A lakás hány százalákát kapjuk meg hitelként?

Ha tudjuk, milyen módszerekkel és arányok alapján állapítják meg a bankok, mekkora lakáshitelre vagyunk jogosultak, reálisabban mérhetjük fel vételi lehetőségeinket. Írásunk második részében azt kérdeztük meg, hogy a lakás értékének hány százalékát kaphatjuk meg hitelként, és hogyan javíthatunk ezen az arányon.

Forgalmi érték alapján a legtöbb pénzintézet nem tudja meghatározni a lakáshitel mértékét, ezért a hitelbiztosítéki érték alapján hiteleznek, áll az Erste Bank körkérdésünkre adott válaszában. Hogy mi az a hitelbiztosítéki érték? A forgalmi érték kockázatokkal csökkentett mértéke, vagyis az az ár, amelyért hosszú távon is eladható a lakás. Erre akkor lehet szükség, ha a hitelt felvevő nem tudja tovább fizetni a törlesztő részleteket. A hitelbiztosítéki érték új lakásoknál jellemzően a forgalmi érték 90-100 százaléka, míg használt lakásoknál 80-95 százalék között van.

Támogatott hitelek esetében új lakás vásárlásánál a hitelbiztosítéki érték 70-80 százalékát finanszírozza meg az Erste Bank, míg használt lakások esetén a 70 százalékát. Piaci hitelek esetében új és használt lakásnál egyaránt 70-80 százalék a finanszírozható nagyság attól függően, hogy fedezet- vagy jövedelemalapú finanszírozásról van-e szó.

Sokszoros változók
Az OTP Bank Rt. is a hitelbiztosítéki értéket veszi alapul. Amennyiben az ügyfél megfelelő jövedelmet tud felmutatni, és a fedezetként felajánlott ingatlan jó ingatlanmobilitással büszkélkedő helyen található, a hitel/hitelbiztosítéki érték támogatott hitel esetében elérheti a 90 százalékot, deviza alapú hitel esetében a 80 százalékot.

A lakáshitelezés során az értékbecsléssel, illetve annak eredménye alapján állapítják meg hitelbiztosítéki értéket, tájékoztat a Raiffeisen Bank. Ebben a folyamatban az ingatlan számos jellemzője (ingatlan műszaki állapota, elhelyezkedése, környezete, likviditása) az, amit figyelembe vesznek. A maximális hitelösszeget ezen érték alapján számolják ki, de a végleges összeg a hitelbírálat során további tényezők (például az ügyfél jövedelme) függvénye is. Mind a piaci lakáshitelek esetén, mind pedig a kiegészítő kamattámogatásos hitelnél akár 70 százalékot is elérheti a finanszírozás aránya. Forrásoldali kamattámogatásos hitelnél (tehát a jellemzően igénybe vett állami támogatású hiteleknél).

A vételárhoz hasonlítva
Támogatott hitel esetén jogszabályi rendelkezés alapján nem nyújtható magasabb összegű hitel, mint a hitelbiztosítéki érték 70 százaléka a HVB Bank szerint. Új lakás vásárlása, építése esetén akár 66,5 százalék is lehet a hitel összege az ingatlan forgalmi érétkéhez viszonyítva (ebben az esetben a forgalmi érték akár 95 százaléka is lehet a hitelbiztosítéki érték, és ennek 70 százaléka lesz a hitel összege). Használt lakás esetén a hitelösszeg a forgalmi érték 60 százalékát is elérheti.

Piaci kamatozású hitelek esetén a hitelösszege akár a hitelbiztosítéki érték 80 százalékát is elérheti, így a támogatott hiteleknél magasabb arányszámok is kialakulhatnak: a hitel összege új lakás esetén akár a forgalmi érték 76 százaléka, használt lakás esetén pedig 68 százaléka is lehet. A CIB Otthonteremtő hitelnél az ingatlan forgalmi értékének 50 százaléka, új otthon hitelnél a vételár maximum 70 százaléka a kölcsön összege. Forint lakáshiteleknél a fedezet értékének 70 százaléka, deviza alapú hiteleknél 60 százalék a finanszírozási arány

Kicsit másképp dolgozik az Inter-Európa Bank, amely ún. LTV (loan to value) értékeket (azaz a hitel aránya a forgalmi értékhez viszonyítva) alkalmazza a lakáshiteleinél. Így Lakáshitel MAX (új lakásra nyújtott állami kiegészítő kamattámogatású lakáshitel) esetén 70 százalék; Lakáshitel PLUSZ (használt lakásra állami jelzáloglevél kamattámogatású lakáshitel) esetén 60 százalék. Euró lakáshitelnél 60, svájci frank alapú kölcsönnél 50 százalék az arány.

Bartha Ákos, az MKB Bank főosztályvezetője szerint cége a piacon elérhető egyik legmagasabb finanszírozási aránnyal dolgozik. Állami forrásoldali kamattámogatású lakáshitelnél ez a vételárnak 50-55 százalékát jelenti. Minden más (forint és deviza piaci alapú, valamint állami kiegészítő kamattámogatású) hitel esetében a standard szabály a hitelbiztosítéki érték 80 százaléka, ami a vételár 65-70 százaléka szokott lenni. Az MKB jellemzően nem él az összegszerű korlátozással, a piacon ugyanis sok bank például 30 millió forintban állapítja meg a maximális hitelösszeget. Létezik még pusztán eszközalapú (jövedelemigazolás nélküli) konstrukció, ahol a hitelbiztosítéki érték 50 százalékáig nyújtanak hitelt.

Forint alapú finanszírozás esetén a biztosítéki érték maximum 90 százaléka lehet a K&H-s hitel (kivétel a forrásoldali kamattámogatás), míg deviza alapon ez az arány 85 százalék. A biztosítéki érték a forgalmi érték 85-100 százaléka általában, így a K&H-nál forint alapon az ingatlan vételárának 76,5-90 százaléka lehet hitel, míg ez az arány deviza alapon 72,2-85 százalék. 20 millió forint feletti biztosíték esetén forint és deviza alapon a biztosítéki érték maximum 80 százalékát finanszírozza a K&H.

Hogyan javíthatunk?
Ha kisebb az önerőnk, más módszereket kell alkalmaznunk. Ideális, ha pótlólagos fedezetet tudunk bevonni. A kiegészítő ingatlanfedezet lényege, hogy a segítségével akár 0 százalékos önerővel is hozzájuthatunk a teljes hitelösszeghez, vagy lakásvásárlás esetén a teljes vételárhoz, persze csak akkor, ha a jövedelmünk lehetővé teszi az adott hitel törlesztőrészletének fizetését.

Erre az esetre hoz példát az Inter-Európa Bank. Egy fiatal házaspár 15 millió forintos lakást szeretne vásárolni, de nincsen önerejük, mert eddig albérletre költötték a jövedelmüket. A férj szüleinek van egy 15 millió forintos ingatlanja. A megvásárlandó ingatlan és a szülők ingatlanának fedezetként való bevonásával a teljes 15 millió forintos vételárat megfinanszírozza a bank, ha a hitel törlesztő részletének megfizetéséhez a fiatal házaspár megfelelő jövedelemmel rendelkezik.

A HVB Banknál maximum három ingatlan lehet a hitel fedezete. Itt az előző példától kicsit eltérnek az arányok: ha az ügyfél vásárolni szeretne 15 millió forintért egy lakást és nincs megtakarított pénze, de fel tud ajánlani egy másik ingatlant, amelynek a forgalmi értéke 13 millió forint, akkor már megvalósulhat az önerő nélküli hitelezés. A CIB Banktól igényelt kölcsönök (otthonteremtő, új otthon és piaci hitelek) esetén egy ügyletbe legfeljebb 3 ingatlan vonható be fedezetként, az ingatlan vételárának vagy likvidációs/menekülési értékének, egyenként el kell érnie a 3,5 millió forintos értéket. Az MKB szerint kiegészítő fedezet esetén egy kitétel van: foglalót, annak jogi természetéből fakadóan nem szokás meghitelezni.