Kaphat lakáshitelt egy KHR-es? Sok a félreértés ezzel kapcsolatban!

Lakáshitelt vennél fel? Jó tudni, hogy egy évtizede nem volt olyan kevés “rossz adós” a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR), mint most. Ez azért is fontos, mert aki aktív státusszal szerepel ebben az adatbázisban, az nem kaphat személyi kölcsönt, lakáshitelt vagy éppen Babaváró hitelt, ám aki rendezte az elmaradását, az bizonyos feltételekkel ismét hitelképes lehet! Nézzük, hogy hogyan.
Mind kevesebb az úgynevezett rossz adósok száma Magyarországon, vagyis azoké, akik a mindenkori minimálbérnek megfelelő összeggel (most bruttó 161 ezer forint) 90 napon túli csúszásban vannak a hiteleik visszafizetésével. A KHR nyilvántartást vezető BISZ Zrt. honlapja szerint 2019 végén 1,2 millió fennálló és 263 ezer megszűnt mulasztást tartottak nyilván Magyarországon. Őket – a bankkártyás csalásban részt vevőkkel és a csalás miatt elutasított lakáshitel-igénylést benyújtókkal együtt – az úgynevezett KHR rendszerben, korábbi, közismertebb nevén a BAR-listán tartják nyilván.

Nem elég rendezni a tartozást

A KHR rendszer a magyar hitelezésben rendkívül fontos szerepet játszik, a bankok hitelbírálatkor ugyanis kötelesek ellenőrizni, hogy az igénylő szerepel-e fennálló vagy úgynevezett megszűnt mulasztással benne. (Mindez persze elemi érdekük is.)

A fennálló tartozás azt jelenti, hogy az adós a lekérdezés pillanatában is késedelemben van, míg megszűnt státuszba azok kerülnek, akik rendezték a tartozásukat, ám azóta nem telt el legalább egy év. Az előbbiek az úgynevezett aktív KHR-esek, akik nem kaphatnak a bankoktól otthonára lakáshitelt, Babaváró hitelt vagy személyi kölcsönt!

Ám azok, akik már rendezték hiteltartozásukat, de azóta nem telt el legalább egy év, úgynevezett passzív KHR státuszúak lesznek. Személyi kölcsönt ők sem kaphatnak, ám lakáshitelhez jutni van esélyük, ugyanis a Bankmonitor hitelközvetítő tapasztalatai szerint néhány bank mégis ad hitelt számukra.

Az “engedékeny” bankok részéről is van azonban két fontos elvárás:
1. Számít, hogy mennyi idő telt el a késedelem rendezése óta. Van például bank, amelyiknél legalább 6 hónapnak el kell telnie, és ezt követően hitelez csak.
2. Nem mindegy az sem, hogy a hiteltartozás rendezése saját erőből történt-e, mert ha az adós hitelelengedésben részesült, akkor a bankok a passzív KHR-es időszakban sem kölcsönöznek.

Aki már egyszer megégette magát…

Természetesen annak, aki már esett késedelembe a hiteltartozásával, különösen óvatosan kell eljárnia hitelfelvételkor. A bankok például nem hiteleznek munkaügyi próbaidő alatt, ám ez még nem jelenti feltétlenül azt, hogy az adott munkahely valóban stabil, hosszú távra szól. Ezt az igénylőnek magának kell mérlegelnie. Fontos az is, hogy legyen legalább annyi pénzügyi tartalék, amivel áthidalható a jövedelem kiesése 2-3 hónapra.

Különösen fontos ez lakáshitel felvételnél, hiszen ezek jellemzően 10 millió forint feletti hitelösszeget és 10-20 éves elköteleződést jelentenek, amelyek mögött többségében olyan ingatlan a fedezet, amelyben az adós maga – sokszor a családjával együtt – él. Éppen ezért hiába engedi a JTM szabály  (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) akár 50%-ig hiteltörlesztővel terhelni az igazolt jövedelmet, mindenképpen érdemes családi költségvetést készíteni, amiből világosan látszik, hogy a havi törlesztők hosszú távon is teljesíthetők, kigazdálkodhatók lesznek. Például akkor is, ha az egyik kereső elmegy GYED-re, vagy megszűnik a munkája, csökken a jövedelme.

Lényeges az is, hogy az, aki egyszer már megégette magát, az a jövőben óvatosan kezelje a hitelezési kockázatokat. A forinthitelek esetében árfolyamkockázat természetesen nincs (hiszen a kölcsönt forintban vesszük fel és ebben is törlesztjük), ám kamatkockázat itt is létezik. Éppen ezért érdemes olyan hosszabb kamatperiódusú – 5-10 évre, vagy akár a futamidő végéig rögzített kamatú – lakáshitelt választani, amelyeknél a havi törlesztők jó időre fixek.

Ez annak ellenére okos döntés lehet, hogy azt látjuk, a változó kamatozású hitelek a legolcsóbbak (vagyis kisebb a kamat és a havi törlesztő), és ahogy nő a kamatperiódus hossza (vagyis a kamatfixálás ideje), annál magasabb a költség.

A kamatkockázat csökkentése, vagy végig fix hitel esetében annak kiiktatása ugyanis mindenképp megérhet bizonyos felárat. Természetesen az, hogy ki és mekkora kamatemelkedést hajlandó és tud bevállalni sok mindentől függ, így a kockázatvállalás mértéke is egyéni döntés kérdése. De a felárat tekinthetjük egyfajta “biztosítási” díjnak is és megnézhetjük, hogy havonta ez mekkora többlet – mert a mai piacon, egy tipikus ingatlanhitelnél, nem túlzottan sok.

Nagy segítséget jelenthet a kamatkockázat kezelését illetően az is, ha látjuk, milyen hatással lenne egy konkrét kamatemelkedés a havi fizetnivalóra. Amennyiben a hitelfelvételt követően azonnal 3%-kal emelkedne a hitelkamat, akkor a havi törlesztő egy változó kamatú hiteleknél lényegesen nagyobb mértékben nőne, mint egy 5 vagy 10 éves kamatperiódusúnál, ami természetesen a teljes visszafizetést is érintené.

Nézzünk egy példát: egy 10 milliós, változó kamatú hitelnél 5,3 millió Ft-tal kellene többet visszafizetni emiatt, míg ötéves kamatperiódusnál 3,4 millió Ft, 10 éves kamatperiódusnál 1,6 millió Ft a többlet, egy végig fix kamatú hitelnél pedig a havi fizetnivaló be van betonozva egészen a szerződés lejártáig.