Újabb kibocsátás – Tőzsdére megy az ingatlan boom?

Az ingatlanpiaci boom-ot és a befektetők csillapíthatatlan étvágyát kihasználva tervezi tőzsdére lépését Csehország egyik jelentős ingatlanfejlesztője, az ECM Real Estate Investments. A jelenleg teljesen magánkézben lévő vállalat az IPO-ból befolyó pénzt elsősorban oroszországi fejlesztésekre fordítaná. A piaci környezet mindenesetre ideális, a régió ingatlanpiacára ugyanis rekord mértékben áramlik a tőke, s a legdinamikusabban fejlődő piac egyértelműen Oroszország. Kockázatok azonban akadnak bőven.

A prágai tőzsdére az Orco Property Group-ot vezették be első ingatlancégként, s a régióban aktív fejlesztő tőzsdei jelenléte egyértelműen sikertörténetnek számít. Az Orco árfolyama az elmúlt évben mintegy 54%-ot emelkedett, kiemelkedő teljesítményt nyújtva ezzel a prágai börzén. Az ingatlanpiac szakadatlan fejlődése és az Orco sikeres bevezetése elindította a piaci pletykákat, azonban azok elsősorban a helyi fejlesztők közül a Passerinvest Group, a Sekyra Group és a Lighthouse Group IPO-ját tartották a legvalószínűbbnek. Az ECM azonban elsőnek lépett, amikor bejelentette a december közepére tervezett kinocsátást.

Az ECM-et 1991-ben alapította három magánszemély, mostanra Milan Jankú több részletben kivásárolta két másik üzlettársát (Peter Fellegi, Karl Hauptmann) és 100%-os tulajdonosa lett az 1998-ban luxemburgi székhelyűvé váló holdingot. A vállalat fő tevékenysége az ingatlanfejlesztés és üzemeltetés (facility management). Az iroda, retail és lakóingatlan piacon is aktív ECM ezidáig főleg Prágában fejlesztett, a közelmúltban azonban nagyszabású oroszországi projektbe kezdett és tevékenységét nagyobb csehországi városokra is kiterjesztette, miután márciusban a Citigroup Property Investment-tel joint venture-t alakítottak, melynek keretében összesen 300 millió eurós fejlesztéseket terveznek vidéki városokban.

Az ECM közleményében az IPO értékét mintegy 100 millió euróban határozta meg, ez azonban alapvetően optimista megközelítésnek tűnik. A Wood elemzői szerint az ECM nettó eszközértéke (NAV) nagyságrendileg 200-300 millió euró lehet, ennek alapján a decemberi IPO értékét 50-70 millió euró közé teszi a cseh brókercég. Az ECM első tőkepiaci lépést idén augusztusban tette meg, amikor 25.6 millió euró értékben kötvényeket bocsátott ki a Luxemburgi Értéktőzsdén.

Az ECM meglévő portfóliójának gerincét a mintegy 60,000 négyzetméternyi prágai irodaházak alkotják, emellett jelentős projektnek tekinthetjük a 20,000 nm-es bukaresti Opera Plaza irodaépületet is, melynek értéke drasztikusan megnőtt az elmúlt év során, s ez a folyamat várhatóan tovább folytatódik 2007-ben is. Az összesen mintegy kb. 80,000 nm-es irodaportfólió becslésünk szerint 170-210 millió eurós értéket képvisel.

A cég legfontosabb folyamtban lévő hazai fejlesztése a prágai CITY-projekt, mely jellegében és volumenében leginkább a budapesti Corvin Sétányhoz hasonlítható. A projekt keretén belül 4 irodaházat, egy szállodát, valamint egy lakóépületet fejlesztenek összesen 234 millió eurós beruházási költséggel. A King Sturge ingatlanbecslése az egész CITY-projekt értékét – az összes épület átadása után – 322 millió euróban határozta meg. A teljes projektből eddig a CITY Point nevű 8,000 nm-es irodaház került átadásra. Szignifikáns fejlesztésnek tekinthető továbbá a prágai repülőtér mellett épülő Europort-projekt és az Osztravában fejlesztett két irodaépület. A jelenleg folyamatban lévő fejlesztések összesített beruházási költsége kb. 324 millió euró.

Az IPO-ból befolyó pénzből a menedzsment közlése szerint elsősorban oroszországi projekteket finanszíroznának. Az ECM első “távoli” fejlesztése a Ryazan Shopping Center, mely a Moszkvától 180 kilométerre lévő Ryazan városban található. A 600,000 lakosú városban idáig nem építettek bevásárlóközpontot, így a az 57,000 négyzetméteres, 100 millió eurós beruházásban létrejövő pláza úttörő beruházásnak számít. Az orosz gazdaság és az ingatlanpiac fejlődése alapvetően optimizmusra ad okot, hiszen különösen a retail szektor bővül dinamikusan Oroszországban. Egy külföldi befektetők által még nem érintett orosz részpiacra azonban egyértelműen kockázatos a belépés.

Az ECM a kedvező piaci környezetet és a régió ingatlanpiacába áramló hihetetlen mennyiségű tőkét kihasználva optimálisan időzíti IPO-ját, azonban az árnyékos oldalról is szót kell ejtenünk. A szektortárs Orco-val összehasonlítva ugyanis az ECM több ponton is jelentős hátrányban van. Míg az Orco szinte az egész régióban jelen van, s így rendkívül diverzifikát portfólióval rendelkezik, addig az ECM jelenlegi portfóliója Prágára és kis mértékben Bukarestre korlátozódik, a jövő szempontjából kritikus fejlesztései pedig szintén nem túl diverzifikáltak. A jövőbeli portfólió gerincét (kb. 75%-át) pedig a prágai CITY-projekt és az oroszországi retail fejlesztés adja, s mindkettő jelentős kockázattal bír. Emellett látnunk kell, hogy az Orco kb. 830 millió eurós piaci kapitalizációjával szemben az ECM kapitalizációja kb. 250-300 millió eurót érhet el az IPO után.