Ez most a legjobb befektetés az ingatlanpiacon

Akad az ingatlanpiacon a befektetéseknek egy olyan típusa, mely jóval olcsóbb a befektetők számára, mint egy lakás, nem amortizálódik, nincs probléma a rezsiköltségekkel, jó a megtérülése és rendkívül könnyű az értékesíthetősége.

Ez az ingatlantípus – hogy végre eláruljuk – nem más, mint a garázs, mely továbbra is az egyik legjobb befektetésnek számít a hazai ingatlanpiacon.

Először is: a garázsárak nem változtak a koronavírus-helyzet alatt: az átlagár jelenleg is 4,5 millió forint környékén mozog – jelezte Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.

Ez köszönhető elsősorban annak, hogy miközben a lakások bérleti díja annak hatására csökkent, hogy egyre kevesebben tudják megfizetni a magasra kúszó bérleti díjakat – ezért a tulajdonosoknak mérlegelni kell, hogy engedjenek-e a bérleti díjból, ezáltal hosszabb távra biztosítva az ingatlan kiadását -, a garázsoknál ilyen probléma nem jelentkezik.

A garázs ugyanis nem létszükséglet, hanem alapvetően azért bérli valaki, hogy – feltehetően nagyobb értékű – autóját biztonságban tudja – mutatott rá a szakértő. Vagyis azok, akik garázst bérelnek, az elmúlt hónapokban kisebb mértékben szembesültek egzisztenciális problémákkal azokhoz képest, akik bérlakásban élnek. Ezért lehet most arányaiban magasabb bérleti díjért kiadni egy garázst, mint egy lakóingatlant.

A garázspiacon azonban nem csak a bérlés, hanem a vásárlás is jellemző. Az árak nagyjából 3,5-4 millió forinttól indulnak, tehát a 4,5 milliós átlagár esetében nem egy olyan átlagról beszélünk, melynek nagyon tág az értéktartománya. A felső határ 6,5-7 millió forint környékén alakul, de elsősorban olyan helyszíneken jellemző, ahol nagyon kevés a garázs: ilyenek például a belvárosi kerületek.

Balla Ákos arra is felhívta a figyelmet, hogy a 4,5 milliós átlagár alacsonyabb belépőszintet biztosít az ingatlanpiacra, mint egy lakás vásárlása. Ekkora összegért ugyanis lakóingatlant nem lehet venni, legfeljebb telkeket vagy zártkerti ingatlanokat a külső kerületekben, illetve az agglomerációban. Egy zártkerti ingatlan azonban meglehetősen kockázatos befektetés, gondoljunk itt az átminősítéssel járó nehézségekre – magyarázta Balla Ákos, aki szerint ezzel szemben egy garázs továbbra is biztos befektetésnek számít.

Az is a garázsok mellett szól, hogy a belvárosi garázsok jellemzően olyan felfestett területek, parkolóhelyek mélygarázsokban, melyek nem igazán tudnak amortizálódni, nem tudnak tönkremenni. Ezzel szemben a lakóingatlanok esetében sokkal nagyobb kockázata van annak, hogy a bérlő valamit tönkretesz a lakásban, vagy akár nem fizeti a számlákat. Ilyen problémák a garázsok esetében nem merülnek fel.

Ráadásul egy garázst könnyű eladni. Ennek egyik oka, hogy garázsok általában új vagy újszerű ingatlanokban találhatók, ilyenek pedig elég kis számban bukkannak fel a “klasszikus” belvárosban, hiszen ott többnyire századfordulós épületek sorakoznak, melyek alatt még nem épült garázs, miközben a parkolóházak csak óradíjas, esetleg havidíjas parkolást kínálnak. Ezért, ha eladósorba kerül egy garázs valamely belső kerületben, akkor a vevők szinte sorban állnak.

Persze ahogy kifelé haladunk a városközpontból változik a kép, de még a nem kifejezetten belvárosinak számító kerületekben – ilyen például a IX., a XIII., a XIV. vagy a XI. kerület – is inkább keresleti piacról beszélhetünk. Ezekben a kerületekben is sokszor előfordul, hogy annak ellenére, hogy valaki egy új vagy újszerű társasházban vásárol lakást, ott éppen nincs eladó garázs, így kénytelen egy másik, közeli társasházban garázs venni vagy éppen bérelni, arra várva, hogy majd a saját társasházában eladóvá válik egy garázshely.

Balla Ákos véleménye szerint nem valószínű, hogy a jövőben a garázsoknak nagyobb mértékben csökkenne az ára, vagy jelentősebb lefelé irányuló árelmozdulásra lehetne számítani szegmensben. Nagyobb számú garázs megjelenésére a piacon csak akkor kerülhetne sor, ha az épülő társasházakban nagyobb részt hasítanának ki a garázsok, például úgy, hogy a földszintet is garázshelyekké alakítják a beruházók.

A szakértő szerint ez azonban nem valószínű, tekintve, hogy a garázsoknak beruházói szempontból alacsony a megtérülésük: a beruházóknak nem éri meg parkolóhelyeket, garázsokat építeni lakások vagy üzletek helyett helyett. Ők ezért arra törekszenek, hogy a minimális parkolóhelyszükségletet kielégítsék, azaz maximum annyi parkolóhelyet alakítsanak ki, amennyit elvárnak a lakásvásárlóik, illetve amennyit az önkormányzat előír. Ez nagyjából egy parkolóhelyet jelent lakásonként.

Változást legfeljebb csak az hozhat, ha valamely társasházban a földszinten jellemző funkciókkal – elsősorban kereskedelmi funkcióról van szó – valamiféle problémák adódnak, nem éri meg üzemeltetni őket, hiszen a kisboltok egyre kevésbé attraktívak a vásárlók számára. Balla Ákos szerint sok esetben legfeljebb csak a szolgáltató jellegű kereskedelem léte lehet kifizetődő egy-egy társasház földszintjén, ami viszont azt eredményezi, hogy a földszinti üzlethelyiségek kialakítása sem lesz vonzó a beruházók számára, hiszen egy idő után nem fogják tudni eladni az üzlethelyiségeket. Ez viszont már eredményezhet olyan nyomást, melynek hatására a beruházó a földszinten is inkább garázst alakít ki.