09 Apr2017-01-17

Megtorpant a lendület az irodapiacon

Kicsit megtorpant a lendület a budapesti irodapiacon, az idei év első negyedévében ugyan tovább csökkent az üresedési ráta, de a kereslet az előző negyedévhez képest jelentősen alacsonyabb volt. Pozitív hír viszont, hogy a keresleten belül a legnagyobb arányt az új bérbeadások tették ki – derül ki a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának (BIEF, BRF) legfrissebb közleményéből.

2015 első negyedévében nem került sor új területek átadására az irodapiacon, így a budapesti modern irodaállomány (beleértve a spekulatív és saját tulajdonú épületeket) 3 230 100 négyzetmétert tett ki, melyből 2 587 780 négyzetméter az “A” és “B” besorolású modern spekulatív irodaterület és 642 320 négyzetméter a saját tulajdonú iroda.

Az ingatlanfejlesztő szemével

Az irodapiac jelenlegi állapotával kapcsolatban megkérdeztük Angel Gábort, a BIF Nyrt. vezérigazgatóját, aki kérdésünkre elmondta:

Pozitív, hogy hogy továbbra is és immár tartósan csökken a kihasználatlansági ráta (mind az összes iroda állományon mind a bériroda állományon belül) és az is, hogy az összes bérleti szerződések között arányaiban nő az új bérbeadás és a bérlői bővülés. Ezek az egy-két éve beindult nemzetgazdaságnak köszönhetőek, amit az irodapiac a szokásos egy-másfél éves fáziskéséssel követ. Ezzel együtt ahhoz, hogy ismét sikeres irodapiacról lehessen beszélni, további és tartósan hasonló tendenciák szükségesek amik magukkal tudják vonni a bérleti díjak emelkedését és ezt követően az új fejlesztések nagyobb arányú megjelenését. Óvatosságra ad okot az, hogy a kereslet mind az előző év utolsó negyedévéhez képest, mind pedig az előző 5 év első negyedéves adataihoz képest alacsonyabban alakult, így a következő negyedéves adat sokat elárulhat majd arról, hogy negatív irányba forduló trendnek, vagy esetleg egyszeri hatásoknak köszönhető-e a mostani visszaesés. Véleményem szerint új fejlesztések abban az esetben fognak nagyobb arányban elindulni, ha a kihasználatlansági ráta a tisztán bériroda piacon is 15%-köré fog csökkeni (ez jelenleg 19% körül alakul) és ennek hatására a bérleti díjak szintje átlagosan is emelkedni kezd.

Az irodaállomány évente történő felülvizsgálata során 30 irodaház mérete változott, további 4 irodaház pedig kikerült a modern iroda állományból, mivel nem felelt meg a BRF által felállított kritériumoknak. A fentiek következtében a modern iroda állomány közel 8000 négyzetméterrel csökkent. Egy irodaház értékesítésre került a végfelhasználónak, így a saját tulajdonú állományhoz lett sorolva, ezáltal a bérirodaállomány nagysága 13 ezer négyzetméterrel lett kisebb.

Az üresedési ráta 2,8 százalékponttal csökkent 2014 azonos időszakához viszonyítva az idei év első negyedévében és 0,5 százalékponttal kevesebb, mint az előző negyedévben, így jelenleg 15,7%-on áll. A kihasználatlanság Dél-Budán a legalacsonyabb, a területek 10,2%-a áll üresen. A legmagasabb az üresedés a fővárosi alpiacok közül a Váci úton, ahol 18,7%-os a kihasználatlanság. Az agglomerációban továbbra is nagyon magas az üresedési ráta, 32,6%.

A kereslet 64 010 négyzetmétert tett ki 2015 első negyedévében, ami ugyan fele a 2014 negyedik negyedévében regisztráltnak, de csupán 5%-kal marad el az első negyedéves keresletek 5 éves átlagától.

A kereslet megoszlása változáson ment keresztül, ebben a negyedévben az új bérbeadások képviselték a legnagyobb arányt, 43%-ot tettek ki. A szerződéshosszabbítások csupán 31%-os piaci részesedéssel járultak hozzá a teljes volumenhez, míg a bővülések átlag feletti arányt, 19%-ot képviseltek. Egy ingatlant végfelhasználók vettek meg a Nem-Központi Pest alpiacon, ami saját tulajdonú tranzakciónak minősült (4680 négyzetméter).

A tranzakciós arány a Pest központi és Váci úti alpiacon volt a legmagasabb, mindkét lokáció több mint 20%-ot képviselt a teljes keresletből. A negyedév legnagyobb tranzakciója egy szerződéshosszabbítás volt az Átrium Parkban 5300 négyzetméteren. Ezt követte egy új bérbeadás több mint 3000 négyzetméteren a Buda Business Centerben és egy szerződéshosszabbítás 3000 négyzetméteren a Danubius irodaházak harmadik épületében.

A negyedév során rögzített 165 tranzakció átlagos mérete 388 négyzetméter volt, azonos a 2014 első negyedéves átlaggal, de kevesebb, mint az elmúlt 5 évben regisztrált első negyedéves átlagérték. (488 négyzetméter). A nettó abszorpció 13 960 négyzetmétert tett ki az első negyedévben, ennyivel nőtt a teljes bérbeadott irodaállomány egy negyedév alatt. A Váci úti irodafolyosón kiemelkedően magas volt, 9220 négyzetméter.