Hitelválság az ingatlanpiacon – Messze még a vége?

Elriasztja a hazai ingatlanpiactól a befektetőket a magyar gazdaság állapota? Begyűrűzött már a hitelválság az ingatlanpiacra? Túlkínálat vagy egészséges piaci környezet alakult ki a budapesti irodapiacon? Miért tartják távol magukat a romániai ingatlanbefektetésektől a német nyílt végű ingatlanalapok? A Jones Lang LaSalle magyarországi ügyvezetőjével, Thierry Delvaux-val beszélgettünk. Interjú.

Portfolio.hu: Mi az általános benyomása a jelenlegi piaci környezetről? Mik a credit crunch legfőbb hatásai az ingatlanpiacra?

Thierry Delvaux: A sajtó ugyan néhány perc alatt eljuttatja a credit crunch hírét a világ minden tájára, azonban a piac ennél sokkal lassabban reagál az eseményekre, a változások először elérik Londont, s utána folytatják útjukat kelet felé. Éppen ezért nem gondolom, hogy a hatások, változások teljesen megérkeztek volna ide Közép-Európába. Mindenki a credit crunch-ról beszél, mert a médiában olvasnak róla, de a budapesti piacon továbbra is igen erős a bérlői aktivitás, igen attraktív keresleti oldalt (take-up szintet) tapasztaltunk az elmúlt hónapokban. A brit, a német vagy a spanyol ingatlanpiacon már érződnek a credit crunch negatív hatásai, s azt gondolom, hogy ezek útban vannak felénk, de még nem értek ide maradéktalanul.

Alapvetően egyébként két aspektusból szembesülünk a globális pénzügyi válság hatásaival. Az egyik, hogy a befektetők egy része vagy amerikai vagy brit, s a hazai piacuk sérülései következtében ők sokkal óvatosabbak a magyar piacot illetően is mint korábban voltak. Emellett egy természetes szelekciót is érzékelünk a piacon, vagyis a magas tőkeáttétellel működő befektetők több-kevésbé eltűntek a piacról. Összességében ezen nehézségek miatt egy kb. 10 bázispontos hozamemelkedést prognosztizálunk a befektetési piacon. A másik aspektus a fejlesztői oldalt jelenti, ugyanis a finanszírozás nehezülése és drágulása határozottan negatívan érinti a fejlesztői oldalt.

P.: Ha választania kellene, melyik eszközosztály (iroda, retail, logisztika, leisure) lenne a top pick-je a hazai befektetési piacon?

T.D.: Az irodapiacról azt gondolom, hogy bár a piac most kevésbé tart a túlkínálattól mint korábban, továbbra is nagyon jelentős új kínálat érkezik még a piacra, ezért a befektetők óvatosabbak lesznek a forward irodatranzakciókkal kapcsolatban. A retail piacra nagyon sok attraktív termék érkezik majd a piacra, olyan bevásárlóközpontok mint a Köki vagy a Budai Skála, ami egy nagyon érdekes helyzetet teremt a befektetők számára, figyelembe véve, hogy a retail piacon a bérlői oldalon továbbra is nagyon erős keresletet érzékelünk, sok kiskereskedő szeretne bejutni prémium bevásárlóközpontokba. Azt gondolom, hogy éppen ezért a retail szektor igen sok figyelmet kap a közeljövőben a befektetőktől. A logisztikai szektor is érdekes lenne a befektetők számára, ám mivel a piac közel fele olyan fejlesztők kezében van, akik a kész termékeket a cégcsoporton belüli ingatlanalapokba transzferálják, ezért ez a részpiac befektetési szempontból túl kicsi. Összességében tehát a retail a top pick-em erre az évre.

P.: Említette, hogy a piac már nem tart annyira a fejlesztési hullámból fakadó túlkínálattól mint korábban. Mivel magyarázza, hogy a tavaly év eleji várakozások ellenére 2007 során, ill. az idei első negyedévben sem nőtt szignifikánsan a kihasználatlanság a budapesti irodapiacon?

T.D.: A tavalyi évben a piac úgy gondolta, hogy a hatalmas mennyiségű új irodaterület miatt drámaian megnő majd a piac üresedési rátája. Ezzel szemben én már egy évvel ezelőtt is azon a véleményen voltam, hogy az engedélyeztetési eljárások bonyolultabbá és hosszadalmasabbá válásval az a kb. 1 millió nm-nyi irodaterület, amit a piac a következő 3 évben prognosztizált, az a következő 5 év alatt fog csak beérkezni az irodapiacra. A piac többségével szemben tehát nem voltam annyira borúlátó ebben a tekintetben. Ugyanakkor jobban tartottam attól, hogy nem látunk majd semmiféle növekedést az irodabérleti díjakban az elkövetkezendő 1-2 évben. A valóság ma az, hogy az hatalmas mennyiségű új irodaterület átadása biztosan szétoszlik majd a következő 5 évben és biztosan nem látunk majd szignfikáns bérleti díj növekedést.

P.: Gyakran szembesül azzal, hogy külföldi befektetők Magyarország gazdasági és politikai problémáira hivatkozva nem fektetnek be hazánkban?

T.D.: Ez mindenképpen létező jelenség. Ugyanakkor ha egy konkrét termék elég attraktív, akkor a befektetők elfeledkeznek az Ön által említett problémákról és nem érdekli őket, hogy az adott termék Prágában, Varsóban vagy Budapesten van. Bizonyos szempontból Közép- és Kelet-Európát egy piacként kezelik. Kétségtelen azonban, hogy ha nem egy konkrét üzleti lehetőségről beszélünk, akkor általánosságban a befektetők csalódottak a magyar gazdaság teljesítményét látva és ha fel kellene osztaniuk a büdzséjüket a régiós országok között, Magyarország biztosan rosszul járna a makrogazdasági és politikai problémái miatt.

P.: Ön a JLL romániai ügyvezető igazgatója is egyben. Egyetért velem abban, hogy – a tranzakciós hozamokat figyelembe véve – a román ingatlanpiac túlárazott a nála jóval fejlettebb közép-európai piacokhoz képest?

T.D.: Sok befektetől hallottam ugyanezt a véleményt, s kétségtelen, hogy végeredményben a befektetői kereslet határozza meg a piacot. Sok befektető, túlnyomó részt német nyílt végű alap mondja azt, hogy nem lépnek be a román piacra, mert az túlárazott. Úgy gondolják, irreális, hogy 5.5-6 százalékos hozamot kell fizessenek egy prémium irodaházért Bukarestben. Azok a német alapok tehát, akik az egyik legagresszívabb szereplőknek számítanak a piacon, igencsak óvatosak lettek a román piaccal kapcsolatban. Érdemes emellett megemlíteni azt is, hogy a hitelválság következtében azok a piacok sérülnek majd a legjobban, ahol mesterségesen alacsony hozamszintek alakultak ki. Mindezek ellenére ha megnézünk egy újonnan átadott bukaresti irodaházat, akkor láthathuk, hogy az épület minősége nagyon hasonló a prágai, varsói, budapesti szinthez. Ráadásul, ha figyelembe vesszük a román gazdaság méretét, növekedési potenciálját, akkor igazoltnak tűnik egy a régiós átlagnál gyorsabb felzárkózási, fejlődési pálya.