Tessék: ennyit lehet kaszálni az albérleten!

A fővárosban is csökkentek az lakóingatlan árak, és nőtt az albérletek kínálata a válság “jótékony” hatásának köszönhetően, így a lakást bérlők az elmúlt évek legjobb alkupozíciójába kerültek. A főváros különböző részpiacai pedig most is eltérően reagáltak a megváltozott piaci környezetre.

“Budapesten a kereslet bővülése nem tartotta a lépést a kiadó lakások növekedésével, többek közt ez is okozta a bérleti díjak csökkenését. Az árak a város különböző részpiacain eltérően változtak, hozzávetőlegesen 5-20%-al csökkentek; a magasabb presztízsű budai oldalon jelentősebb a visszaesés”, ismertette piaci kutatásuk eredményeit Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

A nyomott árak azonban nem jelentik a díjak alsó határát, hiszen egyre több egyedi esetben, még ennél is tovább lehet alkudni a meghirdetett tarifán.

Emelkedő kínálat

Az emelkedő piaci kínálat okai viszonylag sokrétűek, és a legkülönbözőbb magán jellegű problémáknak vagy gazdasági stratégiáknak köszönhető. Egyfelől megjelentek a piacon azon családok bérleményei, akik pénzügyi gondok miatt kerültek olyan helyzetbe, hogy így próbáljanak plusz bevételhez jutni a közös kasszába. Vannak olyanok, akik 2-3 évvel ezelőtt már lefoglalózott, és azóta már átadott, hitelből finanszírozott újépítésű lakásaikat próbálják bérbeadással fedezni. Valamint vannak azok a kis és nagybefektetők, akik eleve üzleti céllal vásároltak lakóingatlant, hogy később, lehetőleg minél nagyobb nyereséggel, értékesítsék azt.

Mivel a lakáseladások száma drasztikusan csökkent, és az árak is inkább, az eredeti vételárakhoz képest, lefelé mozogtak, ezek közül a lakások közül is rengeteg jelent meg a bérleti piacon. Az ilyen spekulációs célú lakásvásárlók pedig folyamatosan jelennek meg, ahogy adják át a maradék, a válság előtt megkezdett, projekteket.

Részpiacok

Budapest bérlemény piacát alapvetően 5 részre lehet bontani. Létezik a belvárosi elit piac, ami az V., VI., és az I. kerületek egy részét foglalja magába. A belvárosi részpiachoz tartozik, az előző kerületek másik része mellett, a II., XI., VII., VIII., és IX. kerületek Nagykörúton belüli területei. Továbbá van egy elit budai zöldövezeti, egy külső budai és egy széles szegmensű külső pesti piac.

A külső piacokon jellemzően nem túl magas sem a kínálat, sem a kereslet, így ott kevésbé érezhetőek a negatív változások. A legnagyobb áresést a budai és pesti elit piacon lehet tapasztalni, azonban a belvárosi, jellemzően egyetemek környéki részpiacokon az árak a válság ellenére is stabilnak bizonyulnak. Az elmúlt években az sem tekinthető ritkaságnak, hogy a -főleg vidéki- szülők nem albérletet finanszíroznak, hanem megvásárolják gyermeküknek a lakást. Ez a megoldás pedig, egy jobb anyagi helyzetben lévő család számára, hosszútávon akár még nagyobb nyereséggel is kecsegtet.

De mibe is érdemes befektetni?

A gazdasági racionalitás elve alapján, egy lakóingatlant csakúgy érdemes megvásárolni, hogy az arra fordított kiadások belátható időn belül megtérüljenek. Befektetési lakásvásárlásnál igen nehéz egyetlen tökéletes megtérülési mutatóval számolni, hiszen különböző befektetők, különböző időpontokban, eltérő mértékű hitelt vehetnek fel, plusz másféle deviza nemet választva, eltérő hitelkamattal kell majd kalkulálniuk. A mi elemzésünkben, az egyszerűség kedvéért 100%-os önerővel számoltunk, így kiszűrhetjük az előbb felsorolt különbségekből adódó kockázatokat.
A számítás szerint, a lakás várható éves bérleti díjából származó bevételt el kell osztanunk a befektetett tőkénkkel, vagyis a lakás teljes vételárával, majd az eredmény tükrében elgondolkodhatunk, hogy mennyire jövedelmező számunkra a beruházás. Egy 6%-os elvárt hozamnál ez azt jelenti, hogy egy 15 millió forintért megvásárolt lakást, amire pluszba nem költöttünk egy fillért sem, havi 76.000 Ft-ért kellene kiadni ahhoz, hogy befektetésünk jövedelmezőnek mondhassuk.

A táblázatból kiderül, hogy a lakóingatlanokba való befektetés, az átlag értékeket tekintve, nem túl jövedelmező Budapesten, de mint minden esetben, itt is léteznek kivételek, amikre rá kell lelni. A legjobb befektetéseket, a pesti oldalon a belvárosi kerületek külső részein, a budai oldalon pedig Bel-Budán találhatjuk, a legalacsonyabbakat pedig – a válság hatására nagyobb mértékben nyomott bérleti díjaknak köszönhetően – a budai és pesti oldal elegánsabb részein.

Az adatok forrása az alberlet.hu, illetve az ingatlan.com internetes albérletkereső és eladó lakáskereső portálok. A táblázatban szereplő ingatlanok mindegyike használt téglaépítésű házban található. Esetleges ügyletnél, a bérleti díjhoz még hozzáadódik a rendszerint 2 havi kaució, illetve az egyéb költségek terhei, mint négyzetméter alapú közös költség, és közüzemi díjak. A számított értéket, az ingatlan állapota, elhelyezkedése, és a környéken tapasztalt ajánlati árakhoz viszonyítva, a portfolio.hu szakértő munkatársai becsülték meg, és azok nem hivatalos piaci adatok. A jövedelmezőség számításánál 100%-os önerőt vettünk alapul, és a várható éves bérleti díj bevételt osztottuk a befektetett tőkénkkel (a vételárral).

A táblázatokban szereplő adatokhoz, viszont nagybetűvel kell hozzátenni, hogy a bérleti díjak kizárólag kínálati adatokat jelentenek, így elsősorban, a manapság tapasztalható piaci körülmények között, egyes esetekben igencsak megkérdőjelezhetőek. Nehezen tartjuk elképzelhetőnek, hogy egy 60 nm-es, megközelítőleg 30 millió forintot érő ingatlant, a város bármely pontján lehetséges legyen több mint 200.000 Ft-os négyzetméter áron bérbe adni. Amennyiben azonban lehetséges, úgy ez tekinthető az egyik legjobb ingatlanpiaci beruházásnak.

Az újépítésű lakások tekintetében is igen szomorú a helyzet. Nem kirívó, hogy egyes most átadott projektekben, 30-40 nm-es lakásokat 90-100.000 Ft közötti bérleti díjért kínálnak a tulajdonosok, ami irreálisan magasnak számít a jelen piaci körülmények között.

Jó üzlet azonban mindig hever az utcán, ha valakinek van 10-20 millió forintnyi befektetésre váró pénze, és egy kis szeme az ingatlanokhoz, könnyen találhat olyan lakást a piacon, amibe érdemes rövid, közép és akár hosszabb távon is befektetni.