Budafok-Tétény: folyamatos felértékelődés

A XXII. kerületben összesen 53 ezren laknak, s több mint 20 ezer lakást tartanak nyilván, tehát Budafok-Tétény túlnyomórészt családi házas beépítésű. Lendületet és befektetőket csalogathat a kerületbe az M6-os autóút megépítése, ráadásul ezzel jelentős környezetszennyezést sikerül felszámolni a városrészben.

Óriási átalakulás zajlik a XXII. kerület egyik legproblémásabb területén. Hosszú évek óta hiába próbálták felszámolni az egykori Metallochemia gyártelepének hagyatékaként itt maradt környezetszennyezést, a szomszédos telkeket is belepő veszélyes hulladéktól (ólom) nem tudtak megszabadulni.

– A szennyező salakot beépítik az M6-os autópálya borításába, ezzel ártalmatlanítva azt – emelte ki a XXII. kerület alpolgármestere. Csobánki Jenő hozzátette: kettős tehát az eredmény, hiszen nem csupán új út épül az itt lévő anyagok felhasználásával, hanem a XXI. században tarthatatlan szennyeződést sikerül felszámolni – a környező házak kertjeiben is. A munka a tervek szerint 2008-ra fejeződik be.

Vitathatatlan egyébként, hogy az M6-os bevezetése és az M0-ás körgyűrűvel összekötése a legnagyobb fejlesztés az utóbbi években errefelé: aki Pécs, Szekszárd, Dunaújváros felől jön majd az új sztrádán, az Nagytétény területén éri el az M0-ást. A környéken már korábban volt ipari-logisztikai terület (Harbor Park), ahol több cég is tevékenykedett, most ez a jelentősen bővülhet. Több hektár terület áll még rendelkezésükre azoknak, akik ki szeretnék használni az adottságokat, s jó megközelíthetőséggel rendelkező dél-budai telephelyet keresnek.

Az önkormányzat egyébként arra számít, hogy a legkülönbözőbb szolgáltató egységek szemelik ki majd a térséget, s logisztikai bázisként számba veszik majd más cégek is, a többi között például nagyobb kereskedelmi vállalatok. Az alpolgármester szerint a helyszín ezen kívül kiváló lenne nagybani árusításra.

– Jótékony hatású a sztrádafejlesztés még azért, mert felértékeli a közeli területeket – hívta fel a figyelmet Csobánki Jenő. Ezzel értékesebbé válnak a környező építési telkek is, s újra lendületet kaphat a kerület e részének fejlődése. Érthető, hogy korábban a károsanyag jelenlétében erre nemigen vállalkoztak az emberek, a városrész vezetése most abban bízik, e téren hamarosan változás következik be.

Az ipari ingatlanok piacán nem könnyű már kész, raktárnak alkalmas épületet találni a kerületben, az értékesítésre szánt ipari ingatlanok zömében a 6-os út közelében találhatók. Budafok központjában például 55 millió forintjába kerül a leendő tulajdonosnak egy 800 négyzetméteres telekre épített raktár, amelynek 500 négyzetméteres az alapterületbe. A Nagytétényi útnál található telek összközműves és ipari árammal van ellátva. Ugyanennyiért szintén az ipari övezetben az új építésű ingatlanok között egy 220 négyzetméteres épület kapható egy alig nagyobb telken, amelyben irodát, raktárat és műhelyt alakítottak ki. Egy 275 négyzetméteres ipari ingatlanért 45 millió forintot szeretne kapni az eladó a Tóth József utcában, s ilyen áron egy felerészben üzem, felerészben iroda elosztású épületre tehet szert az adásvételi szerződés aláírója.

Akinek ennél lényegesen nagyobb területre van szüksége, az egy 11300 négyzetméteres telekre épített 7600 négyzetméteres csarnokot talál Dél-Budán, a 6-os és az M0-ás közelében, s ha megfelel neki az ingatlan, akkor 400 millió forintot kell rászánnia. Ennél nagyobb telekhez is hozzájuthat alig feleáron az, aki megelégszik egy 100 négyzetméteres épülettel 15 ezer négyzetméteren, Budatétényben ugyanis 170 millió az ára egy ilyen adottságú teleknek. Ám ez az arány később sem igen változtatható az 5 százalékos beépíthetőségi korlát miatt. A zöldövezeti telekre azoknak érdemes lecsapniuk, akik sportlétesítménybe fektetnének.

Nem mondható az irodapiac fellegvárának a XXII. kerület, részben családi házas jellege, részben a belvárostól való távolsága miatt. A kategóriás irodaház csak egy akad: az RTL Klub költözött a Campona mellé. Egy korosabb, Nagytétényi úti irodaház 2500 rendelkezésre álló négyzetméteréből 910 szabad, s a havi bérleti díja mindössze 6-7 euró négyzetméterenként – nem meglepő ez az összeg, figyelembe véve az épület adottságait: az 1990 előtt épült épület C kategóriás. Másik – és minőségileg jobb – választási lehetőség egy B kategóriás most épülő irodaház, amelyben legkevesebb 15, legfeljebb 1420 négyzetméter foglalható le – ennyi ugyanis az összterülete az idén elkészülő projektnek. A bérleti díj itt sem közelíti meg még távolról sem a belsőbb kerületek kínálatában megszokott összeget: mindössze 8,5 eurót kérnek egy négyzetméterért havonta.

Aki Budafokon vagy Tétényben szeretné működtetni cégét, az elsősorban lakásban vagy családi házban alakíthatja ki irodáját. A Rózsakert utcában például egy 100 négyzetméteres ingatlan bérleti díja 150 ezer forint egy hónapra, de nem kell ódzkodniuk a családi házba költözéstől a nagyobb helyigényű vállalkozásoknak sem, hiszen akár 450 négyzetméter is bérelhető a Besztercei utcában, s ezért havonta 290 ezer forintot kell a bérletre költenie a társaságnak. A XXII. kerületben azok a vállalkozások válogathatnak a legbővebb kínálatról, amelyek 100-150 ezer forintot szánnak a bérletre minden hónapban.

A kereskedelmi ingatlanpiacon széles a paletta. Budafok belvárosában egy 240 négyzetméteres családi ház eladó 110 millió forintért, amely a jelenlegi tulajdonos szerint tökéletesen alkalmas lenne kereskedelmi célra. Valamivel nagyobb, 250 négyzetméteres újonnan épült üzlethelyiségtől 53 millió forintért cserél gazdát, a bérleti piacon ennek 1600 forint a négyzetméterára. A műhelynek szánt épülettől családi okokból válna meg tulajdonosa, ezért az átlagosnál alacsonyabb ár.

Hogy mennyit számít a hely, azt mutatja egy másik példa is: egy 400 négyzetméteres üzlethelyiség ára 100 millió forint Budafok belvárosában, s kétmillióval kevesebbért már egy 500 négyzetméteres bolthoz juthat a vállalkozást tervező. Nincs különbség az utcai fekvésben sem, az előbbi mellett az szól, hogy az a kerület egyik legforgalmasabb pontjánál található, ami kereskedelmi ingatlan esetén fontos szempont. Egy 110 négyzetméteres utcai bejáratú üzlethelyiségért 13,5 milliót kérnek, egy 57 négyzetméteres helyiségnek pedig 20 millió az ára a Nagytétényi úton, igaz, az ár csalóka, mert ez esetben a szépségszalon teljes berendezésétől is szabadulna annak birtokosa.

Lakások, lakosok

A kerületben nem tolonganak a több száz lakásos lakóparkok és társasházak építtetői – persze erre alkalmas terület sem sok akad -, jobbára csak családi házak és kisebb társasházak épülnek. Nem mindenki örül azonban ezeknek sem, a családi házas övezetben ugyanis nem szívesen fogadják a szomszédok a 2-4 vagy esetleg 6 lakásos házakat. A beruházók az esetek többségében magánszemélyektől veszik meg az ezeknek alkalmas telkeket, s mivel a terület L5-ös lakóövezet besorolású, van tehát lehetőség arra, hogy itt a családi házakon kívül néhány lakásos épületek is helyet kapjanak. A szomszédok azonban sok esetben tiltakoznak, mondván, kilóg a sorból a magasabb épület, ami rontja a kilátásukat, árnyékolja a házukat. A harcok szinte folyamatosak, igaz rendre azzal végződnek, hogy a terület jogos tulajdonosaként a többlakásos társasházat tervező beruházó megvalósítja elképzeléseit.

Mindössze egy igazán nagy lakásprojekten dolgoznak jelenleg a kerületben (Liliomdomb), de korábban is csak néhány nagyobb építkezésre (Vencel Kert, Promontor Ház) vállalkoztak az ingatlanfejlesztők.

A Liliomdomb névre keresztelt fejlesztés azért is kilóg a sorból, mert – hasonlóan a szennyezett ipari terület problémájához – régi adósságot törleszt. A Rózsakerti lakótelep déli részén ugyanis még a rendszerváltást megelőzően megkezdődött egy építkezés, akkor a kerületi önkormányzat tulajdonában lévő egyik cég kezdett hozzá egy beruházáshoz. A cél az volt, hogy saját dolgozói számára építsen lakásokat, mindez azonban csak terv maradt, hiszen a cég tönkrement. A félig kész házak évekig álltak, a tulajdonjog körüli vita és az ezzel kapcsolatos bírósági hercehurca sokáig elhúzódott, végül a jogi helyzet tisztázását követően két évvel ezelőtt egy ingatlanfejlesztő vásárolta meg a területet. Az áldatlan állapotú épületeket elbontotta, s most egy csaknem 200 lakásos projekt épül a helyén. Öt épületben 198 lakás épül, a kertvárosi hangulatú projektben 11-28 millió forintos áron kínálják a lakásokat.

Hamarosan zöld utat kap egy másik nagy projekt is: a Tátra és a Mátra utca közötti területen 200-250 lakásos beruházás építési engedélyezési eljárása van folyamatban.

Akik megelégszenek a kisebb méretekkel is, azoknak egy hatlakásos projekt épül Budafok központjában, ahol egy 75 négyzetméteres, háromszobás lakásért például 24,9 millió forintot kell letennie az asztalra leendő tulajdonosának. Budatétényben egy négylakásos ház épül a Művelődés utcában, a Kolozsvári utcában pedig egy kétlakásos házba költözhetnek azok, akik nem vágynak nagyobb szomszédságra. A kétszintes kialakítású lakásokban nappali + négy hálószobás kialakítású otthonokat hirdet az eladó 30-37 millió forintért. Ikerház épül Budafokon is, ahol mindkét lakás 102 négyzetméteres, így azonos az áruk is: 34,5 millió forint.