Drasztikusan estek a hozamok a befektetési ingatlanok piacán

A hazai befektetési ingatlanok piacán az elmúlt években folyamatosan és egyre dinamikusabban estek a hozamok. A befektetők saját tőkéjüket alapul véve akár 70%-kal is kevesebb megtérülést realizálhatnak, mint három éve.

Mint ismeretes, a befektetési ingatlanpiacon a kínálat limitált, ugyanakkor a kereslet nagy. A piacra kerülő minőségi termékek rövid idő alatt gazdát cserélnek, a vevők direkt versenyének hatására a jellemző megtérülések minden részpiacon látványosan esnek.

A befektetési ingatlanpiac valamennyi szegmensén csökkenő hozamszintet regisztráltunk az elmúlt években. A tendenciát a felfokozott befektetői érdeklődés és a minőségi kínálat lassú ütemű bővülése indokolja, dinamikáját pedig az egyes részpiacokon eladósorba kerülő ingatlanok mennyisége és minőségi összetétele is befolyásolja. A saját erőre vetített megtérülés változása azonban – bizonyos feltételek bekövetkezésével – az általános piaci hozamesésnél nagyságrendekkel nagyobb lehet. A piacon jellemzőnek mondható, hogy az ingatlanokat alacsony (kb. 20-30%-os) önerővel és banki finanszírozás bevonásával vásárolják meg. Amíg a finanszírozás költsége nem változik, a saját tőkére vetített megtérülést – vagyis az ingatlan, mint befektetési eszköz megítélését – döntően a piaci hozamok változása alakítja, hozzávetőleg az általános hozamváltozás dinamikájával összhangban. A jellemző piaci hozamok dinamikus esésénél gyors felértékelődésre lehet számítani, így akár az ingatlan rövid időn belül történő eladása is magas profitszintet biztosíthat. Ugyanakkor, amennyiben ugyanazt a – dráguló – terméket csak költségesebb finanszírozással lehet megszerezni, a saját erőre vetített megtérülés drámai visszaesést mutat.

A hazai befektetési tranzakciók során jellemzően az Európai Központi Bank alapkamatához kötött kamatú finanszírozási konstrukciók kerülnek felhasználásra. A saját erőre vetített megtérülés elmúlt évekbeli változását egy “A” kategóriás irodaház megvételét modellezve egy általános, EKB alapkamat +1,5%-os hitel felvétele, valamint 20%-os önerő biztosítása mellett vizsgáltuk. (A legtöbbször szintén saját tőkével fedezett tranzakciós költségeket az egyszerűség kedvéért nem vettük figyelembe.) Számításaink szerint az EKB alapkamat stagnálásakor a saját erőre vetített megtérülés 2003. és 2006. év közepe között 27%-ról 13%-ra esett; a befektetett tőkéhez viszonyított hozam az EKB alapkamat emelése (ezáltal a finanszírozás drágulása) esetén vált kritikus üteművé. Amennyiben a jellemző hozamok esése folytatódik, és az EKB is folytatja alapkamatának emelését, a saját tőke realizált hozama akár 6%-ra is zuhanhat az év végéig, ami a 2003. júniusi (27%-os) megtérüléshez képest igen jelentős, 70%-ot meghaladó visszaesést jelent.

Az okokról

A befektetési ingatlanoknál tapasztalt hozamcsökkenési tendencia természetesen nem a véletlen műve, és egyáltalán nem kiszámíthatatlan. Igaz, néhány tényezőt nehezebb előre jelezni, de egy esetleges trendforduló semmiképpen nem lesz váratlan. A nemzetközi – és az elmúlt években megerősödött hazai – ingatlanalapok és egyéb intézményi befektetők érdeklődését felkeltő minőségi ingatlanokból évek hosszú soráig gyakorlatilag nem létezett kínálat. A kor követelményeinek megfelelő épületek átadásával, azok bérlők általi feltöltésével és piacra kerülésével kb. három éve kezdett megélénkülni a befektetői aktivitás, amit a nemzetközi piacokon felhalmozódott tőke és a hosszú idő óta változatlan EKB alapkamat is fokozott.

Az élénk fejlesztői tevékenység és a bérlőkkel sikeresen feltöltött ingatlanok piacra kerülésével bővülő befektetési kínálat – a befektetők étvágyát tovább fokozva – évről évre megugró össz-tranzakciós értéket generált. A folyamatot segítette, hogy a nemzetközi befektetők érdeklődése az Európai Unió kibővítése kapcsán is nőtt a térség iránt – hazánk jellemzően 20-35% között részesedik a Közép-Kelet Európában elköltött ingatlanbefektetési volumenből.

2000. óta a budapesti piacon a legtöbbször irodaházak kerültek új tulajdonoshoz, ennek megfelelően ezen a részpiacon estek a hozamok először 10% alá. A hozamesés folytatódásába vetett hitet néhány ingatlan másodszori értékesítése is érzékelteti (pl. Alkotás Point és Science Park). A kiskereskedelmi ingatlanok esetén jellemzően több bevásárlóközpontból álló portfoliók kerültek eladásra (pl. a Plaza Centers 14 központja, vagy a Stop.Shop lánc hat átadott és hat az eladáskor meg nem épített üzlete), ezáltal ez az ingatlantípus rövid idő alatt vált az éves befektetési volumen domináns elemévé. A modern logisztikai parkok kínálata az előző részpiacokhoz képest még inkább körülhatárolható, ezen a gyors reagálású piacon a meghatározó fejlesztések száma jelenleg sem haladja meg a húszat. Ez egyúttal kevesebb ügyletet (ezáltal az átlagnál jobban csökkenő hozamelvárásokat), ugyanakkor alkalmanként jelentős befektetési összeget jelent (pl. Harbor Park eladása 2005-ben, Rozália Park értékesítése az idén).

A közölt számítások alapján tehát beszűkült az ingatlanpiaci befektetők mozgástere, és a saját tőkére vetítve is 10% alá eső hozamok vélhetően indokolttá teszik alternatív befektetési lehetőségek felkutatását. Véleményünk szerint a vészharang kongatásának még nem jött el az ideje, de a befektetők ezután még inkább a minőségi és hosszú távú értéknövekedést biztosító ingatlanokat részesítik majd előnyben. Az ingatlanpiaci hozamok esése várhatóan lassul az év végéig, de a hozamesés futamának végére még várni kell.