Kőbánya fellendülőben – Vegyünk lakást a X. kerületben?

Kőbányáról leginkább a sör jut eszünkbe, nem pedig az, hogy dinamikusan fejlődő része Budapestnek. Ennek ellenére a magánberuházások itt is gőzerővel folynak, központi részek kapnak teljesen új köntöst, új erőre kapnak az egykori ipari övezetek.

Felpezsdülőben van a X. kerületi ingatlanpiac, de az árak még a földön járnak. Fővárosi lakáspiaci körképünk a X. kerülettel folytatódik.

Kőbánya, alvárosközpont következik…

A Podmaniczky Program keretén belül több olyan fővárosi finanszírozású, illetve PPP konstrukcióban elképzelt fejlesztési pólus van, amelyek Kőbányát érintik. Ilyen a Szent László tér rehabilitációja, a Mázsa tér teljes átalakítása, a sörgyári terület funkcióváltása, illetve érintőlegesen a kőbánya-kispesti metróvégállomás átépítése. A tervek szerint 500,000 négyzetméteren 3,500 lakás, 60,000 négyzetméternyi kereskedelmi és szolgáltató üzlethelyiség, 25,000 négyzetméternyi kulturális beruházás valósul meg az elkövetkezendő években.

A Keleti-kapu projektérségre megálmodott koncepció szerint a most még meglehetősen elhanyagolt városrészek újjáélesztésével visszaintegrálják a főváros egyelőre laza szövetszerkezetébe a periférián lévő negyedeket, és ezzel megszüntetik az éles szociális választóvonalat. Barnamezős, rehabilitációs mintaprojektekkel, mint a Kőbánya Városközpont kerületi alközpont súlyponti fejlesztése, próbálják vonzóvá tenni az elmaradott kerületeket, visszacsalogatni az elköltözött lakosokat.

A kőbányai súlyponti fejlesztés tartalmazza a Szent László átjáró lakó és kereskedelmi célú, a Mázsa tér lakó és kereskedelmi célú, és a Kőbányai Sörgyár egykori 1. számú telepének fejlesztését, az S1 alprojekteket. A többlépcsős fejlesztés részeként a történelmi városközpont, a Szent László tér, a műemléki templom környéke sétáló utcákat, pihenőparkokat kap, megszűntetik egyes utcákban a gépkocsiforgalmat, új utcabútorokkal teszik élhetőbbé a környezetet. Itt épülnek már az új lakótömbök is, irodák, üzlethelyiségek is helyet kapnak az épületekben. A szecessziós épületeket várhatóan tatarozzák, és visszaállítják a tér egykori polgári fényét.

A Mázsa tér kiemelt közlekedési csomópont mivolta nem változik, ténylegesen intermodálissá kívánja tenni az önkormányzat. Megépülhet a “Korponai átjáró”, a Korponai út egyirányúsításával, mely csökkentheti a téren átmenő tehergépjármű forgalmat. A Magnum Hungária Kőbánya Kft. projektcég fejlesztésében pedig 3 hektáros területen építenek irodaházat és bevásárlóközpontot, lakásokat. Az Origo City 35,000 négyzetméternyi kiadható területe 2009-re épül fel a jelenlegi tervek szerint, bár az osztrák tulajdonos, Real Management eredetileg 2005. végére tervezte az átadást.

A legizgalmasabb kőbányai fejlesztési projektnek az S1 néven futó ígérkezik. A néhai, 19 hektáros, sörgyári iparterületen lakóparkot, szórakoztató és szabadidős létesítményeket szeretnének kialakítani neves építészek bevonásával. A tervek szerint a sörgyári pincerendszert is feltárnák és megnyitnák a nagyközönség előtt. Több tízmilliárd forint elköltését tervezgetik már több éve, az előkészítés folyik, de konkrétumokról nem sok hír érkezett mindezidáig.

Épülnek a lakások, de milyenek?

Kőbánya családiházas övezetében, a kertvárosi részen, 35 millió forintért egy újszerű állapotban lévő földszintes, 120 négyzetméteres, pofás kertesházat lehet megvásárolni. 50 millióért cserébe nyolcszobás, használt ház lehet a miénk, csak a dolog szépséghibája, hogy a házat el is lehet bontani, tekintve a katasztrofális elrendezését, és egyáltalán azt, ahogyan kinéz. Újépítésű családi házakban nem túl bő a kínálat, mondhatni igen szerény, inkább társasházi projektek vannak napirenden. Ezeket között a kisebb léptékű, 60 lakásos társasházak ugyanúgy megtalálhatók, mint az 1,100 lakásos megaberuházások. Az utóbbiak egy-egy kőbányai városrész fejlesztésével, rehabilitációjával szorosan összefüggő fejlesztések, melyek merőben átformálják majd e területek arculatát.

Újépítésű lakások közül 5-6 jelenleg épülő társasházban mérettől, kilátástól, elhelyezkedéstől, szinttől függően 9.6 milliótól egészen 45 millió forintig válogathatunk, az előbbi egy 30.5 négyzetméteres másfélszobás garzon, míg az utóbbi egy 136 négyzetméteres, teraszos ötszobás, 4. emeleti otthon. Minden új társasházhoz belső kert, lift és garázs is tartozik ugyan személygépkocsi tároló, teremgarázs, vagy külső parkolóhely formájában, de általában nincs annyi hely, mint ahány lakás épül. Ennek ellenére előfordul, hogy maradnak eladatlan garázsok a borsos ár miatt, és az építési fázisban még 1.2 – 1.8 millióért kínált parkolóhely végül 800,000 forintért sem talál gazdára. A beruházók az esetek többségében kötelezik a vevőt, hogy lakásához garázst is vegyen. Ami pozitívumként említendő, hogy nálunk még nem elterjedt energiatakarékos megoldással is találkozunk, ami ilyen nagy épületek esetében különösen ritka a hazai piacon, és inkább prémium városrészeken alkalmazták eddig, ha egyáltalán. A Tulipán Lakókert rukkolt elő geotermikus hőszivattyús, példa értékű modelljével, mely energiatakarékossági beruházás révén a lakók a fűtésszámlájukon biztos meg fogják érezni ennek a rendszernek az előnyét.

Aki szeret időt tölteni lakásfelújítással, az kifoghat egy-egy jobb példányt a használt lakások tengeréből, így például a most épülő új lakótömbök tőszomszédságában 57 négyzetméteres lakás 8.3 millió forintért nem rossz vétel, gyakorlatilag az újépítésű, hasonló nagyságú lakás árának feléért. Ha még fél millió forinttal megtoldjuk a használtlakás-vásárlásra szánt keretet, és nem ódzkodunk a paneltől, akkor 10 négyzetméterrel nagyobb háromszobás lakásra tehetünk szert, ami nagyon jó vételnek számít, mert az ilyen méretű panellakások árai 10 millió forint körül szóródnak, de akár 12.8 milliót is költhetünk, igaz, ennyiért kifogástalan állapotú otthont kapunk. A két szélső érték között 4 millió forint különbözet van, kérdés, hogy a házgyári technológiával készült egyenlakások közti pénzbeli értékkülönbség reális-e. A válasz: nem reális.

Véleményünk szerint a kőbányai négyzetméterárak várhatóan konvergálnak majd Zugló árai felé, a két kerület közti árrés nem valószínű, hogy megszűnik, de a jelenlegi 100-150,000 forintos négyzetméterár-különbség nagy valószínűséggel zsugorodni fog. Azaz várhatóan hasonló folyamat fog lezajlani mint a Ferencváros-Zugló relációban, ahol az árolló közel sem záródott be, de egyértelműen csökkent a különbség a két kerület árszínnvonalában.