Még így is örülhetünk? – Lehetne rosszabb is a lakáspiaci helyzet

2008 első felében Európa több lakáspiacán is végigsöpört az ingatlanpiaci válság, az árak zuhanásba kezdtek, fejlesztők pozíciói rendültek meg. Ha a világnak ezeket a folyamatait szem előtt tartva tekintünk a magyar piac rózsásnak ugyancsak nem nevezhető helyzetére, akkor inkább örülnünk kell.

Hazánkban a hitelpiaci válság egyelőre kevésbé
érezteti hatását, ami elsősorban annak köszönhető, hogy Magyarországon nem
következett be a lakásáraknak az utóbbi években más országokban tapasztalható
robbanása, illetve a korábbi évek hitelezési gyakorlata is konzervatívnak
bizonyult. Az építőipar már hosszú ideje nem talál magára, az év első felében is
csak gyenge teljesítményt tudott felmutatni. Az építkezések az országos átlaghoz
képest Budapesten estek vissza a legnagyobb, 25%-os mértékben, ezen belül – a
fejlesztők beruházásainak elhalasztását mutatva – a többszintes, többlakásos
építkezéseknél 30%-os, a lakóparkok esetében pedig 34%-os volt a csökkenés, az
AL Holding és a GKI közös kutatása szerint. A piac gyengeségét jelzi, hogy a
használatba vett lakások számának látványos csökkenése ellenére jelentősen
felduzzadt az eladatlan készletek állománya.

A tavalyi év vége felé már
látszott az új lakások iránti kereslet visszaesése, de a vásárlási kedv jelentős
csökkenése csak ez év első felében jelentkezett: Budapesten közel 40%-kal
kevesebb tranzakció történt. Az igazsághoz azonban hozzátartozik, hogy a
visszaesés részben várható volt: az utóbbi években a lakosság körében túlzottan
sok lakás talált gazdára. Az év elején bevezetett kormányzati intézkedések
ráadásul további terhet zúdítottak a lakáspiacra: a lakásszerzési kedvezmény
eltörlése a befektetési céllal ingatlanvásárlókat keresletük visszafogására
késztette. A piac feltámadása Magyarország gazdasági kilátásaitól függ, ugyanis
csak növekvő jövedelmek hatására képzelhető el, hogy a gazdaság gyenge
teljesítményének következtében visszaesett vásárlási kedv a jövőben pozitív
irányba változzon.

A szabályozás előbb említett változása,
vagyis a lakásszerzési kedvezmény eltörlése mellett más olyan, jelentős
újításokat is bevezettek idén, amelyek határozottan az élhetőbb lakókörnyezet
megteremtését szolgálják, jelentősen növelhetik ugyanakkor az eladási árakat.
Ezek közé tartozik például a kerékpártároló kötelező kialakítása, illetve az a
szabály, hogy már hat lakásból álló társasháznak is tartalmaznia kell épített
garázst, valamint az, hogy a szobák méreteinek is növekedniük kell. Ez utóbbi
mindenesetre vélhetően nem jelent majd túlzott terhet a fejlesztőknek, hiszen az
utóbbi időszakok tapasztalatai alapján már korábban leáldozott a kis
garzonlakások korszaka. A lakások alapterülete folyamatosan növekszik: míg
tavaly az elkészült otthonok átlagos alapterülete 62,2 négyzetméter volt, addig
2008-ban már éppen 10 négyzetméterrel nagyobb új lakások jelentek meg a piacon,
a kiadott engedélyek alapján pedig a tendencia folytatódása valószínűsíthető
(átlagosan 80 négyzetméteres lakásokra kértek építési engedélyt).

Az
utóbbi időben a fejlesztők feje fölé további problémaként magasodtak az emelkedő
építési költségek, amelyek a lakásárak jelentős mértékű emelkedését indokolnák.
Az új lakások eladási ára az év elején azonban csupán 3-5%-kal növekedett, s az
egész évet tekintve az inflációnak megfelelő lehet a drágulás mértéke. A
költségek elszállása miatt azonban indokolt lenne a legalább 10% körüli
árnövekedés, de a kevésbé fizetőképes kereslet komoly féket képez a rendszerben,
és a beruházók igyekeznek elkerülni az ilyen mértékű áremelkedést.

A
tranzakciók megcsappanásának hatására az új lakások piacát növekvő túlkínálat
jellemzi: míg korábban Budapesten csupán 1500 körül alakult az eladatlan lakások
száma, addig a már használatba vett lakások készlete jelenleg több mint 2
ezresre tehető. A fejlesztők különböző új akciókat találnak ki, hogy
megszabaduljanak eladhatatlan készleteiktől: már senki nem rúghat labdába az
ingyen kínált konyhabútorral, a legújabb megoldásokat az építkezés ideje alatt
igénybe vehető kedvezményes lakásbérlet vagy az exkluzív nyaralás jelentik. Az
új építésű lakások fővárosi átlagára 340-360 ezer Ft/négyzetméter között mozog,
de sok – nem is feltétlenül felkapott – környéken akár 400 ezer Ft-tal is
találkozhatunk, míg a prémium kategóriában a 800 ezer-egymillió Ft/négyzetmétert
is elérheti az eladási ár.

A
jelenlegi nem túl rózsás helyzetben a fejlesztőket a vásárlókhoz hasonlóan
inkább a kivárás jellemzi. Az óvatosság érthető, hiszen a beszűkült piac miatt
még a legjobbak sem adnak el 500 lakásnál többet, az emelkedő – és csak részben
átterhelt – költségek miatt szűkültek a profitmarzsok, mindenki igyekszik
elkerülni a túlzott kockázatvállalást. Új trendként megfigyelhető, hogy
kockázatát több fejlesztő is projektjeinek diverzifikációjával igyekszik
csökkenteni, így a sok kérdőjelet tartalmazó lakásberuházások mellett irodát és
hotelt is építenek, komplex városfejlesztéseket hajtanak végre, mivel egyedül a
speciális fejlesztések esetében lehet viszonylag jó értékesíthetőségről
beszélni.

A használt lakások piacán – az újakéhoz hasonlóan – túlkínálat
uralkodik, a tranzakciók száma és a lakások ára is stagnál. Jellemző, hogy az
eladók sokkal többre értékelik értékesíteni kívánt ingatlanjukat, mint amennyi a
piac szerint reális lenne, ezért a túlárazott lakások esetében – gyakran több
hónapnyi sikertelen próbálkozás után – végül az ár csökkentésére kényszerülnek.
A vevők alapvetően a minőségileg megfelelő, jó elosztású ingatlanokat keresik,
és a nagy kínálat miatt van is elegendő terük a válogatásra. Jellemző, hogy
nemcsak a megvásárolni kívánt lakás, de a ház, a lépcsőház is komoly hatással
van a tranzakció sikerére. A legalacsonyabb áron továbbra is a panellakásokhoz
lehet hozzájutni, de azért itt is akad néhány kivételes terület: Budapesten
például a Duna-part mellett akár a 300 ezer Ft-ot is elérheti a panellakások
négyzetméterára.

A külföldi nem vész el, csak átalakult

A
régió más országaihoz viszonyítva a magyar ingatlanárak a legalacsonyabbak közé
tartoznak – bár az igazsághoz hozzátartozik, hogy több helyen, így például
Bukarestben inkább túlértékeltséggel találkozhatunk -, így bőven van tere a
növekedésnek. Jelenleg azt lehet mondani, hogy még mindig van külföldi
érdeklődés, elsősorban a budapesti ingatlanok iránt, de a vevői kör kissé
átalakult, a tranzakciók száma lecsökkent, a döntési idő pedig megnövekedett. A
spanyol és az ír befektetők, akik korábban a vevők 80%-át adták, mára jelentősen
veszítettek súlyukból, és hozzájuk más nemzetek – dél-afrikaiak, norvégok,
irániak, belgák, franciák, olaszok és oroszok – csatlakoztak. Ma nem elsősorban
a prémium kategóriát keresik a külföldi befektetők, hanem – alaposabb
tájékozódás és vizsgálat – után azokat a területeket választják, ahol a jövőben
jelentős áremelkedés valószínű. Összességében ugyanis a lakásárak tíz éven
belüli megduplázódására számítunk, de ez voltaképp nem jelent a kockázatmentes
befektetések hasznánál magasabb hozamot.