Lakáspiaci dráma Magyarországon is? – A külföldi vevők is elfogytak…

A sztori az írekkel kezdődött, majd az angol és a spanyol magánbefektetők rohamával folytatódott. Az elmúlt évtizedben nyugat-európai vásárlók főként folyamatosan felértékelődő ingatlanjaiknak köszönhetően tömegesen jelentek meg a kelet-közép-európai régió ingatlanpiacain.

A sztori az írekkel kezdődött, majd az angol és a spanyol
magánbefektetők rohamával folytatódott. Az elmúlt évtizedben nyugat-európai
vásárlók főként folyamatosan felértékelődő ingatlanjaiknak köszönhetően
tömegesen jelentek meg a kelet-közép-európai régió ingatlanpiacain. A lakáspiaci
felfordulás és a credit crunch azonban ennek a sztorinak is véget vetett, de
legalábbis komolyan átírta a történetet. A külföldi vevők saját ingatlanpiacaik
fiaskójának rémképével, a szépreményű kelet-európai lakóingatlan-piacok be nem
váltott ígéreteivel, no meg a finanszírozási nehézségekkel a nyakukon csaknem
eltűntek a magyar piacról.

A sztori az írekkel kezdődött a
’90-es évek végén – kezd bele a külföldi vásárlók magyar lakóingatlan-piaci
kalandozásának történetébe Péter Ágnes, külföldi ingatlanvásárlókra
specializálódott a one2one property Kft. ügyvezetője – aztán jöttek az angolok
és a spanyolok. Az elmúlt évek ingatlanpiaci boomjában rendkívüli módon
felértékelődő ingatlanaik ellenében a nyugat-európai vásárlók tömegével
szereztek ingatlanokat Magyarországon, főként befektetési céllal, illetve
elvétve “második otthonnak” (second home).

Az első külföldi fecskék
a 90-es évek végétől kezdődően a majdnem minden országban jó stratégiának
bizonyuló utat követték: jellemzően klasszikus belvárosi, rossz állapotú
használt lakásokat vásároltak, viszonylag jó állapotú házban. Az ingatlant
felújították, és pár év múlva busás – nagyjából 30-40%-os hozammal eladták. Az
pionír íreket 2-3 év múlva az angolok követték, egy kicsit óvatosabb habitussal
ugyan, de töretlen lelkesedéssel.

Ezután fedezték fel a spanyol vevők is
a magyar piacot, ami erősen kötődik a spanyol ingatlanfejlesztő, a Fadesa
magyarországi megjelenéséhez. A Fadesa rendkívül intenzív marketing kampányt
folytatott Spanyolországban, többek között a legnagyobb spanyol napilapban egész
oldalas hirdetéssel promótálta a magyarországi ingatlanbefektetési
lehetőségeket. A piaci pletykák szerint egyébként a Fadesa akkor futó
fejlesztése kirobbanó sikerrel szerepelt: a projektet 2 hónap alatt eladták –
csaknem teljes egészében külföldi vásárlóknak. Nem egyedülálló jelenségről
beszélünk, korábban gyakori volt, hogy egész projekteket alapoztak a külföldi
vásárlókra, (Lásd a
budapesti “szellemházakat”)

Látatlanban, tervezőasztalról

A külföldi vásárló A külföldi ingatlanvásárlók egy-egy piac iránti
lelkesedése jellemzően nem racionális alapokon nyugszik. A befektetői hullám
általában “sztorihoz” és piaci pletykákhoz kötődik. A vevőknek gyakran nem sok
fogalma van a fundamentumokról: sokan például azzal az indokkal fordultak el a
budapesti piactól, hogy immáron túlságosan magasra szöktek árak. Ehelyett inkább
Bukarestben vásárolnak, ahol valójában az újépítésű projektek négyzetméterára
többszöröse a budapesti áraknak. A bulgár ingatlanlufi be nem váltott ígéreteit
pedig ne is említsük. Az ír vásárló egyébként spontán, nem nagyon mérlegel, az
angol ennél óvatosabb, megfontoltabb. A spanyol pedig latin mentalitással
vásárol: kapcsolatorientált, érzelmi alapon és rendkívül lassan dönt – ad rövid
jellemzőt Péter Ágnes külföldi ügyfeleiről.Ahogy fejlődött a magyar ingatlan-, és jelzálogpiac, úgy
tolódott el a külföldi vásárlók figyelme az újépítésű ingatlanok iránt. Egyre
több újépítésű lakóingatlan projekt jelent meg kedvező finanszírozási
feltételekkel, így a többi ígéretes -például a spanyol- piacon bevált
tervezőasztalról való vásárlás kézenfekvő volt. A teljesen új állapot, a
garancia, a használt lakásokhoz viszonyított alacsonyabb kockázat mellett a
tervezőasztalról való vásárlásnak további pénzügyi előnye van. A spanyol piacon
például jól bevált módszer volt az un. flipping tranzakció, melynek elnevezése
arra utal, hogy a vevő az ingatlant közvetlenül a projekt befejezése előtt
továbbértékesíti. Egy tipikus forgatókönyv szerint a befektető a kezdőtőke,
általában a vételár 20-30%-ának kifizetése után a teljes vételárat csak a
projekt átadásakor fizeti ki. A továbbértékesítéskor a profitot azonban –
minimális tőke lekötése mellett – az ingatlanérték 100%-a után zsebelheti be.

A legnagyobb boom idején a külföldi vevők annyira bíztak a magyar
piacban, hogy el sem jöttek megnézni az ingatlant. Fontos megjegyezni, hogy itt
elsősorban nem profi ingatlan befektetőkről, hanem átlagos életszínvonalon élő
magánszemélyekről beszélünk, nem túl szofisztikált ingatlanpiaci és befektetési
ismeretekkel. Előfordulnak persze nagyobb szereplők is, akik több ingatlant
vásárolnak egyszerre és jellemzően több országra kiterjedő ingatlanportfolióval
rendelkeznek, ők természetesen jóval átgondoltabb stratégiát követnek. A
befektetők alapvetően az ingatlan értéknövekedésére alapoztak, de természetesen
a buy-to-let hozamokra is számítottak. Ez azonban jellemzően nem váltotta be a
hozzá fűzött reményeket, mivel a bérleti díjak nem érték el a kívánt szinteket.

A magyarországi lakásárak idővel emelkedni
kezdtek, az ír vevők 1-2 éve eltünedezni látszottak, és sok külföldi vásárlót
szívtak el az újonnan felkapott piacok, mint Bulgária vagy Románia. A külföldi
vevők rohamára már nem számíthattunk, azonban a küldő országokban javában
folytatódott az ingatlanpiaci boom, így továbbra is stabil érdeklődés
mutatkozott a magyar piacon is.

A subprime válság és következményei,
valamint a külföldi vevők saját ingatlanpiacainak tanulsága azonban durván
közbeavatkoztak, és a begyűrűző hatások az idei év elejétől drasztikus
fordulatot eredményeztek Magyarországon is. Az ír és a spanyol buborék csúnyán
kipukkadt, a lakásárak zuhanni kezdtek, a brit ingatlanpiacon pedig még csak
most következik a feketeleves(Lásd részletes
cikkünket a témáról). A globális piacokon uralkodó zűrzavar, a
bizonytalanság és a hazai negatív tapasztalatok jócskán elvették a kedvét a
külföldi vevőknek a kelet-közép európai ingatlanpiaci kalandozásoktól. Emellett
rohamosan leértékelődő ingatlanaik többé már nem nyújtanak fedezetet az
ingatlanbefektetésekre.

A kereslet a legjobb időszakokhoz képest
átlagosan legalább a felére esett vissza – ad képet a jelenlegi helyzetről Péter
Ágnes. Míg korábban havonta 15-20 ingatlant értékesítettünk, ma 8-10 tranzakciót
tudunk csak lezárni – mondja Pátkai Mihály, a szintén külföldi befektetőkre
specializálódott Tower Property Group partnere. A rohamosan leértékelődő
ingatlanfedezetek miatt olyan eset is előfordul, hogy a korábban könnyelműen,
magas finanszírozási szint mellett vásárló vevő már nem képes kifizetni a
vételár hátralevő részleteit.

A közvetítők szerint szerény érdeklődés
még mindig akad, azonban mindenki sokkal óvatosabb, és leginkább kivár, ahogyan
az mostanában az ingatlanpiac minden szegmensében tapasztalható. A megkérdezett
két szakember szerint a budapesti piacon már csak a konzervatív befektetést
választók vásárolnak, akik minimum 5-10 éves időtávra terveznek. Pátkai úgy
látja, hogy 2008-ban nem is igen számíthatunk szignifikáns változásra. A
globális gazdasági felfordulás rendeződése nyomán a helyzet talán jövőre
fordulhat jobbra.

Mégsincs dráma?

Megjelentek olyan
félelmek is a piacon, hogy a csalódott külföldi tulajdonosok a nagy számban
dobják majd piacra lakóingatlanaikat, tovább tetézve ezzel a túlkínálatot és az
áresést. A fordulat egy-két piacon, pl. Lengyelországban valóban megtörtént,
véleményünk szerint azonban tömeges eladási hullám a magyar piacon valószínűleg
nem következik be. Magyarországon ugyanis korántsem beszélhetünk lakáspiaci
buborékról, így hatalmas árzuhanásokkal nem kell számolnia a befektetőknek.
Pánikhangulatról tehát nincs szó, a tulajdonosoknak inkább kivárni érdemes,
semmint negatív eredménnyel kiszállni befektetéseikből.

Jó hír emellett,
hogy az elpártoló magánszemélyek és a nagyobb volumennel szereplő
ingatlanfejlesztők mellett egyre több kisebb ír befektető jelenik meg a piacon,
akik jellemzően kisebb projektekbe, tetőtér-beépítésekbe fognak bele. Pátkai úgy
látja, hogy a jelenlegi helyzetben az értékesítéshez kapcsolódó szolgáltatások
kiterjesztése lehet egy megoldás. Egy professzionális property management
szolgáltatás például kulcsfontosságú, nemcsak a buy-to-let hozamok realizálása,
hanem az ingatlan értéknövekedéséhez szükséges állagmegóvás érdekében is.

Az ügynökök beszámolói alapján elmondható, hogy a vevők nem tűntek el
teljesen a piacról, és a belvárosi, jó minőségű lakásokra továbbra is
megmaradhat a kereslet. Pátkai úgy látja, hogy a folyamat hosszú távon akár
visszájára is fordulhat: Magyarország stabil piaca alternatívát is kínálhat a
kipukkadt “lufipiacokkal” szemben. A szakember lehetőséget lát a buy-to-let
hozamok emelkedésére is, lévén hogy a budapesti bérleti piacon kevés a magas
minőségű lakás. Péter Áges szerint a jó minőségű és lokációjú lakások mellett
még a városrehabilitáció keretében épülő ingatlanok rúghatnak labdába. Ez
ugyanis hívó szó a külföldi vásárlók számára, akiknek elsősorban számos magas
hozamot biztosító nyugat-európai példa lebeg a szeme előtt.