Vége az öt szűk esztendőnek az ingatlanpiacon

A válság óta tavaly történt meg először, hogy országos szinten is pozitív változásokat láthattunk mind a lakáspiaci forgalom, mind az árak tekintetében – derül ki a NAV adatbázisára épülő OTP Lakóingatlan Értéktérképből. Az adásvételek számának bő egyharmados növekedése rendkívül jelentős a korábbi évek stagnálása után. Az árváltozások tekintetében még meglehetősen vegyes a kép. Főként Budapesten és a nagyvárosokban indultak el pozitív irányú folyamatok, illetve messze kiemelkedik Győr-Moson-Sopron megye teljesítménye. Az árak tavaly év végén nominálisan még mindig az egy évtizeddel ezelőtti szinten álltak.

Hat év óta először emelkedett az OTP Lakóingatlan Érték Index, amely a 2008-as csúcsév 84,1 százalékán áll jelenleg – derül ki az OTP Lakóingatlan Értéktérkép legfrissebb, a 2014-es évre vonatkozó elemzéséből. Az országos áremelkedést egyértelműen a forgalom bő egyharmados bővülése generálta. Az adásvételek számának növekedése telelepüléstípusonként eltérően alakult: 40%-ot ért el Budapesten és a községekben, ugyanakkor valamivel ez alatti volt a városokban, míg a megyeszékhelyeken szűken 30% feletti mértékről beszélhetünk. Ez azonban Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője szerint nem meglepő. „A községek forgalma összességében a válság évei alatt jócskán visszaesett, míg a nagyvárosok relatíve ’jól tartották magukat’. Így a mostani éves változást ezekhez a bázisokhoz célszerű mérni” – tette hozzá a szakember.

A forgalmi élénkülés még nem mindenhol mutatkozott meg az árak emelkedésében. Míg ugyanis az adásvételek döntő részét adó Budapesten 4 százalék felett, addig a megyeszékhelyeken mindössze bő 1 százalékkal nőtt az eladott ingatlanok átlagára, ugyanakkor az egyéb városokban és a községekben 2014-ben még egyértelműen, 4-5 százalék közötti árcsökkenést mutatnak az adatok.

Országosan a közepes árkategóriájú ingatlanok ára nőtt a legnagyobb mértékben, míg a legolcsóbb és legdrágább kategóriák szerényebb mértékben drágultak. Ennek magyarázata lehet, hogy a legmagasabb kategóriában eleve kisebb volt a válság alatt bekövetkező árcsökkenés, ezért a jelenlegi áremelkedés is szerényebb. A legalacsonyabb árkategóriában pedig a fizetőképes kereslet hiánya magyarázhatja az áremelkedés csekély mértékét. Budapesten viszont a befektetési célú vásárlók fő célpontjának számító legolcsóbb lakások ára nőtt a leglátványosabban.

Nőtt az adásvételek száma

Az elemzés szerint tavaly a megyék mindegyikében nőtt a tranzakciók száma, területileg azonban meglehetősen vegyes a kép. Az első két helyet – a 2008 és 2013 között a második legnagyobb forgalmi veszteséget elkönyvelő – Békés, illetve Pest megye szerezte meg, 62 és 55 százalékos bővüléssel, a sort pedig Bács-Kiskun és Somogy megye zárja, 14-16 százalékkal. A 198 járásból 172-ben volt mérhető forgalomnövekedés. A 23 járás, amelyekben csökkent a forgalom, többségében a Dunától keletre eső területeken található.

Budapest egészében 40 százalék felett, 28 ezer fölé emelkedett tavaly az adásvételek száma. A korábbi évekkel ellentétben 2014-ben az összes kerületben nőtt a forgalom. Ennek mértéke az V. kerületben volt a legkisebb (20 százalék), ahol eleve alig volt forgalmi veszteség 2008 és 2013 között. A XX. kerület – ahol viszont 2008 és 2013 között a harmadik legnagyobb volt az adásvételek számának esése – a másik véglet 117 százalékos növekedéssel. A legnépszerűbb kerület a XIII., a legtöbb lakóingatlan itt cserélt gazdát; ezt követte nem sokkal lemaradva a XI. és a XIV.

Több megyében nőttek az árak

Valkó Dávid értékelése szerint, bár a 19 megye közül mindössze négyben (Győr-Moson-Sopron, Csongrád, Hajdú-Bihar, Komárom-Esztergom) növekedtek az árak, a növekedés rendre a nagyobb forgalmú megyékben és Budapesten következett be, ami elég volt ahhoz, hogy országosan is pozitív irányba mozdítsa az árváltozást. Győr-Moson-Sopron megye átlagára – köszönhetően a kedvező földrajzi fekvésének, a nagy arányú ausztriai munkavállalásnak szárnyalnak a bérleti díjak, így a befektetői aktivitás is nagyon élénk – egy év alatt 14,3 százalékkal nőtt. A megyeszékhelyek között  a tavalyi rekorder Győr, ahol közel 18 százalékkal nőtt az átlagár. Békéscsabán azonban ellentétes előjelű folyamat zajlott, ott 12 százalékot közelítette az értékvesztés, melynek oka a látványosan megugró lakótelepi forgalom lehet.  

Budapesten az országos átlagot 2,5-szeresen meghaladó áremelkedés következett be. A VIII. kerület kivételével minden kerületben nőttek az árak, legnagyobb mértékben (10-12 százalékkal) a korábban legnagyobb árzuhanást elszenvedő pesti peremkerületekben (XV., XVII., XX.). Ettől nem sokkal lemaradva következnek a belvárosi kerületek (V., VI., VII.), amelyekben ugyancsak jelentős, 9-10 százalékos áremelkedés ment végbe.

A lakótelepi lakások ismét keresettek

Érdekesen alakul a háztartások bő 20 százalékának otthont adó lakótelepi lakások piaca. Úgy tűnik, hogy a válság éveiben az országos átlagnál nagyobb, összességében 18 százalékos árcsökkenést elkönyvelő szegmens most a fellendülés egyik nyertese lehet. „A 20 ezer főnél népesebb településekre kiterjedő elemzésünk szerint a lakótelepi lakások ára egy év alatt országosan 136 ezer Ft/m2-ről 144 ezer Ft/m2-re emelkedett. Ez az 5,9 százalékos növekedés jócskán meghaladja az országos áremelkedés ütemét. Budapesten a VIII. kerületet kivéve mindenhol, összességében 8 százalékkal, 181 ezer forintra nőtt a lakótelepi lakások átlagára. A legdrágább kerület továbbra is a XI., 2014-ben 226 ezer forintos átlaggal. A megyeszékhelyek közül tavaly is Győr állt az élen 179 ezer Ft/m2 árral, ami az országos átlagot többszörösen meghaladó, 14,7 százalékos áremelkedést jelent” – ad összegzést Valkó Dávid.

A 2014-ben országszerte eladott lakóingatlanok átlagára 11,0 (Budapest nélkül 8,4) millió forint volt; ezen belül a forgalom bő 80 százalékát adó lakásoké 10,8 (csak vidéket nézve 8,0) millió Ft, a házaké pedig 12,9 (vidéken 11,5) millió Ft. Fajlagos ár alapján, a megyék rangsorában Győr-Moson-Sopron megye (203 ezer Ft/m2) megelőzte Somogy megyét (199 ezer Ft/m2) és Pest megyét (181 ezer Ft/m2), a negyedik helyen azonban nem történt változás (Hajdú-Bihar megye, 166 ezer Ft/m2). A sor végén ugyancsak a korábbi évekhez hasonló sorrendben Nógrád megye (76 ezer Ft/m2) és Borsod-Abaúj-Zemplén megye (88 ezer Ft/m2) áll. Járási szinten, a legolcsóbb Cigándi járás (36 ezer Ft/m2) és a legdrágább Budapest V. kerület (362 ezer Ft/m2) között 2014-ben éppen tízszeres volt az árkülönbség. A Budapesten kívüli járások esetében a dobogó mindegyik fokára egy-egy Balaton-parti járás állhatott fel. Legdrágább a Siófoki (290 ezer Ft/m2), majd a Fonyódi (289 ezer Ft/m2), végül a Balatonfüredi (224 ezer Ft/m2) járás.

Budapesten négyzetméterenként 362 ezer forinttal az V. kerület volt tavaly a legdrágább, melyet a II. kerületet követett 342 ezer forinttal, majd a XII. kerület 329 ezer és az I. kerület 319 ezer forinttal. Csepelen ugyanakkor átlagosan 155 ezer forintot kellett fizetni egy négyzetméterért, míg ugyanezért a XXIII. kerületben 163 ezer forint, a X. kerületben pedig 172 ezer forint volt szükséges. Irányítószám-körzetek közül továbbra is a 1014-es volt a legdrágább 508 ezer Ft/m2-rel. A képzeletbeli dobogó második és harmadik fokán a 1121-es és a 1025-ös irányítószám-körzetek álltak 411 ezer, illetve 397 ezer forinttal négyzetméterenként. A legdrágább pesti körzet, a 1052-es került a negyedik helyre 392 ezer forintos átlagos fajlagos árával. A legolcsóbb budai pedig a 1039-es körzet (Békásmegyer), ahol a 168 ezer Ft/m2 hátulról a 26. helyre volt elég. Az abszolút legolcsóbb irányítószám-körzet a 1238-as, mindössze 128 ezer Ft/m2-es átlaggal.

Mivel a tavalyi reálkereset-növekedés nagyjából megfelelt az országosan eladott lakóingatlanok teljes áremelkedésének, 2014-ben már nem csökkent az elméleti lakáshoz jutási idő. „Ez egy idealizált mutatószám, amely azt fejezi ki, hogy hány évi nettó átlagjövedelmet kell teljes egészében félretenni egy átlagos (a tavalyi eladások alapján kerekítve 60 m2-es) lakóingatlan hitelfelvétel nélküli megvásárlásához. Míg 2003-2004-ben, a lakáspiaci boom csúcsán ez 9,5-10 év volt, a válság elejére 8,5 évre, majd 2013-ra – a csökkenő áraknak és a növekvő kereseteknek együttesen köszönhetően – alig 6 évre esett, s 2014-ben is ezen a szinten maradt” – magyarázza Valkó Dávid.

A 2008 óta eltelt hat évben az OTP Jelzálogbank becslése szerint háromszázezer feletti lakóingatlan-tranzakció halasztódhatott el.A mostani áremelkedésekről, a piac beindulásáról szóló hírek, és az ezeket mutató statisztikák azonban a befektetők mellett hamar aktivizálhatják majd a saját célra vásárlók tömegeit is. Döntéseiket pozitívan befolyásolhatják a válság előtti időket idéző hitelkamatok, illetve a 2015. július 1-jétől immár a használt lakások vásárlására is felvehető Családi Otthonteremtési Kedvezmény.