Mit tud a THM, amivel összehasonlíthatjuk két hitel tényleges árát?

A THM, azaz a teljes hiteldíj mutató egy hitel teljes éves költségét fejezi ki százalékos formában. Anno azért hozták létre, hogy össze a segítségével össze lehessen hasonlítani két hitel „árát”. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy a THM sem tud mindent megmutatni, ezért összeszedtük, hogy mire érdemes még figyelni a megfelelő hitelajánlat kiválasztásakor.
Számos költségvonzata van egy hitelfelvételnek, amelyek egy része meghatározott időközönként felmerülő, rendszeres költség – ilyen például a havi kamat -, de akadnak egyszer díjak, melyek általában igényléskor merülnek fel, mint például a hitelbírálat vagy a folyósítás díja. A THM mutatóban az a legjobb, hogy ez mindkét típust tartalmazza. Azért is érdemes igényléskor alaposan szétnézni a piacon, mert a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora alapján például egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű jelzáloghitel THM értéke 2,91% és 7,33% egyaránt lehet. Ez pedig ebben az esetben 20 év alatt 5,4 millió forintot jelent!

Nem mindegyik költséget tartalmazza a teljes hiteldíj  mutató (THM)

Az egyes hitelek összehasonlítására tökéletes a THM , de nem szabad megfeledkezni arról, hogy nem minden díjtételt tartalmaz ez az mutató. Mik lennének a kimaradó költségek:

1. A késedelmi kamat:

A THM nem tartalmazza az esetleges fizetési késedelmekhez kapcsolódó költségeket. Ez érthető, hiszen egy hitel igénylésekor nem lehet azzal kalkulálni, hogy az adós hányszor fogja késve rendezni havi kötelezettségeit. A csúszás miatti késedelmi kamat és egyéb díjak azonban jelentős plusz kiadást jelenthetnek.

2. Közjegyzői okirat díja:

A jelzáloghiteleket általában tartozáselismerő okiratba foglalják, melyet közjegyző készít. Ennek költségére a bankoknak nincs hatása, és általában elmondható, hogy a hasonló összegű és típusú hiteleknek a közjegyzői díja is közel azonos. Emiatt ez a tétel a bankválasztást nem igazán befolyásolja.

3. Tulajdonjog bejegyzés díja:

A földhivatali ügyintézéshez kapcsolódó díjak mindegyike része a THM-nek, kivéve a tulajdonjog bejegyzés költségét. Ez nem kapcsolódik közvetlenül magához a hiteligényléshez – szabad felhasználású jelzáloghitel esetében például nincs is -, hiszen lakásvásárlásnál akkor is ki kell fizetni, ha egyébként nincs szükség hitelre az adásvételhez.

4. Szerződés módosítás díjai:

Egy hitelszerződés módosításával, egy fedezetcserével vagy egy előtörlesztéssel nem kalkulálhatnak a hitelfelvétel során a bankok. A hiteligénylés során azonban mi magunk már tudhatjuk, hogy tervezünk-e előtörlesztést. Ha igen, akkor ennek költsége jelentősen befolyásolhatja, hogy melyik ajánlat a legjobb számunkra, ugyanis az előtörlesztés akár díjmentes is lehet, míg más pénzintézetek akár 1-2%-ot is felszámolnak az előtörlesztett összeg után. Emiatt 10 millió forint előtörlesztése esetén akár 100-200 ezer forintot is spórolhatunk, ha erre előre felkészülünk.

5. Számlahasználat költségei:

Az egyes bankszámlához kapcsolódó tranzakciók – átutalás, készpénzfelvétel – költségei természetesen nem kapcsolódnak egy hitelfelvételhez, emiatt nem is részei a THM értékének. Ugyanakkor a számlavezetés díja része a teljes hiteldíj mutató nagyságának, amennyiben a hitelnyújtás feltétele a számlavezetés az adott banknál. Itt azonban érdemes átgondolni, hogy pontosan hogyan is használjuk majd ezt a bankszámlát, ugyanis könnyen előfordulhat, hogy számunkra az alacsonyabb havi díjú számla lesz az előnyösebb, mert annál a tranzakciókért kevesebbet számolnak fel. Itt a Bankmonitor lakossági bankszámla kalkulátora segíthet a több mint félszáz számla közötti választásban.

6. Lakásbiztosítás

Vannak olyan költségek, amelyekről elsőre nem gondolná az ember, hogy a THM részét képezik. Ilyen például a fedezetül felajánlott ingatlanra kötött vagyonbiztosítás havi díja. Ez a biztosítás azért került bele a THM-be, mert a bankok kötelezően előírják, vagyis nélküle nem kaphatunk jelzáloghitelt. Ugyanakkor a bank egy minimum csomagot ír elő – mekkora összegre, milyen károkra terjedjen ki a lakásbiztosítás -, melynél bővebb szolgáltatást is választhatunk. Ha így teszünk, akkor a THM értéke emelkedni fog, miközben maga hitel természetesen nem drágul.

7. Hitelfedezeti biztosítás

A hitelfedezeti biztosítás is része lehet a THM értékének, amennyiben ennek megkötését a bank a hiteligényléshez kapcsolódóan elvárja. Azonban itt is választhatunk bővebb szolgáltatási csomagot a kötelezően elvártnál – kiterjedhet a biztosítás az adóstársra is például – melynek extra költségei szintén a teljes hiteldíj mutató értékét növelik.

A kamatperiódussal nem számol a THM!

A THM mutatóból nem derül ki, hogy mennyire kockázatos hitelt választottunk! A rövid kamatperiódusú hitelek – az az időszak, amelyen belül a bank a kamatot egyoldalúan nem módosíthatja – kamata sűrűn változhat , ezért ennek induló költségei kedvezőbbek, mint egy hosszú kamatperiódusú hitel induló THM értéke. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora alapján egy 12 havi BUBOR-hoz kötött kamatozású lakáshitel – a kamat évente módosulhat – már 3% alatti THM értéken is elérhető, míg a jelenleg legnépszerűbb 10 éves kamatperiódusú kölcsönt 3,25% százalékos teljes hiteldíj mutató mellett lehet igényelni.
Éppen ezért THM érték alapján csak azonos paraméterű (hitelösszeg, futamidő, kamatperiódus) kölcsönöket szabad!