Nőnek a hitelkamatok, mit tehetünk!?

Miért érdemes átgondolni a hitelkamatok változását a járvány hatására? Azért, mert a koronavírusjárvány a gazdasággal együtt más pályára állította a hitelezési piacot is. Habár a hiteltörlesztési moratóriummal az állam egy időre befagyasztotta a törlesztéseket, a háttérben a kockázatok csökkentése érdekében a bankok beindították a hitelezési feltételek szigorítását az elfogadható jövedelemtől kezdve a fedezeten át a kamatok növeléséig. Nézzük, mit tehetünk, hogyan taktikázhatunk!?

Bár az utóbbi hetekben a járvány kapcsán hozott banki szigorítások feloldása elindult, ám még nem vagyunk a folyamat végén, például a hitelkamatok növekedésének a veszélye itt van. Mert hát nemcsak a bankok bizonytalanságérzete növekedett, hanem a piac is beárazta a kockázatokat, így a hitelkamatok – főleg az éven belüli kamatperiódusú hitelkamatok – emelkedni kezdtek. Bár most még a moratóriummal élők nem érzik, de kamatfordulókor, várhatóan egy lényegesen magasabb kamatszinten árazódik át a hitelük, így növekedni fog a havi törlesztőjük.

Az alábbiakban szakértőnk, Fancsali Judit, az Egyről a kettőre blog szerzője megmutatja, miért érdemes a következő hónapokban átgondolni egy esetleges hitelkiváltást, kamatperiódus váltást, előtörlesztést és/vagy végtörlesztést, és vázolja, hogyan néznek ki a hitelkiváltás költségei és menete.

Hogyan drágulnak a hitelek a járvány hatására?

A hitelkamatok ezer szálon kötődnek a bankközi, éven belüli kamatcsere-ügyletek kamataihoz (BUBOR), valamint az öt- és tízéves államkötvények hozamának változásához. Tehát a BUBOR, valamint az államkötvények hozamának változásait figyelve következtetéseket vonhatunk le a kínált hitelek árazásánál is. Nézzük, ezek a referenciakamatok hogyan alakultak az elmúlt időszakban.

Ahogy az ábrán látható, 2019 elején és 2019 második felében, két hullámban csökkentek mind az ötéves, mind a tízéves lekötésű államkötvények hozamai. 2020. februárjától kezdődően, vagyis a koronavírus-járvány hazai időszakában jelentősen nőtt az értékek volatilitása – jelezvén a bizonytalanságokat a piacokon. A kezdeti, hirtelen emelkedést követően azonban a görbe nagyjából visszalapult, kivéve a bankközi kamatokat, hiszen például a 2020. április elsején kiadott, 0,47%-es értékről a BUBOR 2020. június 22-én 0,9%-ra változott. Nézzük, hogy ezek a változások hogyan türköződnek vissza a banki hitelkamatok módosulásaiban.

Hogyan reagálnak, milyen gyorsan követnek le egy változást a bankok?

.

A fenti ábrán összeszedtem, hogy a Minősített Fogyasztóbarát Hiteleket nyújtó, hazai bankok milyen hitelkamatokat kínáltak 10 éves kamatperiódusú konstrukcióikra 2018 júniusától kezdődően, vagyis az elmúlt két évben. Az UniCredit Bank jelenleg saját ügyfeleinek hitelez, ezért azt kivettük a listából.

Ami az ábráról világosan látható, az az, hogy a bankokat csoportokra oszthatjuk. Például az OTP Bank és a Budapest Bank árazása rögzítettebbnek tűnik a többinél. Hivatalos hirdetményeik szerint Minősített Fogyasztóbarát Hiteleknél még a legnagyobb vállalások esetén sem ad a többi bankhoz hasonló kamatot. Ugyanakkor őket partneri értékesítésben egyedi döntések, például egyedi kamatalku vagy esetleg kuponkedvezmények során lehet versenybe hozni. Ez egyfajta diszkriminatív árazás, vagyis mindenkitől annyi kamatot kérnek el, amennyit hajlandó fizetni.

A második csoportba tartoznak azok a pénzintézetek, akik dinamikusan lekövetik a kamatváltozást – például a Takarékbank az állampapír-hozamok változásával összefüggésben havonta változtatja a Minősített Fogyasztóbarát Hitelek kamatait, és a többiekhez viszonyítva az Erste Bank is gyakrabban változtat a kamatokon. A harmadik csoportba tartozik a Raiffeisen Bank, a K&H Bank és a CIB, ezek jellemzői pedig, hogy ritkábban változtatnak a kamatokon és árazásuk a prémium ügyfélszegmensben nagyon versenyképes. Az MKB korábban inkább az első csoporthoz tartozott, mostanában azonban, úgy tűnik, változás állt be árazásukban.

A bankok csoportosításán túl az ábrán az is megmutatkozik, hogy a 10 éves államkötvény hozamának csökkenésével erősödött a verseny a prémium szegmensben, ahol néhány kivételtől eltekintve konvergálni kezdtek a kamatok.

Ha listaáras, kishiteles, kevés jövedelemmel rendelkező vagy a bankok felé el nem köteleződő ügyfelek számára kialakított árazást tekintjük, az szignifikánsan rosszabb (kb. átlagosan 1-2 százalékponttal magasabb), és ahogy a fenti ábrán is látszik, teljesen másként fest a kép, mint a prémium ügyfelek esetében. Mivel ezen a területen kisebb a verseny a bankok között és nagyobb a széthúzás, még inkább fontos átgondolni, hol bankolnak az ügyfelek.

A jelenlegi piaci környezetben azok, akik rövid kamatperiódusú hitelt vettek fel, nemsokára a tárcájukon is érezhetik a kamatváltozást, így érdemes lenne minél előbb kiváltani hitelüket. Akik pedig 5-10 évre biztosították be hitelüket, azoknál az elmúlt pár év alatt is jelentős kamatcsökkenési folyamat végére érve érdemes lehet a jelenlegi még kedvező, de már inkább stagnáló, növekvő várakozással rendelkező, hosszú kamatok miatt most refinanszírozni hitelüket. Mivel a bankok árazása eléggé komplex, érdemes ezeket alaposan tanulmányozni a választás előtt.

Milyen költségekkel jár a hitelkiváltás?

Ha valaki úgy dönt, hogy változó kamatperiódusú hitelét, például egy éven belül átárazodó kamatozású lakáshitel kamatát hosszabb időre fixáltatja, vagyis például ötéves vagy tízéves kamatperiódusú, esetleg a teljes futamidő alatt fix kamatozású kölcsönné alakítja, ez rövid távon számos költséget generál, hosszú távon viszont annál jobban megéri a befektetett pénzt, időt és energiát. Nézzük meg azonban részletesen, milyen ráfordításokkal is jár, ha az ember a hitele kiváltása mellett dönt.

1. Előtörlesztési vagy végtörlesztési díj: Ez szinte minden hitel esetében felmerül és mértékét a hitelszerződés rögzíti. Ez jellemzően az aktuális tőketartozás arányában 1-2% között mozog, minősített fogyasztóbarát hiteleknél például ennek az értékét 1%-ban maximalizálták és van olyan bank is, ahol 30 000 forintért bármekkora hitel kifizethető.

2. Kezdeti elengedett költségek megfizetése: A bankok hitelkihelyezésenek költségei is vannak, melyek nagyságrendileg1-3 év után kezdenek megtérülni, ezért a hiteltermékek nagy részénél a hitelszerződésben van olyan kitétel, hogy amennyiben a hitel 3-5 éven belül jelentős előtörlesztésre vagy végtörlesztésre kerül, úgy az elengedett kezdeti költségeket visszakéri a bank. A minősített fogyasztóbarát hitelek esetében a bankok többsége (de nem mindegyik) már nem tartalmaz ilyen kitételt.
3. Új hitel felvételének költségei: itt számos díj felmerülhet, de nagy részüket elengedi a bank. Az egyik mindig felmerülő és jelentős tétel a közjegyzői díj, ennek maximum a felét, de jellemzően 50-60 ezer forintot adnak vissza a bankok. A másik nagy összegű tétel csak néhány banknál merül fel, de a hitelösszeg akár 1%-a is lehet, méghozzá a folyósítási díj. Ezen felül pedig természetesen bankszámlát kell vezetni az adott banknál, ami lehet ingyenes törlesztési számla is, de ilyen esetben nem adnak jövedelem vagy jóváírás vállalása esetén járó, akár 3%-os kamatkedvezményt.
4. Adminisztrációval járó idő és energia: habár a koronavírusjárvány miatt bevezetett karantén idején még kevesebb időt kellett fizikailag bankfiókokban eltölteni és az ügyintézés szinte kizárólag a telefonos és online terekre korlátozódott, a hitelkiváltás még így is lehet elhúzódó és az adminisztráció nyűgével járó folyamat, hiszen legalább két bankkal kell egyeztetni a hitelkiváltás feltételeiről, ezen kívül pedig legalább egyszer fel kell keresni egy közjegyzőt, valamint (jelzáloghitel esetén) a földhivatalt akár többször is.

A kezdeti költségek és kisebb-nagyobb adminisztrációs nehézségek ellenére azonban érdemes belevágni a hitelkiváltásba, ugyanis hosszú távon megtérül a befektetés, ezen kívül a bankok ajánlatai közül is egyszerűen tudunk választani, ezek ugyanis általában a bankszámla feltételeiben, a kezdeti költségekben, valamint az adminisztráció terén (kérnek-e munkáltatói és/vagy tartozásigazolást) térnek el.

Hogyan zajlik a hitelkiváltás?

1. Az egyes bankok ajánlatainak összehasonlítása, előzetes igényfelmérés és bankok összehasonlítása, bankválasztás

2. Az eredetileg hitelező banktól a törlesztésről szóló igazolás kikérése, és a jövőben hitelező bankhoz a szükséges személyes adatok és egyéb banknak szükséges igazolások (pl. jövedelemigazolás, NAV igazolás, munkáltatói igazolás) összegyűjtése

3. Igénylés benyújtása az új bankba, pozitív bírálat

4. Új hitelszerződés megkötése és közjegyző előtti hitelesítése

5. Földhivatalban a jelzálogjog bejegyzése és a korábbi jelzálogjog törlése

6. A kölcsön folyósítása a régi bankhoz, majd a törlesztés megkezdése az új banknál

Hitelkiváltás esetén mennyi idő után térülnek meg a hitelkiváltás kezdeti költségei?

Mivel azonban mi is a számok hívei vagyunk, az alábbiakban összeszedtük, a vállalt futamidők és adott kamatkülönbözetek esetén hány évbe telik a kezdeti költségek megtérülése, ha a felvett hitel összegének kettő százalékát teszi ki a váltás miatti kezdeti költség. Az ábra szerint például 0,75%-os kamatkülönbözet és tízéves futamidő esetén már 2,8 év alatt visszahozhatjuk a kezdeti költségek árát, még hosszabb távon pedig természetesen ennyivel kisebb kamatot kell visszafizetnünk meglévő hitelünkre.

Úgy véljük, az állampapír-hozamok trendje alapján valószínűsíthető, hogy a hosszú kamatok egyfajta lokális mélypontra kerültek, a rövid kamatok pedig erőteljesen emelkedtek, így érdemes a meglévő jelzáloghitelek kiváltását alaposan átgondolni.

Amennyiben bármilyen kérdés merülne fel vagy felkeltettük érdeklődésedet egy efféle lépés iránt, keresd bátran szakértőnket.