Bolt bérlésnél az ár alku tárgya – Colliers kiskereskedelmi ingatlan elemzés

A kiskereskedelmi ingatlanok, bevásárlóközpontok piacán előállt speciális helyzetre hívja fel a figyelmet Koroknai Szabolcs, a Colliers kiskereskedelmi divíziójának vezető tanácsadója.

Az import árukat forgalmazó kereskedők az árfolyamváltozás miatt közel 20 százalékos költségnövekedést szenvedtek el. Általánosan elmondhatjuk, hogy a kereskedők jellemzően 300 forint/euró árfolyamon árazták be az új, tavaszi kollekciójukat, ami bizonyára jelentkezni fog az inflációs adatokban.

Bár a bérköltségek továbbra is forintban merülnek fel, ám az eddigi árrés karcsúsodott, amit a kereskedelmi forgalom általános visszaesése tovább súlyosbít. Ez utóbbi Magyarországon jelenleg még nem is annyira hirtelen és drasztikus jelenség, hiszen már mintegy másfél éve folyamatosan tartó piaci forgalomcsökkenési trendről beszélünk. 

A bérlők és bérbeadók közötti erőviszonyok is megváltoztak a kiskereskedelmi piacon: az elmúlt fél évben bérlői piac alakult ki. A bevásárló utcai és hagyományos bolti kiskereskedelmi ingatlanpiac nincs egységesen beárazva, így a szerződések egyéni béralkuk eredményei. A bevásárlóközpontoknál azonban egységesebb a piac a kisebb számú bérbeadó miatt.
 
Itt a bérleti díjak erőteljes szegmentálódását és kiemelten jó és átlagosnál rosszabb adottságú üzletek bérleti díjai között az olló drasztikusabb szétnyílását figyelhetjük meg. Lelépési díj már csak a legfrekventáltabb helyeken kerülhet szóba – ezek a díjak korábban 300-650 ezer euróig is terjedhettek, azonban Koroknai Szabolcs szerint most jelentősen csökkent az összegük -, illetve új terminusként az árfolyamkockázatok kezelésére a bérleti díj-sáv is megjelent a megállapodásokban.

Új jelenség a piacon a bérbeadók részéről tapasztalható proaktív hozzáállás a szerződések rövidtávú újratárgyalására, akár rövidebb távú, 2-3 éves új szerződési feltételek kialakítására. Ingatlant értékesíteni most nem érdemes, de a cash-flow szemlélet előtérbe kerülése miatt szaporodnak az eladás-visszabérlés (“sale-and-lease-back”) jellegű ügyletek.