Megérheti a lakáslízing! DE!

Egyre szűkösebb a keret, hogy lakást vásároljunk, ezért mindent megpróbálunk, hogy akár kisebb önerővel is lakáshoz jussunk. Adódik a kérdés, hogy a máskor olyan jól működő lízingen érdemes-e elgondolkozni a lakáshitel helyett. A következőkben sorra vesszük a főbb kérdéseket, így azt is, hogy új lakás vásárlásakor miért nem kell az 5%-os áfára kamatot fizetnünk. Lássuk a részleteket, amiből kiderül, hogy nem véletlen a lakáshitel egyeduralma.

Aki lakásvásárláson töri a fejét, az sorra hallhatja a rossz híreket, az árak ugyanis csak nem akarnak megállapodni egy helyen. Eddig is sokan szűkében voltak a megfelelő önerőnek, de ma már sok esetben ez jelenti az egyik szűk keresztmetszet és nem is a megfelelő havi jövedelem. A lakáshitelek esetén a lakás értékének maximum 80%-át kaphatjuk meg hitel formájában, de a bankok inkább 70%-ig merészkednek. Egy budapesti 60 négyzetméteres új építésű lakásért minden további nélkül elkérhetnek 36 millió forintot, ekkor a 30%-os önerő 10,8 millió forint, vagyis nem tartozik a legegyszerűbben megoldható helyzetek közé.

 Ezt láthatja majd a Danubio lakópark egyik otthonából – még több infó a képre kattintva

Ekkor vetődik fel a kérdés, hogy mi legyen, mondjunk le egyszerűen a lakásvásárlási szándékunkról, vagy esetleg próbálkozzunk meg olyan alternatív lehetőséggel, mint a lakáslízing? Aki ezzel kacérkonda, annak a következőkben bemutatjuk, hogy mit érdemes megfontolni a döntés előtt.

Tulaj, de mégsem az

Egy hagyományos jelzáloghitel esetén annyi történik, hogy a lakás a mi tulajdonunkba kerül, viszont az alacsonyabb hitelkamatért cserébe a bank jelzálogjogot jegyez be az ingatlanra. A lakáslízing azonban teljesen mást jelent, ugyanis ekkor a futamidő lejáratáig nem lesz a mi tulajdonunkban az ingatlan.

Úgy kell elképzelni, mintha mi bérlőnk lennénk a lakásban, ami a szerződés feltételeinek teljesítésekor a tulajdonunkba kerül. Valójában mindent megtehetünk az ingatlannal: használhatjuk, bérbe adhatjuk vagy akár értékesíthetjük is, viszont hivatalosan a mi tulajdonunkba csak a lízingdíjak kifizetése után kerül a lakás.

Kisebb önerővel is nyerők lehetünk

Abban az esetben, ha magánszemélyként veszünk lakást, akkor az egyik fő előnye a lakáslízingnek az lenne, hogy kisebb önerő mellett is megvásárolhatjuk a lakást. Több lízingcéggel is beszéltünk, jellemzően azt mondták, hogy az ingatlan értékének 80-85%-áig el tudnak menni. A korábbi 36 milliós ingatlannál maradva az önerő közel 11 millió helyett 5,4-7,2 millióra csökken.

Kivételes esetben önerő nélkül is vehetünk lakást, de ez nem csak a lízingnél, hanem a jelzáloghitelnél is így van. Ehhez a megvásárolt ingatlan mellett egy másik ingatlant is fedezetként fel kell ajánlani. Ez komoly rizikó, mert ha nem megy a visszafizetés, akkor egyszerre két lakást is elbukunk.

Ha elkészül, így néz ki majd a szintén Dunához közeli Allure Residence Budapesten – több infó a képre kattintva

A kisebb önerő nagy segítség tud lenni egyes esetekben, viszont azt ne feledjük, hogy a nagyobb lízingösszeg együtt jár a magasabb lízingdíjjal is. Márpedig a lízingcég ugyanúgy nézni fogja, hogy a jövedelmünkhöz képest ne vállaljunk túl nagy kiadást. A valóságban a kereset 30-35%-ával számolhatunk. Így fordulhat elő, hogy amit a réven megnyernénk, azt elveszítjük a vámon! Magyarul a kisebb önerő mit sem ér, ha a túl magas részletet nem tudjuk a keresetünkből kigazdálkodni.

Új építésű lakásnál spórolhatunk egy kicsit

Részben a családok otthonteremtési kedvezménye miatt nagy a kereslet az új építésű lakásokra. Hagyományos lakáshitel esetében kifizetjük a bruttó (5%-os áfával növelt) vételárat az eladónak és ezt a magasabb összeget fogjuk törleszteni, és a kamatokat is teljes egészében. A lízing esetében viszont, ha új lakást veszünk, akkor csak a nettó (áfa nélküli) összeg után fizetünk kamatot, az áfás részre nem. Tehát az 5%-os áfát apránként megfizetjük, viszont erre a részre kamatot nem számítanak fel.

Az egyik banknál arról értesültünk, hogy például az új építésű lakásokat csak nyíltvégű lízinggel engedik megvásárolni. Ebben az esetben megadhatunk maradványértéket (a futamidő végén egy nagyobb összeget), amit kifizetve kapjuk meg mi vagy az általunk megjelölt személy a tulajdonjogot (zártvégűnél nincs ilyen lehetőség, a tulajdon ránk száll azonnal). Ekkor kötelező megbontani a részletfizetéskor a lízingdíjat tőkére és kamatra, és itt fog szerepelni az is, hogy a díjba beépítve éppen mekkora áfa összeget fizetünk meg.

A 27%-os áfa átmenetileg 5%-osra csökkentése miatt a kedvezmény értéke is nagyban visszaesett (gyakorlatilag az ötödére). A 36 milliós példánál a lakás nettó vételára 34,3 millió forint, vagyis a maradék 1,7 millió forint esetében tekintenek el a kamat megfizetésétől. Persze ez is számít, de nem akkora mértékben, hogy az mindent megváltoztasson, és lemondanánk a hagyományos jelzáloghitelről.

Extra illeték is felmerül

Nem mehetünk el amellett, hogy a szabályok szerint nemcsak a vevőket terheli visszterhes vagyonátruházási illeték, hanem magát a lízingcéget is, ami továbbértékesítési céllal vásárolja meg az ingatlant. Ez utóbbi mértéke az ingatlan forgalmi értékének 2%-a, amit jellemzően a lízinget nyújtó cég át is terhel a vevőre. Persze vannak kivételek és engedmények bizonyos esetben, de számoljunk ezzel alapesetben.

Erre még rárakódik az általános 4%-os vagyonátruházási illeték, amit meg kell fizetnünk, ha az ingatlan értéke a 30 millió forintot meghaladja. Ez alatt annyi kedvezményt kapunk, hogy az első 15 millió forint után nem kell illetéket fizetni. Összességében viszont ott vagyunk, hogy még a lakás árának 6%-át meg kell saját erőből finanszírozni.

Ha közvetlenül az építtető cégtől vásárolnánk az ingatlant, akkor a 2%-os tétel azért nem merülne fel, mert akkor nincs egy köztes szereplő, akin még átmenne a lakás. Gondolhatnánk, hogy ez nem nagy tétel, de egy 36 milliós lakásnál 720 ezer forintról beszélünk. Jobb esetben ezt elengedi a lízingcég, de ajánlatos erre a kiadásra is felkészülni.

Alig van ajánlat

A végére hagytuk a legfontosabbat, vagyis azt, hogy valójában mekkora költséggel érhetők el a lakáslízingek. Azt elmondhatjuk, hogy nagyon kevés bankcsoportnál tudunk ilyet felvenni, a gyors gyűjtés alapján mindössze kettőnél volt erre lehetőség. Ez alapján máris hátrányból indulunk, mert a jelzáloghitel minden bank kínálatában elérhető, így nagyobb is az esély, hogy kifogunk egy nagyon olcsó ajánlatot.

A nagyobb verseny a hitelkamatokra is jótékony hatással van, ráadásul hamarosan érkezik a fogyasztóbarát lakáshitel, aminél nehéz lesz majd jobb ajánlatot találni a kategóriájában. Mindent egybevéve úgy látjuk, hogy több szempontból is a lakáshitel kerül fölénybe, és csak nagyon speciális esetben érdemes valóban megfontolni a lakáslízing felvételét.