Nagy a kockázata a “W – alakú” recessziónak

A CB Richard Ellis csoport (CBRE) közzétette 270 európai ingatlan-befektető bevonásával készített felmérése eredményét, amelyben a megkérdezettek beszámolnak az elkövetkező években tervezett befektetéseik célpontjairól és időzítéséről. A kutatást a világ egyik legjelentősebb ingatlanpiaci konferenciáján és kiállításán, a cannes-i MIPIM-en mutatta be a CBRE.

Fő megállapítások
A befektetők 60 százaléka Európát, 21 százalék Ázsiát és 12 százalék Észak-Amerikát célozza meg;

31 százalékuk szerint Európa a legvonzóbb piaca az Egyesült Királyság, 18 százalék szerint Németország és Franciaország;§ Közép- és Kelet-Európa visszaszerezte befektetők bizalmát: 17 százalékuk szerint a régió a legvonzóbb európai piac;

A legattraktívabb az irodapiac, a kiskereskedelmi ingatlanok között pedig a bevásárlóközpontok;

A befektetők több, mint 75 százaléka szerint 2010-ben első osztályú ingatlant érdemes vásárolni;

A befektetők 55 százaléka szerint másodosztályú ingatlant csak 2011-ben vagy utána lesz érdemes vásárolni;

A megkérdezettek több mint fele a “W”-alakú gazdasági visszaesést és a gyenge bérlői keresletet nevezte meg a fellendülés legnagyobb kockázatának.

Európai piacok
Európában az Egyesült Királyság kétséget kizáróan vezető szerepet játszik az elmúlt hat hónapban mind a tranzakciók száma, mind az ingatlanárak kilábalása tekintetében, és továbbra is a befektetők érdeklődésének középpontjában marad. A piac átláthatósága és likviditása, párosulva az árak gyors igazodásával, illetve a font gyengélkedésével, vonzó kombinációt jelent abban a környezetben, ahol a befektetők még mindig kockázatkerülők és az első osztályú ingatlanokra fókuszálnak. Minden ilyen ingatlan, amely felbukkan a brit piacon, nagyon jelentős befektetői érdeklődést vált ki, kiváltképp a tengerentúlról érkezők részéről. A bérleti szerződéseket, a bérletek időtartamát tekintik a legfontosabbnak a befektetők, illetve a likviditási kockázat is elsődleges számukra.

Nem meglepő, hogy a piacméret és a kilábalás pozitív kilátásai miatt Franciaország és Németország a válaszadók harmada számára a legvonzóbb befektetési piac. Ma már nagyobb tőkeáramlás figyelhető meg Londonon kívül más európai nagyvárosok felé. Meglepő viszont a Közép- és Kelet-Európára irányuló érdeklődés rendkívüli mértéke, ahol pedig az elmúlt 18 hónapban rendkívül kevés tranzakció született. Ez arra utalhat, hogy a befektetői aktivitás erőre kap 2010 során.

Iroda és kiskereskedelmi ingatlanok
Az irodapiac hagyományosan a leginkább likvid piac, átlagosan nagyjából a tranzakciók fele itt jön létre. A CBRE által megkérdezett befektetők 39 százaléka az irodákat jelölte meg elsődleges ingatlanpiaci célpontjainak. Ezt a kiskereskedelmi ingatlanok szorosan követik 34 százalékkal, amelyekből a bevásárlóközpontok jelentik a legfontosabb részpiacot. A válság előtt a bevásárlóközpontok a nyugat-európai piacokon és Kelet-Európában is egyre jobban hasonlítottak egymásra: az első osztályú ingatlanok hozamai kis sávban mozogtak, a finanszírozási feltételek egyformák voltak, összehasonlíthatóak voltak a bérleti díjak növekedési kilátásai, ráadásul ugyanazok a befektetők és fejlesztők működtek a különböző országokban. Az ingatlanok árképzése és kilátásai ma viszont rendkívül különbözőek, így az egyes piacok fundamentumainak megértése kiváltképp fontos.

Árak és hozamok
Míg az értékek hozam-vezérelt fellendülése sok piacon vonzó a befektetőknek, az elsődleges szempontok ma az érték-kiegyenlítődés bérlői oldalára kerültek. A megkérdezettek fele a “W-alakú” recesszió kockázatát, illetve a vártnál gyengébb bérlői keresletet jelölte meg az ingatlanpiacra leselkedő legnagyobb veszélyként. “Mindesetre a fejlesztési aktivitás relatíve alacsony szintje a legtöbb piacon azt jelenti, hogy inkább a keresleti, mint a kínálati oldali kockázat tartja izgalomban a befektetőket.” – nyilatkozta Axford. Néhány ország államháztartásának veszélyes állapotát, az emelkedő kamatok és infláció kilátásait a megkérdezettek negyede említette aggodalomként. Érdekes, hogy a kényszereladás veszélye alacsony, vagy alacsonyabb, mint más kockázatoké, míg a befektetők jelentős részének az elérhető finanszírozási források szűkössége az egyik legfontosabb problémája.

Tim O’Sullivan, a CBRE budapesti irodájának ingatlanbefektetési vezetője hozzátette: “Az elsődleges európai piacok után, mint az Egyesült Királyság, Németország és Franciaország, Kelet- és Közép Európa a befektetők legkedveltebb célpontja. Míg a figyelmük ismét a régió felé fordul, nehezen találnak igényeinek megfelelő terméket – most már nem az országkockázat a fő kérdés, hanem az elérhető jó minőségű, stabil bérlőkkel rendelkező ingatlanok megléte.”