Ingatlanadó 2.0: féljenek az ingatlanalapok is?

A hazai piacokat sorban érik a gazdasági reformokkal kapcsolatos újabb és újabb információk. A múlt héten elterjedt az ingatlanadó lehetséges bevezetésének néhány részlete, ami alapján valószínűsíthetjük: az ingatlanpiac nem sok jóra számíthat a jövőben. De mi a helyzet az ingatlanalapokkal? Ha kell adót fizetniük, akkor óriási hátrányba kerülnek a befektetési alapok piacán. Ha nem kell fizetniük, indokolatlan előnyhöz jutnak az ingatlanpiacon. Melyik a jobb?

Mint ismeretes, múlt héten napvilágot látott sajtóértesülések szerint a Pénzügyminisztérium az ingatlanadó 2008-as bevezetésének tervein dolgozik. A PM áláspontja szerint a javaslat kezdeti stádiumban van, így a részletek még nem kiforrottak, a bevezetéshez szükséges jogszabályokat ugyanakkor várhatóan még ezév során a parlament elé terjesztik, és ezeket a parlament a jövő év elején megszavazhatja.

Az eddig felszínre került részletek szerint az adó alapjának meghatározása a korábban a luxusadóhoz kialakított (és sokat támadott) értékövezetek szerint történik majd, az adó mértéke a lakóingatlanok esetében 1.5 ezreléktől 1.5 százalékig sávosan növekszik majd, nem lakócélú ingatlanok esetében pedig egységesen 1 százalék lesz.

Fontos kiemelni, hogy kétséges az ingatlanadó olyan formában történő bevezetése, mint azt a jelenleg közszájon forgó információk sugallják, a kiszivárgott részletek inkább csak témafelvetésnek tekinthetők. A konvergencia-programban foglaltak szerint úgy tűnik ugyanakkor, hogy van realitása az adó bevezetésének, így érdemes elgondolkodni a várható hatásokon.

Fontos, hogy a várakozások szerint az ingatlanadó bevezetése 2008 előtt nem várható, így a piac szereplői számára kb. egy év áll rendelkezésre a várakozásaik módosítására, és az ingatlanadó hatásainak mérlegelésére befektetési döntéseikben.

Az esetlegesen bevezetendő ingatlanadó ingatlanalapokra gyakorolt hatásának vizsgálatához érdemes röviden átgondolni, milyen átrendeződési folyamatokat indíthat el az intézkedés az ingatlanpiacon.

Ingatlanok piaci értékének csökkenése

Az értékarányos ingatlanadó bevezetése az eladásra kínált ingatlanok értékének fokozatos csökkenését vonja maga után a 2008-ig hátralévő “felkészülési idő” alatt, hiszen a potenciális vevők számára – az adott piaci bérleti díjak mellett – az ingatlanok a jövőben befizetendő adók jelenértékével kevesebbet érnek, mint az adó bevezetése előtt. Ez az alapok ingatlanportfóliójának leértékelődését vonja maga után, felemésztve a korábban megtermelt hozamok egy részét.

A valóságban az ingatlanok értéke a piaci alkalmazkodás tökéletlenségei miatt nem esik pontosan az elméleti szintre. Ennek oka lehet az ingatlanügyletekben résztvevő felek alkupozícióinak különbözősége, vagy a piaci szereplők ingatlanadó belátható időn belüli eltörlésére irányuló várakozásai (ezt nagymértékben befolyásolhatják az adó bevezetése körüli politikai állásfoglalások).

Ha az ingatlanalapok jelenlegi átlagos ingatlanhányadát (az ingatlanadó által nem érintett telkek nélkül számítva) 30 százalékosnak feltételezzük, az alapok ingatlanainak összértéke 138 milliárd forintra tehető. Ez éves szinten mintegy 1.4 milliárd forintnyi adókötelezettséget jelent, ami nagyságrendileg akár 10 %-os értékcsökkenést eredményezhet az ingatlanportfólió esetében, és ez akár 2-3 százalékkal csökkentheti az alapok egy jegyre jutó nettó eszközértékét.

A bérleti díjak későbbi emelkedése

Az ingatlanadó bevezetése, más fontos tényező változása nélkül, hosszabb távon feltehetően az átlagos bérleti díj lassú emelkedésével jár. A tulajdonosok az újonnan megkötendő bérleti szerződésekben igyekeznek majd a fizetendő adót a bérlőkre terhelni.

Habár a már meglévő hosszútávú bérleti szerződésekbe foglalt díjak természetszerűleg változatlanok lesznek, az új megállapodások révén fokozatosan emelkedhet a piaci átlagos bérleti díj, ami elméletileg lassan emeli majd a bérbe adandó ingatlanok átlagos értékét, a gyakorlatban azonban a bérleti díjak csak lassan, és nem tökéletesen igazodnak.

Ezek a piaci tényezők az ingatlanok piaci értékén és a bérleti díjakon keresztül mindenképpen hatással lesznek az ingatlanalapok portfóliójának értékére, és hozamaira, nyitva marad azonban a kérdés: mi történik, ha az ingatlanalapok ingatlanadót fizetnek, vagy nem fizetnek?

Az ingatlanalapok az elmúlt évben 7.5 % körüli hozamot nyújtottak átlagosan befektetőiknek, ami önmagában 1 – 1.5 százalékponttal alacsonyabb az egy évvel korábbi szintnél, és ezt csökkentheti tovább rövid távon az ingatlanok értékének említett visszaesése.

Az alapok jövőbeli hozamkilátásait ugyanakkor jelentősen beárnyékolja, hogy az augusztusi és szeptemberi rekord tőkebeáramlás miatt az ingatlankitettség rendkívül alacsony szintre esett, így az ingatlanalapok hozama az elkövetkezendő néhány hónapban közeledik majd az alacsonyabb kockázati szintet képviselő pénzpiaci alapokéhoz.

Az ingatlanadó az ingatlanalapok esetében lényegében ezeknek a hozamoknak kétszeres adóztatását jelentené: az ingatlanadó az alapnál csökkentené a bérleti díjból származó hozamokat, míg a szeptembertől 20 %-osra emelt kamatadó közvetlenül a befektetőnél terheli a felhalmozott hozamot.

Mivel az alacsony ingatlanarány miatt a hozamok kisebb része származik az ingatlanpiaci hozamokból (amit átlagosan 7 %-osnak feltételezhetünk), az ingatlanadó kisebb mértékben befolyásolja az alapok teljes hozamát, 1 %-os átlagos adószint és 25 %-os ingatlankitettség mellett 25 bázisponttal csökentve azt.

Az adó negatív hatása hosszabb távon teljesedik ki: ha az alapok ingatlankitettségüket új befektetések révén közelíteni próbálják a nyugat-európai átlagos 70-75 %-os szinthez, hozamaik az adó miatt nem emelkednek majd azonos ütemben, és jelentősen függnek majd a piaci bérleti díjak alkalmazkodásának gyorsaságától.

Összességében az ingatlanadó bevezetése tehát az ingatlanalapok hozamait drámaian befolyásolhatja: az ingatlanok értékének csökkenése rövidebb távon fejti ki hatását, hosszabb távon viszont akadályozza az ingatlanalapokat a hozamaik növelésében, megszüntetve azt a hozamelőnyt, amellyel az ingatlanalapok a közelmúltig rendelkeztek a hasonlóan alacsony kockázatú alapkategóriákkal szemben.

Megítélésünk szerint kétséges ugyanakkor, hogy a kereskedelmi célú ingatlanokra kivetett ingatlanadó reálisan szolgálja-e a valós célt, a lakosság jövedelem-alapú és vagyon-alapú adóterheinek arányának módosítását. A kiszivárgott részletek, és a konvergencia-program alapján nem kizárható ez lehetőség.

A piaci hatásokat az alapok abban az esetben sem küszöbölhetik ki, ha az ingatlanadó megfizetésére nem is lesznek kötelezve, az ingatlanok piaci értékének csökkenésével mindenképpen szembe kell nézniük. Az adófizetési kötelezettség alól mentesülve hosszabb távon azonban a lassan emelkedő bérleti díjak révén jelentős hozamnövekedést érhetnének el.

Amennyiben elfogadjuk, hogy az új bérleti szerződésekben a tulajdonos áthárítja a bérlőre az adó jelentős részét, akkor az ingatlanalapok is a jelenleginél magasabb bérleti díjakat érvényesíthetnének úgy, hogy azokat nem csökkentené az ingatlanadó.

A hosszabb távú bérleti szerződésekért folytatott versenyben ugyanakkor előnybe kerülhetnek a jelenlegit meghaladó, de a piaci szint alatt maradó bérleti díjak kiszabásával. Ez nyilvánvalóan segítheti a jelenleg túl nagy arányú likvid tőke rentábilis befektetését, és ugyanakkor az átlagos bérleti díjak szintje az alapoknál magasabb lehet, mint az ingatlanpiac más szereplőinél, tartósan magasabb hozamot biztosítva számukra, ami feltehetően az ingatlanalapok számának, és összesített vagyonának további jelentős növekedését eredményezheti.

Mindez tehát növelheti az ingatlanalapok hozamelőnyét, elkerülve a hozamok kétszeres adóztatását, ugyanakkor diszkriminatív előnyhöz juttatja az ingatlanalapokat az ingatlanhasznosító vagy jelentős ingatlanállománnyal rendelkező válalatokkal szemben.

Ingatlanalapok: sem így, sem úgy nem tökéletes

Látható tehát, hogy az ingatlanadó bevezetése az ingatlanok értékének csökkenésén keresztül rövidtávon mindenképpen több százalékpontos csökkenést eredményez az alapok teljesítményében. A hosszú távú hatások ugyanakkor az adófizetés tényétől függnek, jelentősen visszavetve, vagy növelve az alapok hozamtermelő képességét.

Érezhető, hogy az ingatlanok sajátos helyzete sajátos szabályozást kíván a kormányzattól az ingatlanadó kapcsán, a szükséges speciális konstrukció kialakítása ugyanakkor még a jövő nagy kérdései közé tartozik.