OC: Rekordot döntött az áralku
Az eladók által adott teljes árengedmény átlagos mértéke rekordszintet ért el: az áralku mértéke 2008 óta folyamatosan növekszik a lakóingatlan piacon, a 2012 első három negyedévében lezajlott adásvételek alapján idén lépte át először a csúcsnak számító 13 százalékos határt.Az eladók által adott teljes árengedmény átlagos mértéke rekordszintet ért el: az áralku mértéke 2008 óta folyamatosan növekszik a lakóingatlan piacon, a 2012 első három negyedévében lezajlott adásvételek alapján idén lépte át először a csúcsnak számító 13 százalékos határt.
Az engedményből csaknem 8 százalékot engednek az eladók átlagosan a szerződéskötés folyamán, a fennmaradó 5 százalékot pedig még ezt megelőzően a kínálati árból, a piaci reakciók, illetve közvetítői tanácsok hatására. Ez egyrészt a vevők továbbra is kitartó jó pozícióját mutatja, másrészt túlárazottságra utal – derül ki az Otthon Centrum felmérésből.
„Országos átlagban még nem tapasztaltunk ilyen magas áralku szintet.” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Az idei első három negyedévben mért 13 százalékos átlagos teljes árengedmény mértéke egy százalék ponttal magasabb, mint a tavalyi év ugyanezen időszakán tapasztalt adat.” Bár a teljes árengedmények mértéke folyamatosan növekszik 2008 óta, a növekedés egyre lassuló ütemű. Míg 2009-ről 2010-re 1,3 százalékponttal, 2010-ről 2011-re 1,5 százalékponttal, 2011-ről 2012-re már csak egy százalékponttal nőtt a teljes árengedmény mértéke az évek első három negyedévét vizsgálva.
A teljes árengedmény esetében a megbízáskor az eladó által megadott árat viszonyítjuk az eladási árhoz. A két ár közötti különbség egyrészt az értékesítési folyamat során a kínálati ár csökkentésekből, másrészt a szerződéskötés során a tényleges vevő által elért áralkuból tevődik össze.
Az eladási folyamatban elért árengedmény mértéke (használt lakóingatlanok)
terület |
2009 I-III. n.év |
2010 I-III. n.év |
2011 I-III. n.év |
2012 I-III. n.év |
Budapest |
9,87% |
10,68% |
11,65% |
12,73% |
Kelet |
10,39% |
11,41% |
11,09% |
12,56% |
Nyugat |
10,12% |
11,96% |
12,96% |
12,46% |
Pest megye |
10,49% |
14,52% |
13,95% |
16,95% |
Magyarország |
10,04% |
11,36% |
12,07% |
13,01% |
Forrás: Otthon Centrum
A budapesti agglomerációs piac az átlagosnál fagyosabb állapotát. A sikeres értékesítéshez az eladók az agglomerációban kényszerültek a legnagyobb árcsökkentésre. Fontos tudni, hogy a fenti alkuértékek számításánál csak azokat az eladásokat vettük figyelembe, ahol valóban volt különbség az eladási ár és a vételi ajánlat időpontjában aktuális kínálati ár között. Ez az eladások 84 százalékánál fordult elő 2012 harmadik negyedévében, ami két százalékponttal magasabb a 2012 második negyedévében mért aránynál.
Amennyiben a teljes árengedményt felbontjuk a két komponensére jól látható, hogy a nagyobb csökkenést, átlagban csaknem 8 százalékot a vevők tudnak elérni a szerződéskötés során, de a túlárazottságot mutató tényező, a kínálati ár csökkentése is egyre növekvő részt tesz ki a teljes árengedményből. 2012 első három negyedévét figyelembe véve a kínálati ár csökkentése 40 százalékát adta a teljes árengedménynek, szemben a 2009-ben azonos időszakon mért 30 százalékos aránnyal.
Az ingatlantípusonként kalkulált teljes árengedmény mértéke nem mutat meglepő képet. A legkisebb árengedményt országos átlag alapján a panellakások esetén lehetett elérni 2012 második és harmadik negyedévében. Az alacsonyabb alku mögött a panellakások viszonylagos hasonlósága áll, magyarán az eladók hatékonyabban hivatkozhattak hasonló adottságú lakások eladási áraira. A téglaépítésű házak esetében – amibe családi házak, ikerházak, sorházak és házrészek is beletartoznak – az egyes ingatlanok közötti nagyobb különbségek, a magasabb ingatlanértékek járulnak hozzá a nagyobb arányú alku kialakulásához.
A teljes árengedmény mértéke ingatlantípusonként 2012. II-III. név.
teljes árengedmény |
2012 II. n.év |
2012 III. n.év |
használt téglalakás |
11,85% |
12,50% |
használt tégla ház |
17,58% |
17,99% |
használt panellakás |
7,98% |
8,71% |
Forrás: Otthon Centrum
Fontos tudni, hogy a fenti alkumértékek mindig az árengedmények átlagos nagyságát mutatják, ennél kisebb és nagyobb árengedmények is előfordulhatnak. Az, hogy egy eladónak mennyit kell engednie a kezdeti árból, nagyban függ attól, hogy mennyire vérmes reményekkel vág neki az értékesítésnek és mennyire tudja elfogadni a piaci árakat.
„Idén az első negyedévben mért teljes árengedmény mértékét részben a végtörlesztés hajtotta fel. A második negyedévben némi korrekciót tapasztaltunk, az átlagos árengedmény mértéke csökkent, de a harmadik negyedévben ismét növekedésnek indult.” – mondta el Déry Attila az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Ebben továbbra is a magánszemélyek számára egyre nehezebbé váló árazás, illetve a vevők továbbra is kitartó jó pozíciója tükröződik.”
Az érzelmi árképzés jelentette túlárazottságot, az árengedmény mértékén túl, azzal is jól ki lehet fejezni, hogy az eladó hányszor csökkenti az árat a megbízás során. Az alábbiakban csak azokat az eladásokat vizsgáltuk meg, ahol sor került a szerződéskötés közben áralkura. Ez az Otthon Centrum eladásai alapján 2012 harmadik negyedévében 84 százaléknál volt szerződéskötési áralku. Azt vizsgáltuk, hogy a tényleges vevővel folytatott tárgyalás során adott árengedmény mellett hány esetben csökkentette a kínálati árat az eladó a megbízás folyamán.
3. táblázat 100 szerződéskötési árengedményre jutó kínálati ár csökkentés
terület |
2009 I-III. n.év |
2010 I-III. n.év |
2011 I-III. n.év |
2012 I-III. n.év |
Budapest |
82 |
97 |
113 |
116 |
Kelet |
67 |
96 |
79 |
87 |
Nyugat |
52 |
82 |
86 |
82 |
Pest megye |
50 |
99 |
95 |
113 |
Magyarország |
70 |
94 |
100 |
103 |
Forrás: Otthon Centrum
A táblázatból jól látható, hogy évről-évre nőtt azon adásvételek száma, ahol az eladónak a szerződéskötéskor adott engedmény mellett, a kínálati árból is engednie kellett az értékesítés során. 2012 első három negyedévében, országos átlagban, 100 alkuval végződött eladás esetén 103 alkalommal csökkentette a kínálati árat az eladó, a későbbi tényleges vevő megérkezése előtt. Természetesen a 100 alkuval végződött eladás esetében az átlagos 103 korábbi árengedmény úgy adódik össze, hogy egyes eladók a megbízás során egynél többször tettek önálló árengedményt.