Ingatlanok Kispesttől Vietnámig – Interjú

Miben hasonlít a vietnámi ingatlanpiac a 17 évvel ezelőtti magyarországihoz? Hogy jut el egy ingatlanfejlesztő Kispesttől Vietnámig? Elfér -e még egy újabb pláza a budapesti piacon? Miért van negatív hatása az ingatlanpiacra a túl sok befektetésre váró tőke? Miért nem él egy ingatlanfejlesztő a forward-purchase lehetőségével? Többek között ezekről kérdeztük Norbert Galfuszt, a Whitestone Investment ügyvezető tulajdonosát. Interjú.

Nem lettünk volna elég bátrak…

Portfolio.hu: A Whitestone Investment az IRES hivatalos jogutódja. Miért vált szükségessé a váltás, mi áll a névváltás hátterében?

Norbert Galfusz: Több évnyi sikeres együttműködés után különváltak útjaink az osztrák partnerünkkel (Credo AG, az Immofinanz tulajdonosaként is ismert Constanzia Privatbank), egész egyszerűen azért, mert az üzleti célkitűzéseink szignifikánsan eltértek egymástól. Az International Real Estate Services (IRES) tevékenységét átvittük a Whitestone Investment-be, ugyanakkor jogi szempontból az IRES tovább létezik, ám valós tevékenységet nem folytat. A Whitestone ugyanazokkal az emberekkel folytatta megkezdett projektjeit. Korábbi partnereink vélhetően Credo névvel továbbra is aktívak lesznek a magyar piacon, s reményeink szerint több projektet is megvalósítunk majd együtt.

P.: Jelenleg legnagyobb fejlesztésük a kispesti Neo Center, melyet a Chayton Capital-lel együtt valósítanak meg. Mit foglal magába ez az együttműködés?

N.G.: A legtöbb projektünk esetében keresünk egy nagyobb intézményi befektetőt, aki jellemzően a fejlesztés 90%-át finanszírozza, míg a mi a maradék 10%-ot invesztáljuk a fejlesztésbe. A Neo Center esetében is így valósul meg a befektetés, a Chayton a projekt 90%-át finanszírozza a Duna Fund befektetési alapján keresztül, míg mi 10%-ot más struktúrákon keresztül, valamint mi felelünk a teljes fejleszési folyamatért. Összesen két közös beruházásunk van a Chayton Capital-lel.

P.: A Neo Center egy vegyes retail-irodaház projekt. Nem tart attól, hogy a budapesti retail piac túltelített, melyre ráadásul hamarosan belép majd a gigakntikus méretű Arena Plaza is?

N.G.: Minen bizonnyal vannak túltelített részpiacok és szegmensek – mint pl. a Törökbálint környékén lévő outlet centerek – amikre azt mondhatjuk, hogy kockázatos lenne még egy projekttel ott megjelenni. Azonban a Neo Center elhelyezkedése kifejezetten jó, egy olyan környéken helyezkedik el, ahol még mindig szükség van bevásárlóközpont-területre.

Az Arena Plaza számomra lenyűgöző projekt, mi ugyanis nem lettünk volna ilyen bátrak, hogy azon a területen bármit is fejlesszünk, igaz mi nem vagyunk retail-specialisták. Megvizsgáltuk a terület megvásárlását még 1996-ban, amikor a terület tulajdonosa még a Buick volt, de végül úgy döntöttünk, hogy nem építünk ott semmit. Az Árkád, Budapest egyik legnépszerűbb és legjobban működő bevásárlóközpontja csak 2-3 kilométerre van tőle, szóval nehéz megjósolni, hogy azon a területen sikeres lehet -e egy újabb pláza. Ugyanakkor azt gondolom, hogy éppen a hatalmas mérete miatt válhat sikeressé az Arena Plaza.

P.: Mi a Whitestone fejlesztési stratégiája; eladják a projekteket amint tudják vagy hajlamosak kivárni az ideális ajánlatig, esetleg megtartják és portfóliót építenek fel?

N.G.: Ez alkalalomról alkalomra, projektről projektre változik. A többségi partner, a Chayton Capital még nem döntötte el, hogy a Neo Centerrel mik a céljai ebben a tekintetben. Az IRES-től való különválásunk után megváltoztattuk stratégiánkat; a jövőben mindig lesznek projektek, amiket értékesíteni fogunk, de lesznek ingatlanok, melyeket megtartunk hosszú távon és felépítünk egy saját portfóliót. Ez alapvetően egy különböző hozzáállás, mint amit az IRES-s időkben követtünk.

Vietnám és Románia

P.: Mit vár a budapesti ingatlanpiacon? Számít további hozamesésre?

N.G.: Úgy gondolom, hogy a tranzakciós hozamok, ha nem is drasztikus mértékben, de tovább eshetnek még és valószínűleg fognak is, elsősorban a piacon lévő rengeteg befektetésre váró tőke miatt. A sok tőke miatt igen nagy nyomás nehezedik a hozamokra, ami egy részről jó a fejlesztőknek, de ugyanakkor nem igazán előnyös az egész piacra nézve. Azt tapasztaljuk, hogy a piac egyre inkább a forward-purchase tranzakciók irányába megy el, ami teljesen szokatlan volt még 1.5 vagy akár 1 évvel ezelőtt is. Mi személy szerint soha nem adjuk el ilyen típusú tranzakcióban a projektjeinket.

A fejlesztési aktivitás jelenleg kiugróan magas a budapesti irodapiacon, s bár a take-up egyáltalán nem rossz, annak mértéke így sem éri el az irodaállomány bővülésének mértékét. Ennek következtében a kihasználatlanság jelentősen meg fog emelkedni a budapesti irodapiacon, ugyanakkor a bérleti díjak csökkenését nem várjuk, hiszen azok már most is kifejezetten alacsonynak tekinthetők. A budapesti bérleti díjak majdnem olyan alacsonyak mint Bécsben, ami a közép- és nyugat európai piac alsó határát jelenti. Egész egyszerűen nem lehetséges tovább csökkenteni a budapesti bérleti díjakat.

P.: Vannak regionális terjeszkedési tervei a Whitestone-nak? Nem gondolja, hogy Kelet-Európa feltörekvő piacaiban, így Romániában pl. túlságosan rövid idő alatt túl sokat estek a hozamok?

N.G.: Igen, fogunk nyitni egy helyi irodát Romániában és a közeljövőben több kereskedelmi- és lakóingat-fejlesztésbe is belekezdünk az országban. A hozamok Romániában valóban egészségtelenül alacsony szinten állnak, de Románia egy nagy piac hatalmas potenciállal. Romániában továbbra is nagy szükség van mind iroda, retail és logisztikai területekre. A fejlesztéseinket Bukarestben kezdjük meg, de vizsgáljuk a későbbi megjelenést másodlagos városokban is.

A másik terjeszkedési célországunk messze esik a régió határaitól, ugyanis Vietnámban vizsgáljuk nagyon komolyan a fejlesztési lehetőségeket. Vietnámnak hihetetlenül nagy a növekedési potenciálja, az ország 85 milliós lakosságának 70%-a 30 évnél fiatalabb, a gazdasági növekedés pedig 8% körül alakul évente. A vietnámi ingatlanpiac helyzete leginkább a 17 évvel ezelőtti Közép-Európához hasonlítható. Terveink szerint a következő 6-12 hónapban több fejlesztést is elindítunk Vietnámban, először szállodákat, később irodaházakat és lakóingatlanokat is.

P.: A Whitestone jelen van a hazai lakóingatlan piacon is, de ezidáig kizárólag prémium pozicionálású lakásokat épített. Mi ennek az oka?

Ez elsősorban azért van, mert ez volt az a piaci szegmens, mely nem volt még igazán lefedve, sőt még jelenleg sincs túl sok fejlesztő, aki magas színvonalú lakóingatlan projekteket valósítana meg. Emellett úgy gondoljuk, hogy ebben a szegmensben vannak a legkevésbé kitéve a vásárlók olyan tényezőknek, mint az adórendszer változása, költségvetési megszorítások, stb. Ez az a piaci szegmens, ahol a vásárlóerő magasan a legstabilabb, így a beruházás is kiszámíthatóbbá válik.

Az egyik lakóingatlan-fejlesztésünk, a Palazzo Dorottya, melyben Budapest egyik legdrágább projektje, mégis sikerült a lakások 50%-át előértékesíteni, úgy, hogy az építkezések még javában zajlanak. Ez szerintem hatalmas siker. De ugyanez mondható el a Rosehill Residence-ről, ahol gond nélkül eladtuk mind a 30 lakást, s a Völgy Park is jól teljesít. A Mill Lofts projektünkben a 100 lakásból eddig 30-at sikerült értékesítenünk, miközben az építkezés még csak most fog elkezdődni.