Nevetséges luxusadó-övezetek

Úgy 10-15 éve Budapest legdrágább utcája a rózsadombi Endrődi Sándor volt, mára utcák tucatjai utasították maguk mögé – még a II/a kerületben is. Legalábbis a luxusadó övezeti besorolását készítők szerint – ami csöndesen szólva is szakmai nonszensz.

Fogadjunk, hogy mindenkinek a Sváb-hegy vagy a Rózsadomb az első gondolata a luxusadó hallatán. Az övezeti besorolást tanulmányozva azonban kiderül, messze nem a drágaságban és különlegességben mindig is folyamatosan versengő II. és XII. kerületi dombok és hegyek viszik a prímet a városban. A legértékesebbnek számító 15-ös kategória egyetlenegy helyen, a várbeli Országház utcában fordul elő, 14-est, vagyis a négyzetéterenkénti 650-700 ezer forintot pedig a szintén várbeli Szentháromság téren, illetve a II. kerületben találunk néhányat – ám véletlenül sem ott, ahol valóban ennyi a piaci érték.

Az övezeti besorolást alaposan szemügyre véve az a téveszménk támadhat, hogy a II/a kerület presztízse titokban olyan drámai növekedésnek indult, hogy a pesthidegkúti ingatlanok mára lekörözték a Sváb-hegyet és a Rózsadombot. A gondolat persze teljesen képtelenség, Kala Zsuzsa, a Kala és Eppel Ingatlaniroda tulajdonosnője 15 éves értékelési tapasztalattal a háta mögött anomáliák sorára mutat rá ezzel kapcsolatban.

A családi házak kategorizálásánál a telek értéke a legfontosabb, márpedig a XII. kerületi hegyvidéken szinte nincs családi házas telek 120-150 millió forint alatt, a magasabban fekvő részeken még magasabb az érték, mert a Normafa környékén 2000 négyzetméteresek az ingatlanok, de 100-130 millió a Tündér, Hangya, vagy a Határőr, Tóth Lőrinc utcákban is. A II. kerületben pedig egyértelműen csak a Rózsadombon érnek ennyit a beépíthető területek, a legdrágább utcák eszerint a Szalamandra, Vihorlát, Szeréna, Napsugár, Verecke. Ha a lábunkat és irigységközpontunkat nem kímélve felsétálunk az említett utcákba, azonnal kiderül, miért dukál az 1000 négyzetméteres telekért 120-150 millió forint. A szokatlan perspektívából elénk táruló panoráma, a kanyargó Duna, a hidak, a Gellért hegy, a Vár és a pesti oldal látványa lenyűgöző, az itt épült házak úgyszintén. Ennél már csak az a megdöbbentőbb, hogy az ingatlanosok szerint garantáltan a város legdrágább része az említett besorolásban csak szerény 10-est kapott, ez ház esetében 500 ezer forintos átlagárnak felel meg.

Hol vannak akkor a táblázatot készítők szerint az igazán drága, luxus ingatlanok?

Például a pasaréti Fenyves utcában, amelynek lakói teljes joggal háborodnak fel a 700 ezer forintos négyzetméterár hallatán, hiszen ember nincs, aki itt ennyit adna egy négyzetméterért, miként a Pasaréti úti 14-es is egészen egyszerűen abszurdum. Figyelemreméltó egy másik pasaréti utca, az Érmelléki, amelyiket ki tudja miért 13-asra osztályoztak, a tőle semmivel sem különböző párhuzamos utcákat, például a Lórántffy Zsuzsannát már a reálisabb 9-es kategóriával illették. Az viszont már egyenesen mulatságos, hogy ezen kívül a legdrágább budapesti ingatlanok a II/a kerületben vannak, ott ahol a telekár a valóságban nem haladja meg a 20-30 millió forintot – mutat rá Kala Zsuzsa.

A táblázat szerint 13. besorolást kaptak – ez ház esetében négyzetméterenként 650 ezer forintot jelent – a hidegkúti Leshegy és a Vízesés utcák, amelyek közvetlenül a Budapest vége tábla előtt találhatóak, egykori tanácsi ikertelkeken épült ikerházakkal teleépítve, a luxus minden látható és láthatatlan kelléke nélkül, panorámával egy magasfeszültségű transzformátorállomásra. De a többi 13-as utca is a II/a kerületet gazdagítja. Igaz, egyik-másik szó szerint járhatatlan, a többi pedig korrekt kertvárosi utca, némi falusi fílinggel, de távolról sem olyan árakkal, mint ahogy azt a luxusadó rendelet melléklete tartalmazza.
Árban messze lepipálja a Rózsadomb tetejét a remetei, 13-as besorolású Kinizsi Pál utca, de a legtöbb utca errefelé 10-es vagy 11-es, noha sem panorámában, sem telekárban, sem a házak színvonalában nem közelíti meg az említetteket. A korábban megérdemelten országelső Endrődi Sándor utcának mindössze egy szerény 9-est szavaztak meg az osztályozásnál, jellemző módon a II/a kerületi Hidegkúti út is ebbe a csoportba tartozik.

Az már csak a hab a tortán, hogy “szegény” XII. kerület észrevétlenül annyira lecsúszhatott az utóbbi időben az ingatlanpiaci ranglétrán, hogy 11-esnél egyetlen utcáját sem minősítették drágábbnak – ez lakásnál 500, háznál 550 ezer forint négyzetméterenként – arra pedig valójában szavakat sem találni, hogy az Orbánhegyi Ügyész és Ormódi utcák 4-est kaptak, azaz jó eséllyel pályázhatunk errefelé a 210 ezer forintos négyzetméterárra. Ennek fényében már a Vércse utcai 6-oson sem csodálkozom, a Sashegy oldalán futó elegáns utcácska eszerint a XIII. kerületi Fáy és a Frangepán utcákkal esik egy kategóriába, és jóval olcsóbb, mint a 7-esre értékelt Fehérvári út…

Azért érdemes egy röpke pillantást vetni a pesti oldalra is, ha a hajunk égnek állítása a cél.

Nehogy valaki afféle téveszméket kergessen, hogy az Andrássy út patinája vagy a körúti lakcím felértékeli a lakását. Mindezek eltűnnek a terézvárosi nagy átlagban, az Andrássy út is csak a 7-es övezetig kapaszkodik fel – az Ó utcára viszont 10-est szavazott meg a rendelet, a ki tudja mitől különleges Weiner Leó és a Székely Mihály utcák pedig 11-es övezethez tartoznak, ami testvérek között is 500 ezer forintos négyzetméterárat sejtet. Az igazi belvárosban, vagyis az V. kerületben csak az Alkotmány utca, a Párisi utca, a Kristóf tér és a Duna utca számít ilyen rangosnak, vagyis 11-esnek, a Duna parti panoráma és az ehhez tartozó milliós négyzetméterár eszerint csak az ingatlanosok lázálmaiban létezik. Valószínűleg ezért kellett szerény 7-essel beérnie a Jászai Mari térnek és a környékbeli utcáknak, igaz a Belgrád rakparti lakásoknak azért a 9-est is megszavazták. Már látom magam előtt azt a duna-parti lakástulajdonost, aki az övezeti besorolás áttanulmányozása után pironkodva írja ki az ablakra: dunai panoráma 400 ezerért eladó.