Budapesten nő, vidéken csökken a lakásnagyság

Egy ideje egyértelmű a tendencia: kevesebb lakás épül, ezen belül is jelentősen csökken a vállalkozói építés aránya. A kereslet viszont továbbra is élénk, így még a használtárak esésére sem lehet számítani.

Folyamatosan csökken a már átadott, de eladatlan budapesti lakások száma, jelenleg mintegy 1500 lehet a piacon – hangzott el az Otthon Centrum ingatlanközvetítő félévenként megjelenő, Lakáspiaci Monitor című elemzését bemutató sajtótájékoztatón.

Valkó Dávid, a cég vezető elemzője elmondta, a jelenség egyfelől a mérséklődő fejlesztői aktivitásra vezethető vissza (a KSH idei adatai mínusz 15-20 százalékos változást mutatnak az egy évvel korábbiakhoz képest), másrészt arra, hogy a piac a várakozásokkal ellentétben nyáron sem “ült le” – vélhetően a kamatadó bevezetésének hatására.

Erre utal, hogy az év első nyolc hónapjában a banki versenynek köszönhetően 20 százalékkal nőtt a lakáshitelek összege, különösen az ingatlanlízing-szektor bővült dinamikusan. A későbbi kilátások azonban borúsabbak, mindenekelőtt a 2008-ban várható ingatlanadó miatt.

Valkó Dávid hangsúlyozta, eme adófajtának van létjogosultsága, de csak a lakóingatlanokra vonatkoztatva: a fejlesztési célú telek- és a befektetési célú kereskedelmi ingatlanokra kivetése valószínűleg kedvezőtlenül hatna a gazdaságra.

Megjegyezte, noha a végül sikertelennek bizonyuló luxusadót sok jogos bírálat érte az övezeti besorolás miatt, az ingatlanadót mértékét sem lehetne másképp meghatározni, elvégre a 4 millió magyarországi ingatlan 1-2 évenkénti felbecsültetése szinte kivitelezhetetlennek tűnik. A beszedésben mindenesetre érdekeltté kellene tenni az önkormányzatokat.

Az OC a tavalyi 12 300-zal szemben idén 11 ezer lakás átadását várja, de Valkó Dávid megjegyezte, nagyobb arányú visszaesés is elképzelhető, azáltal, hogy a beruházók egyes projektek befejezését esetleg a jövő év elejére csúsztatják.

A fejlesztők visszafogottsága nemcsak a lakásszámra van hatással, hanem az új otthonok alapterületének változására is. A lakossági építkezések aránya nő, ezért a fővárosban az átlagos alapterület is gyarapodott (62-ről 69 négyzetméterre). Figyelemre méltó, hogy mivel a vidéki folyamatok lassabban követik a budapestieket, ott egyelőre ellentétes tendencia érzékelhető.

A jól pozicionált és színvonalas új építésű lakások továbbra is valószínű áremelkedése kapcsán Valkó Dávid érdekességként említette, hogy a befektetők akár 100 százalékos hozamot is elérhetnek: az egyre gyakoribb 10-90 százalékos finanszírozási konstrukció és az egy év alatt nemritkán 10 százalékot emelkedő árszint teszi ezt elméletben lehetővé. A szinte biztosra vehető általános drágulás alighanem magával húzza majd a használt lakások árát is.

Az elemzés kitér arra a jelenségre, hogy a piac önszabályozása révén a budapesti kerületek “közelednek” egymáshoz: a slágerkerületekben (XIII., IX., XIV., XI.) gyorsan csökken az átadott otthonok száma, míg az eddig kevésbé népszerű VII., VIII., IV., XVII. és XIX. kerület feljövőben van.

Ide tartozik, hogy a győri, pécsi és veszprémi átlagárak lassan felzárkóznak a budapesti tömegpiaci árszínvonalhoz, és a jelentős Balaton környéki aktivitás is hasonló folyamatok megindulására enged következtetni. Siófokon, Balatonfüreden előfordulnak 500 ezer forintos négyzetméterárú luxusprojektek, 300 ezer közelébe tornászva az átlagárakat.

Az OC felmérése alapján a vásárlási hajlandóságot tekintve a használt lakások – noha részarányuk természetesen még mindig jóval nagyobb az új építésűekénél – egyre inkább háttérbe szorulnak. Míg az elmúlt évben Budapesten a lakást vásárlók 29 százaléka vett új építésű ingatlant, a következő egy évben venni szándékozók között az arány 37 százalékos.