mindig nem fenékig tejfel, ráadásul, összehasonlítva a többi közeli fővárossal, Budapest rendelkezik a leggyengébb mutatókkal.

Növekvő állomány

A négy vizsgált főváros (Budapest, Pozsony, Prága, Varsó) összesen közel 12 millió négyzetméternyi irodaállománnyal rendelkezik. A közép-európai régióban továbbra is Varsó a legnagyobb szereplő a maga 4,3 millió négyzetméteres állományával. A lengyel fővárost Budapest (3,2 millió), majd Prága (3 millió) követi, a sort pedig Pozsony zárja (1,5 millió). 

Az idei év első három negyedévében valamivel több mint 410 ezer négyzetméterrel bővült a régiós irodaállomány. Ez a szám várhatóan további kb. 170 ezer négyzetméterrel növekszik az év végéig, ami azt jelenti, hogy 2014 kb. 33%-os bővülést tud majd felmutatni 2013-hoz képest.

A C&W-nél úgy látják, hogy a régiós országok a tartós fellendülés pályájára álltak és az ideinél még erősebb jövő évet várnak. Ezt az is alátámasztja, hogy jelenleg mintegy 1,1 millió négyzetméternyi irodaterület áll építés alatt Közép-Európában és 2015 végéig mintegy 700 ezer négyzetméteres állománybővülésre számíthatunk.

Nagy tranzakciók

A Cushman & Wakefield számításai szerint 2014-ben eddig 1,17 millió négyzetméter irodaterület került bérbeadásra a négy régiós fővárosban, ami 12,2%-os emelkedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Arra számítanak, hogy az év végéig ez a szám eléri az 1,46 millió négyzetmétert.

A legnagyobb növekedést felmutató szektorok tekintetében nincs változás, az IT szegmens kiemelkedő számokat tudott felmutatni. A harmadik negyedév legnagyobb tranzakcióját a lengyelországi Wroclawban kötette meg a HP egy 16,3 ezer négyzetméteres területre. A legnagyobb szerződés-hosszabbítás Prágában zajlott le, míg a legértékesebb előbérleti szerződést Varsóban kötették meg. 

Az egész régiót nézve továbbra is a szerződés-hosszabbítások dominálnak, ettől valamivel elmarad az új bérlések részaránya. Az előbérleti szerződések és a bővítések csak jóval kisebb szeletet tudtak kiszakítani a bérlői tortából.

Stagnáló bérleti díjak, rekord magas kihasználatlanság 

Az irodapiac legfelső szegmensében (belvárosi prémium irodaházak) nem változtak a bérleti díjak, továbbra is Varsó vezeti a sort 25 eurós rátával, amitől valamivel elmarad Budapest a maga 21 eurójával. 

A közép-európai régióban a kihasználatlanság 14,8%-on állt a harmadik negyedév végén, ami rekord magas értéknek tekinthető (bár még így is alacsonyabb az évek óta nem látott mértékben csökkent budapesti rátánál). Az idén átadásra kerülő mintegy 170 ezer négyzetméternyi spekulatív állomány miatt az év végéig a mutató emelkedésére számítanak.

Mi várható?

Mivel mind a kereslet, mind a kínálat emelkedik, így az egész közép-európai régióra nézve pozitív kilátásai vannak a C&W-nek. Varsóban és Prágában enyhe túlkínálat tapasztalható, azonban a kereslet megfelelő mértékű növekedése esetén ez nem jelenthet problémát. A budapesti irodapiacon tapasztalt fellendülés gyors ütemét az új kínálat hiányának, valamint az SSC-k és a kormányzati szektor növekvő bérlői aktivitásának köszönheti. A tranzakciók legjelentősebb részét továbbra is szerződés-hosszabbítások teszik ki, de ez az arány folyamatosan csökkeni fog, ahogy a cégek üzleti stratégiája módosul a bővülés és a helyváltoztatás javára.