Cordia: 2010 a konszolidáció éve volt a budapesti újlakás piacon

2010 a konszolidáció jegyében telt a budapesti új lakáspiacon. A kínálat nagysága gyakorlatilag alig változott, 2010 elején 5953 lakás, míg 2011 januárjában 5913 eladatlan új építésű lakás volt elérhető a fővárosban. A nagyságrend nem, viszont a kínálatot alkotó lakások összetétele változott, hiszen a számottevő keresletélénkülés hatására az elmúlt év során 2326 lakást adtak el, mely az év elején fennálló lakáskészlet közel 40%-a.

A kínálat jelentős mértékű átrendeződését eredményezte az is, hogy az elmúlt évben 24%-kal több lakást adtak el, mint ahány új lakásfejlesztés indult. A fenti hatások egyértelműen a piac élénkülését példázzák, és kínálatszűkülés irányába mutatnak, melyet a közel 1000 már értékesített, de visszaadott, ún. visszajövő lakás ellensúlyozott ki, így maradhatott a kínálat nagyságrendje gyakorlatilag változatlan.  

Az elemzés elkészítése során a Cordia elemző csapata 2010-ben 286,  2011-ben 323 új lakás projektet vett alapul. A projektek jelenlegi jellemző lakásszáma a korábbi átlag 100-hoz képest 15 körül mozog, ez alól csak igen kevés kivétel van.

Az elemzés szerint Budapesten az elmúlt évben a legtöbb újlakás a XI., XIII. és XIV. kerületben került a piacra. A legnagyobb kínálatszűkülés a pesti külső kerületekben (kivéve XVII. kerület), valamint a X. és a IX. kerületben volt megfigyelhető.

A piacra visszakerülő, ún. visszajövő lakások száma a pesti oldalon az V., VI., XIII. kerületben, valamint Budán, a III. kerületben volt a legnagyobb. 

Az újlakások átlagos értékesítettsége (az új projektek és a visszajövő lakások számát is figyelembe véve) 2011 elejére 73 %-ról 71 %-ra esett vissza, ennek oka döntően a visszajövő, újra értékesítendő lakások megjelenése.  A legmagasabb értékesítettségi mutatókat a VIII. és a IX. kerület mutatta.

Hosszú idő óta ez volt az első év, amikor az azonnal költözhető, elkészült lakások számának csökkenése volt megfigyelhető, 60%-ról 58%-ra módosult. A legalacsonyabb kész lakás arány az I., VI., VII. és XIV. kerületben, a legnagyobb a külső pesti kerületekben, valamint a III. kerületben volt jellemző.

A kínálati ár a 2011 év elején a piacon lévő lakások esetében 7 %-kal volt magasabb 2010 azonos időszakának áraihoz képest. A 2010-ben új kínálatként piacra kerülő lakások átlagára 469.000 Forint volt.  

Ami az idei évi trendeket illeti, elmondhatjuk, hogy a nagy meglepetéseken már túl vagyunk. 2011-ben jelentős számú ún. visszajövő lakással már nem kell kalkulálni. A kereslet nagyjából a 2010-es szinten fog alakulni, azonban az új lakások száma várhatóan meg fogja közelíteni a keresleti szintet.  Összességében 2011 végére a kínálat kis mértékben csökkenni fog, de kerületenként jelentős eltérések lesznek tapasztalhatóak.

A belvárosi piacon prognosztizálhatjuk az értékesítettségi mutatók további jelentős javulását, a legtöbb új lakás pedig a XIII. kerületben jöhet a piacra.

Ahhoz, hogy a közeljövőben az újlakás piac jelentős javulást tudjon felmutatni, jó irányba kell változnia a bénultságot okozó tényezőknek, melyek felelősek a jelenlegi alacsony építési kedvért és egyben az építőipar rendkívül rossz teljesítményéért. Ezek a tényezők a borús fogyasztási várakozások, a lakásfinanszírozás hiánya és a kedvezőtlen szabályozási környezet. Az első két probléma a keresleti oldalt érinti, a harmadik a kínálatot befolyásolja.

A fogyasztói jövőkép javítása mellett a lakásvásárlás alacsony kamatlábak melletti, hosszútávon kiszámítható finanszírozása hozhatna megoldást. Ehhez vagy állami szerepvállalásra, vagy tartósan alacsony jegybanki kamatra lenne szükség.

A hosszú évek alatt kialakult szabályozási környezet fejlesztőellenes, jelentősen csökkenti a vállalkozási kedvet. Ezen azonban közpénz elköltése nélkül, a szakma véleményét  figyelembe véve könnyen  lehetne segíteni.