Mi lesz 2050-ben? – A válasz megérkezett…

Az elmúlt évek során az ingatlan mint eszköz hatalmas változáson, felértékelődésen ment keresztül, elsősorban a határon átívelő intézményi befektetéseknek köszönhetően. Megfigyelhető, hogy az ingatlan mint eszköz egyértelműen felzárkózik a részvényhez és a kötvényhez a befektetések volumenét, transzparenciáját és likviditását illetően.

A globális ingatlanpiacon a felértékelődésen, a transzparencia és a likviditás rohamos növekedésén kívűl a földrajzi átrendeződés is megváltoztatja. De mégis, milyen lesz a globális ingatlanpiac, a 21. század közepén, 2050 – az Eurohypo elemzése erre a kérdésre kereste a válaszokat.

A globális ingatlanpiac transzparenciájának növekedésében és az egész eszközosztály általános fejlődéséhez nagyban hozzájárul a REIT-konstrukciók terjedése. A Real Estate Investment Trust-ok egyre több országban nyitják meg az ingatlanpiac kapuját olyan intézményi befektetőknek, akik közvetlen módon nem vásárolnának ingatlant. A REIT-ek térhódítása egyértelműen növeli az ingatlanpiac és az ingatlanbefektetések transzparenciáját. Az Eurohypo szerint az ingatlan mint eszköz mind a kötvények, mind a részvények jellemző tulajdonságait magában hordozza (bérleti bevétel mint állandó megtérülés és a részvényekhez hasonló értéknövekedés), azaz alapvetően vegyes típusú befektetési eszközről van szó.

Földrajzi átrendeződés

2006-ban a világban az ingatlan-tranzakciók elérték a 700 milliárd dollárt, mely mintegy 35%-os növekedés 2005-höz képest. A tranzakcióknak mintegy a felét tették ki a határon átívelő befektetések, ebben a tekintetben Európa (különösen Németország) élen járt. Az ingatlanpiac globalizációjának egyik következménye, hogy olyan országok is felkerültek a befektetők térképére – pl. Bulgária, Szlovákia, balti államok, Kína, Tájföld, stb. – melyek korábban ingatlanbefektetési szempontból szóba sem kerültek.

A szektor globalizációja, az egyre erősödő tőkeáramlás és a feltörekvő országok dinamikus növekedése az Eurohypo szerint 2050-re jelentősen átrajzolja majd a világ ingatlanpiaci térképét. Míg jelenleg 5 ország – USA, Japán, Németország, Egyesült Királyság és Franciaország – adják ki a globális ingatlanállomány (összesen kb. 16 ezer milliárd dollár) mintegy 2/3-át, addig ez a helyzet 2050-re szignifikánsan változni fog, elsősorban Közép-Kelet Európa, Oroszország, Törökország és Dél-Kelet Ázsia szerepének növekedése miatt.

Az Eurohypo tanulmányában az egyes ingatlanállományok alakulását makrogazdasági (GDP/fő növekedése) és demográfiai (népesség alakulása) tényezőkkel támasztotta alá, értelemszerűen azokban az országokban prognosztizálja a legnagyobb ingatlanpiaci növekedést, ahol mind a népesség nő, mind pedig a népesség életszínvonala, elkölthető jövedelme. Ennek a két tényezőnek az együttállása ugyanis egyértelműen az ingatlanállomány növekedését predesztinálja.

A növekvő népesség a fejlődő országokban a lakóingatlanok iránti szükségletet növeli, míg a gazdasági növekedés irodaházak fejlesztését jelenti, az életszínvonal emelkedése pedig a retail iránti igények fokozódását. A feltörekvő országok tehát hatalmas fejlesztési hullámnak néznek elébe, aminek következtében pl. az orosz ingatlanállomány a némettel és a franciával lesz azonos nagyságrendű 2050-re, míg Törökország Olaszországgal és Spanyolországgal fog vetekedni.