A foglaló az igazi biztosíték, nem az előleg

Tisztelt Őszinte Ingatlanos!

Párommal kinéztünk egy ingatlant, amelyet szeretnénk megvásárolni. Meg is egyeztünk már az eladóval, tisztáztuk a vételárat, költözést, stb. Azonban az egyeztetéseken az ügyvéd a vételár megfizetésénél többször is hol előleget, hol foglalót említett. Én úgy tudtam, hogy az előleg és a foglaló ugyanazt jelentik, de most elbizonytalanodtam. Melyik szerepelhet az adásvételi szerződésben és melyik nem? Visszajár mindkettő, ha az ügylet végül meghiúsul? Kérem, segítsen tisztázni a fogalmakat!<<

Válaszát előre is köszönöm!

T.Béla

Tisztelt T.Béla!

Az adásvételi szerződések talán legfontosabb eleme a vételár és a vételár megfizetésének módja, ezért aztán szinte minden alkalommal elő is kerül az ügylet során az előleg vagy a foglaló kérdésköre. Nagyon fontos kiemelni, hogy nem azonos jelentésű fogalmakról van szó, az előleg és a foglaló ugyanis nem csak elnevezésében, hanem jogkövetkezményeiben is jelentősen eltér egymástól. Különös figyelemmel kell tehát eljárni, mert bizony könnyen pórul járhatunk.

Szinte valamennyi ingatlan adásvételi ügyletnél a szerződés megkötésekor a felek valamekkora összeg átadásában állapodnak meg, amelyet egyúttal általában az ellenérték első részletének is tekintenek, amellyel a további megfizetendő vételárrész ennek megfelelően csökken. Előfordulhatnak azonban olyan esetek, amikor a megkötött szerződés valamilyen oknál fogva mégsem teljesül (pl. megsemmisül az ingatlan, vagy valamelyik szerződő fél „megbokrosodik”), ilyenkor pedig egyáltalán nem mindegy, hogy az általunk átadott vagy átvett összeg előlegnek vagy foglalónak minősül.

A foglaló a polgári törvénykönyv (Ptk.) alapján egy büntető jellegű szerződési biztosíték, amelynek lényege, hogy az a fél, aki a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felel, az általa adott foglalót elveszíti, míg a másik féltől kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ha azonban a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló egyszeres összegben, azaz csak úgy „simán” visszajár az azt átadó félnek.

Mikor lesz a foglaló foglaló?

A foglalót tehát a szerződés (kötelezettségvállalás) megerősítéseként adják át. A legfontosabb azonban, hogy egy pénzösszeg csak és kizárólag akkor minősül foglalónak, ha ez a minősége, rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik: a szerződésben tehát mindenképpen utalni kell arra, hogy a kikötött összeg átadására a szerződés megerősítésként került sor.

Ezért általában a szerződést készítő ügyvédek kifejezetten beleírják a szerződés szövegébe, hogy „a felek a szerződés aláírásakor átadott összeget kölcsönösen foglalónak tekintik, egyúttal kijelentik, hogy tisztában vannak a foglaló jogi hatásaival és jogkövetkezményeivel”. Egyes ügyvédek még a Ptk. által meghatározott jogkövetkezményeket is beleírják az adásvételi szerződésbe.

A foglalónak – előbbieken kívül – vannak még egyéb további jellegzetességei is. A Ptk. szerint kizárólag pénz lehet foglaló, de ettől a felek eltérhetnek. A foglaló a szerződés megkötésekor, de az előtt vagy az után is átadható. Elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés egyéb következményei alól nem mentesíti a vétkes felet, azonban a szerződésszegés miatt fizetendő esetleges kötbér és/vagy kártérítés összege a foglaló összegével csökken. A szerződés teljesítése esetén a tartozás (praktikusan a vételár) a foglaló összegével csökken. A túlzott mértékű foglaló összegét pedig a kötelezett kérelmére a bíróság akár mérsékelheti is. Mértéke az elfogadott gyakorlat alapján a vételár 10%-a, de az eset körülményeihez képest ennél magasabb mértékű foglaló is elfogadható lehet.

Amit az előlegről tudni kell

A foglalóval szemben az előleget a Ptk. nem szabályozza, így a fenti különleges szabályok sem alkalmazandóak előleg esetén. Az előleg – hacsak a felek eltérően nem állapodnak meg – főszabályként egyszeres összegben visszajár az azt nyújtó félnek, függetlenül attól, hogy milyen okból került sor a szerződés meghiúsulására. Általában a vételárba beleszámít, de nincsen általánosan elfogadott mértéke és a bíróságnak sincs joga az összegét mérsékelni. Tekintettel arra, hogy az előlegnek nincsen szankciós következménye, inkább vételárrészletnek tekinthető, mintsem a szerződés megerősítésének.

A foglaló tehát elköteleződést jelent, a szerződéskötés komoly szándékát sugallja mindkét fél részéről. Mind az eladó, mind a vevő kötve van, hiszen nem léphetnek egyszerűen vissza a szerződéstől. Ezért a foglaló általában gyakoribb megoldás, mint az előleg, hiszen valódi biztosítékot ez nyújt. Az előleg inkább egyfajta pénzügyi megállapodás a felek között, különleges kötelezettséget nem keletkeztet, ugyanis attól függetlenül visszajárhat, hogy kinek a hibájából nem teljesül a szerződés, azaz az eladó és a vevő is anyagilag kevésbé veszélyeztetve hiúsíthatja meg a szerződést (kivéve, ha ezzel megszegik a szerződést, mert ez esetben a szerződésszegés egyéb jogkövetkezményei természetesen alkalmazhatóak velük szemben).

Ha ingatlant vásárolunk vagy adunk el, nagyon figyeljünk tehát oda, hogy mi kerül a szerződésbe, mert amint látható, egy szón is rengeteg múlhat. Amennyiben biztosak vagyunk az ügyletet illetően és komolyak a szándékaink, választhatjuk nyugodtan a foglalót, de ha bizonytalanak vagyunk (pl. nem biztos a vételár határidőre történő előteremtése egy függőben lévő hitelbírálat miatt, vagy egy jobb adottságú lakás lehetősége esetén inkább mégis azt választanánk), akkor inkább „csak” előleget adjunk, mert ezáltal elkerülhetőek a foglalóból eredő kockázatok.

Őszinte Ingatlanos

(A cikk elkészítéséhez a Dr. Olasz Balázs Ügyvédi Iroda szakértője nyújtott szakmai segítséget, www.drolasz.hu)