Egy tőzsdei mutató, mellyel pénzt kereshetsz: mit tud a NAV?

Az ingatlancégek értékelésének egyik legfontosabb mutatója a nettó eszközérték (Net asset value, NAV). Komoly problémát jelent azonban, hogy alkalmazására nincsen egységes definíció, az értékelési módszert a számítás szubjektivitása miatt éri a legtöbb kritika. Az alábbiakban megkíséreljük összegezni a nettó eszközérték kalkulálásának legfontosabb elemeit.

Miközben a könyvekben szereplő eszközállomány a termelő vagy szolgáltató tevékenységet végző vállalatok esetében az alaptevékenységtől független, tájékoztató jelleggel bír, az ingatlanfejlesztő- és hasznosító cégeknél az egyik legfontosabb mutatója a növekedésnek. A professzionális ingatlancégeket általában az ingatlanvagyon alapján árazza a piac, így a nettó eszközérték és az árfolyam alakulása között szoros korreláció mutatható ki.

A tőzsdén jegyzett ingatlancégek egy része éves jelentéseiben publikálja a nettó eszközérték historikus változását. A könyv szerinti értékkel (book value, BV) szemben alapvető különbség akkor állhat fenn, ha az adott társaság számviteli politikája nem követi konzekvensen a portfólióban szereplő ingatlanok értékváltozását.

Az iparági szövetség (European Public Real Estate Association, EPRA) ajánlásokat fogalmaz meg a kalkulációval kapcsolatban, ettől azonban az elemzők modelljeikben többnyire eltérnek, sok esetben azért, hogy a szektortársakkal szemben adott maradjon az összehasonlítás lehetősége. A befektetők az árfolyamhoz viszonyított mutatóval (P/NAV) az ingatlancégek egymáshoz viszonyított alul- vagy felülértékeltségére következtetnek.

A nettó eszközérték számításának alapvető elemei közé tartoznak:

– a konszolidált ingatlan portfólióból származó nettó működési eredmény (net operating income, NOI)
– a nem konszolidált érdekeltségekhez tartozó ingatlanokból befolyó pénzáramlás (cash flow)
– a menedzsment fizetése illetve egyéb díjak (management or other fee income)
– egyéb értékteremtő eszközök figyelembe vétele (values for other assets)
– a működéshez felhasznált források változása (liabilities)
– elsőbbségi részvények kezelése (preferred stock)
– hígított (diluted) részvényszám alkalmazása

A különböző társaságok, elemzők által alkalmazott számításokban eltérésekhez vezethet:

– az ingatlanok besorolása típus és elhelyezkedés szerint
– a nettó működési eredmény (NOI) 12 hónapos előremutató (forward) becslése
– az elérhető hozamok, az ingatlanok kihasználtságának feltételezett alakulása
– a tervekben szereplő és végül megvalósuló beruházások, felvásárlások, értékesítések, fejlesztések közötti eltérés

Miközben a NAV hasznos eszköz, becslése számos tényezőn múlik, melyet érdemben befolyásolhatnak a finanszírozásban vagy stratégiában bekövetkező változások, az arra vonatkozó várakozások. Éppen emiatt a publikált NAV értékek mellett konzervatívabb lehet egy érzékenységvizsgálattal adódó értéksáv figyelembe vétele, illetve az elemzői konszenzus növekedési várakozásának követése.