Rossz üzlet az ingatlan? – Nagyot bukhat, aki nem számol!

Sokáig sokan gondolták azt, hogy az ingatlanvásárlás nagyon jó, alacsony kockázatú befektetési forma, ma azonban a helyzet korántsem mutat ilyen kedvező képet. Valójában ingatlanunkat nem tudjuk annyiért kiadni, hogy a belőle származó hozam elérje a hitelkamatláb szintjét, csupán 5% körüli összeget realizálhatunk, így éves szinten több mint 1%-kal kellene értének növekednie ahhoz, hogy az előbb említett 6,5%-os hozamszintet biztosítsa.

Mivel
ingatlanbefektetés esetén a lakásárának növekedése jelentős befolyással van a
belőle nyerhető hozamra, az ingatlan megszűnt kockázatmentes, vagy alacsony
kockázatú

A felvételi pontok meghúzása után
nagy lendületet kapott a budapesti albérleti piac is, a diákok számára a
lakhatóság mellett, elsősorban a lakás elhelyezkedés a fontos, kedvelt
területeknek számítanak a felsőoktatási intézmények közelében található utcák,
ill. a belváros térsége. Néhány évvel ezelőtt sokan választották befektetési
formaként a későbbi kiadási céllal történő lakásvásárlást, melynek eredményeként
jelentősen növekedett a kínálat, s az albérleti piac túlkínálatossá vált.
Korábban a lakásba befektetőket a bérleti díjból származó jövedelem és az
emelkedő lakásértékek motiválták, amit különösen elősegített, hogy tíz év alatt
majdnem duplájukra emelkedtek a lakásárak. A hangzatos eredményt azonban nem árt
közelebbről is megvizsgálni, az emelkedés zöme ugyanis, mindössze néhány év,
2000 és 2004 között zajlott le, s azóta szinte nem is történt jelentős
elmozdulás. A jelentős nagyságú albérleti kínálat a következő időszakot tekintve
is vélhetően fennmarad majd, így a bérleti díjak emelkedése sem várható.
Ráadásul ma már a hazánkba érkező külföldiek által támasztott keresletben sem
bízhatunk, egyedül a Magyarországon tanuló diákok jelennek meg albérleti
igényükkel a piacon.

Az előbbi tények fényében, vajon még mindig jó
üzletnek számít lakásba fektetni pénzünket, annak későbbi kiadási céljával? A
helyzet nem is olyan egyértelmű, ezért nem árt kalkulációt készíteni a döntés
előtt. Először is el kell döntenünk, hogy új, vagy használt lakást vásárolunk,
azt azonban nem árt figyelembe venni, hogy a magyar bérlők nem értékelik
lényegesen többre az új lakást, mint a megfelelő minőségű használtat. Ha
számolunk azzal, hogy külföldiek számára is ki szeretnénk adni ingatlanunkat,
illetve könnyebben szeretnénk bérlőt találni, akkor elsősorban a lakás
helyszínéül az V., VI., VII., VIII. és XI. kerület belvároshoz közel eső részeit
érdemes választanunk. A bérlői fókusz elsősorban a fiatal egyetemistákat, vagy a
még gyermekvállalás előtt álló párokat érinti, akik számára még fontos a
belváros közelsége, az ez által nyújtott szórakozási és kikapcsolódási
lehetőségek, illetve a felsőoktatási intézményekbe történő gyors eljutás. Az
elhelyezkedés mellett a másik fontos szempontnak a jó megközelíthetőségnek kell
lennie, a bérlők szinte már alapkövetelménynek tekintik, a közelben lévő metró
vagy 4-6-os villamos megállót.

Egy rövid kalkulációt készítettünk
arra az esetre, ha a sok különböző forma közül, az ingatlanbefektetés mellett
döntünk. Az VI. illetve a VII. VIII. és IX. kerületek frekventált részein az új
lakások átlagos négyzetméterára 360-400 ezer forint közöttire tehető, míg
használt, de azért jó állapotú lakás estében körülbelül 280-320 ezer
forint/nm-rel kell számolni. Tegyük fel, hogy egy körülbelül 50-55 nm-es lakást
szeretnénk a későbbiek során kiadni fiatal külföldieknek, így új lakásunkat a
közép ársávval számolva körülbelül 21 millió forintért, míg egy használt átlagos
állapotú, de nagyon jó helyen lévő ingatlant körülbelül 16 millió forintért
vásárolhatunk meg. Mivel a fiatalok szívesebben bérelnek bútorozott lakást,
körülbelül 1,5 millió forintból el kell végeznünk az ingatlan gépesítését és
berendezését, így összesen új lakásunk 22,5, míg a használt 17,5 millió forintba
kerülne, az adminisztrációs költségek nélkül. Az egyéb költségek új lakás
esetén, mivel a vételár nagyobb, mint 15 millió forint, de kevesebb, mint 30
millió forint, olyan plusz fél millió forintot, míg használt lakás esetén egy
millió forintot jelentenek.

Az egyéb költségeket növeli, hogy a bérlők
amortizálják lakásunkat, évente körülbelül 0,5%-os elhasználódási rátával
számolhatunk, ennyit kell fordítanunk körülbelül a festésre, és a bútorokra. Az
albérleti díjak nem mutatnak jelentős eltérést új és használt lakás esetében,
egyedül a külföldi diákok hajlandóak az árban is érvényesíteni a különbséget.
Egy bútorozott már használt lakást az előbb említett belvároshoz közelebb eső
térségben 75-90 ezer forintért lehet kiadni hazai bérlők számára, míg külföldiek
esetén a havi összeg ennél jóval magasabb 90-140 ezer forint is lehet. Új
lakások hazai bérlők számára történő kiadása az előbbiekhez nagyon hasonló képet
mutat, 80-100 ezer forint között mozog, de a nem hazai albérlők természetesen ez
esetben is hajlandóak a magasabb ár megfizetésére, 100-160 ezer forintos is
lehet a díj. A megfelelő hozam elérésére tulajdonképpen csak külföldieknek
történő bérbeadás esetén van esély, így szerencsés esetben új lakásunkat 130
ezerért, használt lakásunkat pedig 100 ezerért ki tudjuk adni. Amennyiben
azonban teljes körűen, és magas minőségi színvonalon felújítjuk a használt
lakást, akár az újlakások bérleti díjának megfelelő összegért is kiadhatjuk az
ingatlant.

Tegyük fel, hogy a megfelelő albérlő megtalálása mellett abban
is nagyon szerencsésnek mondhatjuk magunkat, hogy sikerül átlagosan évi 10 havi
bérleti díjra szert tennünk, tehát már leszámítva az üresen állás költségét, és
az ügynöki díjat is. Így évente 1,3 millió, ill. használt lakás esetén 1 millió
forintra tehetnénk szert. Ennek az összegnek kellene fedeznie a berendezés
amortizációját, értékcsökkenését, ill. hitelből történő finanszírozás esetén a
kamatköltséget. Ha azonban ezeket mind levonjuk a bevételünkből, akkor kiderül,
hogy új lakás esetén évente átlagosan 170 ezer forintot, míg használt lakás
esetén 120 ezer forintot veszítünk. Ráadásul ez előbbi számításnál teljesen
eltekintettünk attól, hogy ha hivatalosan adjuk ki lakásunkat, akkor a befolyt
jövedelem után adót is kell fizetnünk.

Kicsit más megközelítéssel, ha
azt vizsgáljuk, hogy a befolyt bevétel mekkora hozamot biztosít a számunkra,
akkor kiderül, hogy újlakás esetén ez a ráta 5,2%, míg használt lakás esetén
4,97%. Tehát ahhoz, hogy a 6,5 százalékos, azaz a hitelkamatnak megfelelő
hozamot biztosítson a számunkra lakásunknak évente körülbelül 1,3, ill.
1,53%-kal kellene felértékelődnie, vagyis újlakás esetén ez 300 ezer forintos,
míg használt lakás esetén 283 ezer forintos értéknövekedést jelentene.
Megfordítva kicsit a kérdést, a bérleti díjnak jelentősen emelkednie kellene
ahhoz, hogy értéknövekedés nélkül, pusztán a bérleti díj bevételből tehessünk
szert 6,5%-os hozamra, újlakásunkat tehát legalább 160 ezer forintért, míg
használt lakásunkat majdnem 130 ezer forintért kellene kiadnunk. Ráadásul mivel
az ügynöki díjjal is számolni kell, évente több mint 10 hónapig tartó
intervallumra kell bérlőt találnunk 20 év során, ami csak igazán szerencsés
esetben sikerülhet.

Sokáig az ingatlan, mint kockázatmentes
befektetési forma élt a köztudatban, mára azonban ez az állítás nem tükrözi
teljesen a valóságot, természetesen, ha jelentős értéknövekedésre számítunk a
jövőre vonatkozóan, adott esetben a lakásárának megduplázódására, akkor még
mindig jelentős hozamra tehetünk szert, ez azonban már korántsem biztos. Mivel
véget ért a lakásárak látványos növekedésének korszaka, s a bérleti díjakból nem
tehetünk szert jelentős hozamokra, az ingatlanba történő befektetés is jelentős
kockázatokat hordoz magában, csak a nagyon jó helyen lévő lakások esetében
várható érték növekedés, de egyáltalán nem biztos, hogy a felértékelődés ott
várható, ahol ma jól ki lehet adni a lakásokat. Mivel a lakásárak emelkedése
ennyire bizonytalan, ezért a mindenki által kockázatosnak ítélt hitelből
finanszírozott unit linked biztosításoknál nem lehet sokkal biztonságosabbnak
tekinteni a hitelből finanszírozott ingatlanbefektetést sem. Az
ingatlanbefektetésnél tehát a bérbeadáskor szigorúan a külföldi albérlőkre kell
koncentrálni, ill. ügyletünk kedvező eredménnyel zárulhat egy-egy esetleg nagyon
előnyös vétel esetén is.

Megoldást jelenthetne a bérleti díjak
emelkedése, bár többek szerint ezek már most is nagyon magasak, s a hazai bérlők
számára csak nehezen megfizethetőek, ill. a piac túlkínálatos volta miatt sem
valószínűsíthető jelentős növekedés. Ugyanakkor Nyugat-Európában ennél jóval
magasabb árakkal is találkozhatunk, Írországban például 200 ezer forintnál
kezdődik egy kis lakás bérleti díja. Hollandiában azonban egy háromszobás lakást
havonta 130 ezer – 325 ezer forint közötti árért lehet bérelni. Az alacsony
hozam felveti a kérdést, hogy vajon megérné-e magánvállalkozók által
bérlakásokat építeni, bár ez Nyugat-Európában bevett gyakorlatnak számít, addig
a számítások alapján, Magyarországon nem tűnik igazán jó üzletnek. A vidéki
városokban pedig csak még rosszabb a helyzet, külföldi bérlőkre szinte abszolút
nem lehet számítani, a bérleti díjak, így messze elmaradnak a fővárosban esetleg
remélttől.