MÁV-ingatlantervek milliárdos alapon

Felpörgetné ingatlanjai értékesítését a MÁV: 2010-ig 420 milliárd forint értékű épület- és földvagyonának tíz százalékát árulná ki. Nagy bevételt a társaság ingatlanalapjának létrehozásától és a pályaudvarok fejlesztésére alakuló projektcégektől várnak. Leghamarabb a Skála Metró vasúti területei kelhetnek el.

Feleslegessé vált bakterházaitól, üdülőitől, sportlétesítményeitől és minden, a vonatok közlekedtetéséhez nem szükséges ingatlanjától megválna a MÁV – értesült lapunk. A társaság már elfogadott ingatlangazdálkodási stratégiája Veres János megnyugtatására talán jó lesz. Az állami vasúttól minden eddiginél skótosabb gazdálkodást váró pénzügyminiszter legalábbis kiolvashatja a programból: a MÁV három év alatt 40-50 milliárd forint ingatlanhasznosítási bevétellel járulna hozzá saját működési költségeihez. Kérdés, sikerül-e ez? A korábbi ingatlanértékesítési tervek ugyanis nem igazolódtak, így az újabb bevételi várakozásokkal is óvatosan kell számolni.

Könyv szerint a 420 milliárd forintot is meghaladja a MÁV kezelésében lévő saját és állami tulajdonú ingatlanok összértéke. Kamarás Miklós, a vasúttársaság elnöke egy áprilisi sajtóbeszélgetésen 130 milliárd forintra taksálta az ebből forgalomképes, tehát eladható vagy más módon hasznosítható épület- és földvagyon nagyságát. Akkor még úgy látszott: az évente realizálható ingatlanhasznosítási bevételek meghatározásakor a MÁV illetékesei nem nyomják meg a ceruzát. Előrejelzéseikben legfeljebb néhány milliárd forint szerepelt a következő évekre. Az óvatosságra az adhatott okot, hogy bár a vasút tavaly mintegy tízmilliárd forintot várt ingatlanjai eladásából, bérbeadásából, csupán 600 millió forintot kasszírozhatott. A társaság ingatlangazdálkodási stratégiáját most mégis a kincstári optimizmus jellemzi.

Még akkor is, ha a 2007-es terveket a MÁV látszólag viszszafogta: csupán nyolcmilliárd forint bevételt vár ingatlanosaitól. Ennek beszedéséhez azonban sokat kell tenniük, időarányosan ugyanis a terv eddig nem teljesült. Kiutat jelenthet, ha jó áron sikerül túladniuk a Nyugati téren álló Skála Metró épületének többemeletnyi, a vasút által használt konferencia- és irodarészén. Ami akár reális célkitűzés is lehet, mert a MÁV az épület eladásáról – legalábbis a hírek szerint – előrehaladott tárgyalásokat folytat. Igaz, ez önmagában még nem jelent megoldást a 2010-ig beígért összegből visszamaradó 40-45 milliárd forint előteremtésére. Ehhez a társaság ingatlanügynökeinek a következő időszakban évente tízmilliárd forint felett kell kiárusítaniuk.

Ingatlanalapot nyit a vasút

A várt eredmények teljesítését a MÁV nem bízza a véletlenre. Úgy tudjuk: a legnagyobb haszonnal kecsegtető terve egy saját ingatlanalap létrehozásáról szól. A pénzintézetek hasonló portfólióihoz képest szerény, a hírek szerint 15 milliárd forintos alapba a vasúttársaság megalakulásakor, a könyveiben mintegy 7,5 milliárd forintra értékelt ingatlancsomagot apportálna. További 7,5 milliárd forintot befektetési jegyek kibocsátásával gyűjtenének be.

Arról, hogy a befektetőknek milyen hozamot tud ígérni a MÁV, még nincs hír. A társaság ingatlangazdálkodási stratégiája is csak annyit mond erről: az ingatlanalap üzleti terve az egyes ingatlanok jövedelmezőségétől függ majd. Mindenesetre az alapnak fontos szerepet szánnak a vasút alaptevékenységére fordítható pótlólagos források előteremtésében. Emellett az előnyök között tartják számon, hogy az alapba történő befizetések után nem kell társasági nyereségadót fizetni, és illetékkedvezményeket is igénybe lehet venni.

Amit biztosan ki is használnak majd. A MÁV ugyanis azt tervezi, hogy alapja a kitermelt források egy részét újabb vasúti ingatlanok megszerzésére, illetve azok továbbhasznosítására fordítja majd. Vagyis a MÁV ingatlanapja megvenné majd a MÁV épületeit, hogy azokat a vasút – ha szükséges – visszabérelhesse tőle használatra, vagy ha értékesíthetőek, akkor továbbadja.

Az alaphoz kerülő ingatlanok köréről egyelőre nincs végleges döntés. Csupán anynyit tudni: az igazgatóság úgy döntött, az apportálandó épületekre a MÁV szakértői az ingatlanalap megvalósíthatósági tanulmányában tesznek javaslatot. Ezzel együtt bizonyosnak látszik, hogy az “alapcsomagba” a vasút vidéki irodaházai, leányvállalati telephelyei, leválasztható és egyben frekventált elhelyezkedésű telkei, üdülői kerülnek majd be.

Alapja kezelését a vasút profikra bízná. Olyannyira, hogy értesüléseink szerint a MÁV tárgyalásokat folytatott a Pillér Ingatlanbefektetési Alapokat kezelő Prudent-Invest Befektetési Alapkezelő Zrt. megvásárlásáról. Igaz, a 85 millió forintos jegyzett tőkéjű céget a közelmúltban az Állami Privatizációs és Vagyonkezelő (ÁPV) Zrt. eladta az Épi-Tech Aqua Építőipari Kft.-nek.

A legértékesebb ingatlanokat azonban a MÁV még így is külön adná el. Az egyik legnagyobb üzletnek a társaság vezérigazgatósága által használt Andrássy úti műemlék épület eladása ígérkezik. Az “Irodaház-projekt” néven jegyzett program lényege az lenne, hogy míg a társaság jelentős bevételt zsebre vágva eladja a hivatali célokra kevéssé alkalmas régi épületeit, bérelt irodákba költözteti – ha kell, még – vezérigazgatóságát is. Azt viszont ma még csak találgatni lehet: a vezérigazgatóságból szálloda vagy netán kaszinó lesz-e.

Kiszerveznék a pályaudvarokat

A MÁV ingatlangazdálkodási tervének másik erős lába hat projekttársaság létrehozása lenne. Úgy tudjuk: ebben a formában elsősorban a nagy fővárosi pályaudvarok fejlesztése történne. Így projektcégbe kerülhet a Keleti, a Nyugati, a Déli, a Ferencvárosi, a Józsefvárosi és a Rákosrendezői pályaudvar is. A hírek szerint a jövőben kizárólag részvénytársasági formában működtetethető cégekbe a MÁV külső befektetőket vonna be. Amire azért van szükség, mert ezeknek a nagy csomópontoknak az egyenként több tízmilliárd forintos fejlesztéséhez az állami vasútnak nincsenek meg a forrásai.

A PricewaterhouseCoopers (PwC) jelentése alapján a főváros kiemelt területein lévő, jelentős kereskedelmi és gazdasági potenciállal bíró ingatlanok fejlesztését végző projekttársaságok létrehozására két forgatókönyv is készült. A MÁV mindkettő szerint tulajdonos maradna a korszerű terminálok megépítésére és üzemeltetésére létrehozandó cégekben. Méghozzá a vasúti társaság részesedése a projektcégek esetleges tőkeemelése után is meghatározó maradna, így a beruházások hasznából a MÁV is tartósan profitálna.

A haszonra persze a MÁV-nak egyelőre várnia kell. Projekttársaságai életre hívásához legalábbis még megoldást kell találni az egyes pályaudvarok tulajdoni helyzetének rendezésére. Emellett egyezségre kell jutni a létesítményekben különféle jogosítványokkal rendelkező bérlőkkel is. De nincsenek kész a konkrét tervek arra sem, hogy az egyes pályaudvarok az átépítés után hogyan néznének ki és milyen szerepet töltenének be. Így a húsz-harminc évvel ezelőtti állapotokhoz hasonlóan legfeljebb képzelegni lehet arról, hogy a Déli pályaudvar korszerűsítése után a vonatok valójában Kelenföldről indulhatnának. A hozzájuk való eljutást pedig az Örs vezér teréről induló és a Délinél a felszínre jövő, majd a mai vasúti vágányokon továbbhaladó metró biztosíthatná.

A szolgálati lakásokra is lesz gond

A MÁV ingatlangazdálkodási stratégiájának összeállítói nem felejtkeztek el a kisebb és kevésbé fontos ingatlanokról sem. A vidéki állomások melletti üres telkek, a vasútüzemhez nem kapcsolódó területek, épületek, lakások gondját a vasúttársaság egy megbízási szerződéssel a MÁV Vagyonkezelő Zrt.-re bízza. Úgy tudjuk, a cég ezért átveszi a MÁV ingatlangazdálkodási igazgatóságának mintegy ötven munkatársát, amivel ahhoz is hozzájárul, hogy a MÁV – Kóka János gazdasági miniszter tavalyi ígéretének megfelelően – leeressze vízfejét. Legalábbis látszólag: a munkatársak áthelyezése ugyanis aligha jelent valódi létszámcsökkenést.

Mindenesetre sok dolga lesz a vasút vagyonkezelőjének. Feladatai közé tartozik a MÁV ingatlanjainak tulajdonjogi rendezése, nyilvántartásainak aktualizálása, leltározása, a hatósági eljárások lefolytatása vagy éppen a jogi és környezetvédelmi auditálás elvégzése. A MÁV ingatlanjainak hasznosítási módjára a társaság ezzel együtt csak javaslatot tehet. Így a felesleges vasutas- lakások megvásárlásáért vagy az állomásépületek szomszédságában lévő területeken kiépíthető P+R parkolók üzemeltetési, illetve bérleti jogáért a jövőben is a MÁV-nál kell majd lobbizni.