Irodagyárak helyett kisebb, minőségi épületek

Dr. Hajnal István, a Biggeorge’s – NV vezérigazgatója szerint a sok tízezer négyzetméteres irodaházak kora nagy valószínűséggel véget ért. A fejlesztők a jövőben olyan épületekkel lehetnek sikeresek, amelyek valamilyen pluszt adnak a bérlőknek.

Ezt a bizonyos többletet értékelte idén a FIABCI, amikor a Prix d’Excellence – Nemzetközi Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázat – műemléki fejlesztések kategóriájában a Bécsi Cornert első díjjal jutalmazta.

–    Több évszázad építészeti stílusai ötvöződnek Óbuda-Újlakon a Szépvölgyi út, a Lajos utca, a Sajka utca és a Bécsi út által határolt tömbben. A legrégebbi épületek, a serfőzőház és két, eredetileg lakóháznak megalkotott rész története az 1700-as évekre nyúlik vissza, míg a tömegében legmeghatározóbb iskolaépület 1876-90 között jött létre. Mindez most kiegészült egy modern, ugyanakkor kifejezetten decens új szárnnyal. A négy oldal együtt: 7300 négyzetméter irodaház, 3000 négyzetméternyi üzlettel, számos régi épület megtartásával, funkcióváltásával. Elmagyarázni is összetett feladat. Nehéz volt létrehozni a megálmodott elképzelést?

–    Elnagyolt becsléssel körülbelül 30 százalékkal lett drágább a Bécsi Corner, mintha hasonló nagyságú és minőségű, de nem védett környezetben dolgoztunk volna. A Feszl Frigyes unokaöccse, Feszl László tervei alapján kivitelezett klinkertégla borítású szárny a prototípusa annak az iskolának, amelyből a kiegyezés utáni Magyarországon nagyon sok épült. Külön fiú, illetve lánylépcsőház, teremkiosztás, U alakú alaprajz – ezek mind olyan jellegzetességek, amelyek nagyon jól mutatják a Klebersberg korszak értékeit, és amelyből mára szó szerint csak mutatóban maradt. A serfőzőház is műemléki védettség alatt áll, ennek helyreállítása és új funkcióval történő megtöltése szintén költséges vállalkozás. Amikor a beruházást terveztük, ezt tettük a mérleg egyik serpenyőjébe. A másikba pedig azt, – ne felejtsük el, hogy ez még az ingatlanfejlesztési boom időszakában volt – hogyha mindez a bérlőknek is tetszik, akkor ezt a hozzáadott értéket az árakban is érvényesíteni tudjuk majd.

–    Teljesült ez az elvárásuk?

–    Tudjuk tartani azokat az árakat, amelyekkel számoltunk. Jelenleg 80 százalékos bérbeadottsági szintnél tartunk, és a bérlői mix is jó. Mindaz, amit elmondtam, az észak-budai környezetben versenyelőnyt jelent. Egyébként is trend, hogy a bérlőkért folytatott versenyben csak az tud eredményeket elérni, aki valami átlagtól felfelé eltérőt is nyújt.

–    Mennyire volt olajozott az együttműködés a műemlékvédelemmel?

–    Az iskolaépület – éppen a prototípus-jelleg miatt – az egyik lépcsőházát meg kellett tartanunk, holott napi szinten ezt senki sem használja, sőt, meglátogatni sem egyszerű feladat. A serház esetében restaurálás szintű munka áll mögöttünk, amikor is többszáz apróságot kellett úgy kialakítani, ahogyan azt a hatóság előírta. Az Ingatlanfejlesztési Kerekasztal tagjaként is lobbizunk azért, hogy a műemléki engedélyezés és a megvalósítás irányítása jól elkülönüljön egymástól. Büszkék vagyunk a megőrzött értékekre, de tudomásul kellett vennünk, hogy ez az értékmegőrzés jelentős többletmunkát- és többletköltséget jelent. Hiszem, hogy a hasonló fejlesztéseknél mindkét oldalon szükség van kompromisszumokra, mert ez szolgálja valamennyiünk érdekét.

–    A Bécsi Corner esetében többek között a komplexitást és az értékmegőrzést díjazta a FIABCI. Magyarországon ez az elérhető legrangosabb kitüntetés. Jövőre lesz 20 éve, hogy Magyarország csatlakozott ehhez a szervezethez, és ha jól tudom, ön is ott volt abban a hazai delegációban, amely 1992-ben a svájci Montreaux-ben először képviselhette a régiót. Hogyan fogadták önöket akkor, és mi változott azóta?

–    Óriási örömmel és kíváncsisággal vegyes érdeklődéssel fogadtak bennünket. Az akkori Magyarországon modern értelemben vett ingatlanfejlesztés még nem létezett. A rendszerváltásig a dolgok menete egészen más volt: az állam kitalálta, hogy mire van szükség, a kijelölt állami építőipari cég pedig megépítette az adott épületet. Amit akkor a FIABCI közgyűlésen láttunk, annyira új és izgalmas volt, hogy egész oldalas cikket írtam róla az akkori Magyar Nemzetbe. Mára eljutottunk odáig, hogy vannak olyan hazai cégek, amelyek bárhol megállnák a helyüket a világban. Az elmúlt húsz évben az ingatlanpiacon is a nyugat után mentünk, és ez sok tekintetben biztonságot adott. Nem kellett mindent magunknak kitalálni, világos volt, hogy a piac milyen házakat akar. Ezek a jó közlekedéssel ellátott, hatékony, nagy üvegfelületekkel tervezett, első osztályú hazai és másodvonalbeli külföldi építészek által tervezett irodaházak sikertörténetek lettek. Mára elértük azt, hogy felzárkóztunk a nyugat-európai mezőnyhöz: most útelágazáshoz érkeztünk, csakúgy, mint azok az országok, akik eddig mintaként szolgáltak. Ők sem, és mi sem tudjuk, hogy a mostani megtorpanásból, útkeresésből merre érdemes továbbindulni. Ami biztosnak látszik: a kiváló lokáció továbbra is alapvető szempont, nem mellőzve a hatékonyságot és a környezettudatosságot. Ezek mellé kell még valamiféle olyan pluszt felmutatni, ami a Bécsi Corner esetében a FIABCI zsűrije szerint is sikerült. Az is fontos szempont, hogy az itt megvalósult értékmegőrzés válságállóvá tette az épületet.

–    Mikor lesz vége a krízisnek, mikor térnek vissza a régi szép idők?

–    Ha arra a korszakra gondol, amikor évente akár 200 ezer négyzetméter új irodát is átadtak Budapesten, akkor lehet, hogy soha. Három éve már a válság végét jósolták 2011-re, de véleményem szerint az egész világot érintő strukturális dekonjunktúra van az irodai piacon: egyszerűen nem kell ennyi. A cégek fehérgalléros munkatársai sok esetben otthonról dolgoznak, terjednek a desk share megoldások, a korábbi presztízs és szocializáció diktálta – sok esetben nem éppen helytakarékos – szempontokat is félresöpörte a megtakarítás iránti igény. Mindez együtt gyökereiben támadja az irodaházak iránti keresletet.

–    Nem mond ennek némileg ellent, hogy a Németvölgyi úton a Biggeorge’s újabb irodaház-építkezést készít elő?

–    400 ezer négyzetméter irodaház felépítésére van elvi lehetőségünk, többségében már a szükséges engedélyeket is beszereztük. A korábbi korszakot meghatározó „irodagépek” helyett olyan terveket vesszünk most elő, amelyek kisebbek, különleges építészeti minőségűek és környezetkímélő üzemeltetést tesznek lehetővé. „Természetesen” prémium elhelyezkedéssel. Erre van egy kisebb, de markáns igény.

–    A szűk elit sokat fizet valami nagyon jó dologért, de a többségnek nem ez kell.

–    Az autópiacon vannak, akik kifizetik az egyre drágább új autók extra szolgáltatásait is, de a vásárlók többsége a – darabszámra legalábbis – nagyságrendekkel nagyobb használtpiacon keres és talál magának megfizethető megoldást. Egy biztos: minőségre azon a piacon éppúgy van és lesz kereslet, mint a mi szakmánkban.

Rozsnyai Gábor