Hol érdemes lakást venni 2008-ban?- A válasz megérkezett

A lakáspiac az, amihez mindenki ért, és amiről mindenkinek van véleménye. Biztos, hogy mindenkinek van egy tuti tippje, hogy hol érdemes lakást venni, milyet és mennyiért. Ezenkívül mindenkinek megvan a saját elmélete, hogy mi a jó befektetés, merre megy a piac, és hol robbannak fel a lakásárak a következő 5 évben.

A saját elméletek és tuti tippek általában a józan ész
logikáját követik, azonban fenn áll a veszély, hogy túl erős az érzelmi töltet,
és a szubjektivitás elhomályosítja a reális ítélőképességet. Cikkünkben éppen
ezért igyekeztünk objektívek maradni, és néhány törvényszerűséget összefoglalni,
amelyre érdemes emlékezni, ha életünk egyik legfontosabb pénzügyi döntésére
kerül sor.

Népszerű témáról lévén szó, számos
klasszikus, de immáron érvényét vesztett vélekedés és városi legenda kering a
lakáspiacról, emellett erős szubjektivitás övezi a témát. Cikkünkben egy
életszerű szituációból kiindulva kíséreljük meg átvilágítani a budapesti
lakáspiacot. Az érzelmi faktor, és az egyedi jellegzetességek kiküszöbölése
érdekében elemzésünkben egy általunk felállított feltételrendszer mentén
értékeljük a lehetőségeket, alapvetően hosszabb távú és általános tendenciákat
igyekszünk szem előtt tartani. Az általuk felállított feltételrendszer a
következő alapvetéseket tartalmazza:

Középtávon gondolkodunk, és a
lakásvásárlást -mint életünk egyik legfontosabb pénzügyi döntését- alapvetően
befektetésként értékeljük, azonban a helyzet életszerűsége kedvéért
feltételezzük, hogy rövidtávon (1-5 év) a benne is szeretnénk lakni: tehát nem
pusztán az értéknövekedésre számítunk, illetve nem a bérleti díjból szeretnénk
jövedelmet szerezni. A vásárolt lakástól tehát elvárunk bizonyos színvonalat,
ami alapvetően határozza meg az életminőségünket, és rövid távon nem változik
meg. Röviden, olyan lakást preferálunk tehát, amelynél átlagon felüli
értéknövekedést remélhetünk, és amely néhány éven át viszonylag kellemes
életkörülményeket biztosít számunkra.

Lokáció mindenekfelett:
közlekedés és környezet

Az ingatlanpiac elsőszámú premisszája “a
lokáció mindenekfelett”, és ez a lakáspiacon is érvényes. A lakás egyedi
adottsági erősen szubjektívek, az elhelyezkedés és a megközelítés az, ami az
ingatlan értékét leginkább befolyásolja, ezen ugyanis nem egyszerű változtatni.

Ez azt jelenti, hogy Budapestről lévén szó, a lakásvásárlásnál a jelenlegi (!) közlekedési adottságokat és a lakókörnyezet jelenlegi
állapotát kulcsfontosságú szempontként kell kezelni.

Budapesten a könnyű megközelíthetőség záloga egyértelműen a metró, illetve a fő
villamos vonalak (pl. 4-6) közelsége. Kritériumrendszerünkben éppen ezért ezt
határoznánk meg elsődleges fontosságúnak. A közlekedési hálózatban apróbb
változások bekövetkezhetnek, de igazán nagy súlyú változásokra csak hosszú távon
van esély, rövid távon a közlekedési adottságok nyilván nem változnak. Ebben a
kérdésben érdekes példát szolgáltat a 4-es metró vonalának kiépülése, amely az
elemzések szerint nem volt különösebb hatással az ingatlanárakra. Véleményünk
szerint ennek két fő oka, hogy mivel az ügy régóta húzódik, ezt piac már
beárazta, és az új vonal igazi változást csak Budán hoz.

A budapesti
közlekedési hálózat megújítása az ingatlanpiacon is érdekes fejleményeket
hozhat. Érdemes például belegondolni, hogy mit okoz majd a Margit híd lezárását
követő közlekedési káosz. Az is elképzelhető, hogy az elkövetkező időszakban
felértékelődnek azok a területek, amelyeket ezt az útvonalat elkerülve is meg
lehet közelíteni.

A “VIII. kerület dinamikusan fejlődő részén”…

Ugyanez érvényes a lakókörnyezet jelenlegi minőségére .
Tagadhatatlan: Budapest fejlődik, változik, és az újonnan felkapott, éppen hogy
fejlődés útjára lépett területek egyszer majd kellemesek lesznek. Egy tipikus
példát említhetnénk ott: a “VIII. kerület dinamikusan fejlődő része”, vagy a X.
kerület, ahol tobzódnak a mérsékelt árszintű lakóingatlan fejlesztések. Csodát
várni azonban nem érdemes: bár olcsón tudunk ezeken a területeken lakást venni,
és a felértékelődés hosszú távon valószínűleg elkerülhetetlen, ugyanakkor a lakókörnyezet rövid távon nem fog megváltozni . Éppen ezért a döntésnél a
lakókörnyezetben csak nagyon rövid távon (1-2éven belül) várható pozitív
változásokat érdemes beleárazni az értékelésbe.

A piac hamarabb
áraz

A döntésnél érdemes észben tartani, hogy piac sokkal
korábban beárazza a várható pozitív változásokat. Gondoljunk csak a IX.
kerületre, amelynek bizonyos részeiben a rehabilitáció valóban sikersztorinak
számít. De az árak már a kijjebb eső területeken is igencsak elszálltak, pedig
azok valójában nem nyújtanak olyan magas szintű életminőséget, és javulás jó pár
év múlva következik csak be (tehát mi már nem nagyon tudjuk élvezni ennek
előnyeit). Egy másik példa az éppen rehabilitáció alatt álló VIII. kerület, ami
gyakorlatilag bontási, jobb esetben építési terület, de a négyzetméterárakba már
beárazták a sikersztorit. Nem árt tehát végiggondolni, hogy valóban egy
építkezés kellős közepén szeretnénk-e lakni, azért mert az a környék majd
valamikor jó lesz…

Amire viszont tudnunk kell: a már korábban
felkapott kerületekben, az elmúlt tíz évben favoritként kezelt XIII. vagy a
már említett IX. kerületekben- további hatalmas árrobbanásra már nem lehet
számítani . Ezek a területek az elmúlt években szépen fejlődtek, és az évek
során irdatlan lakás volumen került itt átadásra, és a fejlesztői lelkesedés még
most is javában tart. Mivel ezek a területek alacsony bázisról indultak,
áremelkedés valóban volt az elmúlt években, azonban a túlkínálat és a látványos
fejlődés hiányában már nem lesz akkora a felértékelődés.

Köztudott, hogy a lakáspiaci boom
Budapesten kb. 5 éve véget ért. A piac jelenleg túlkínálatos, és az erősen
negatív gazdasági környezetben a helyzet szignifikáns javulására évekig nem
számíthatunk. Már most érdemes tehát észben tartani, hogy mik azok a faktorok,
melyek a lokáción túl jól eladhatóvá tesznek egy lakást.

Átlaglakás,
átlag lokációval

Az első számú szabály, amit véleményünk szerint egy
gyengélkedő lakáspiacon észben kell tartani, az, hogy átlagos lakást, átlagos
helyszínen nem érdemes venni. Az átlagos lakások ezerszám öntik el a piacot,
a kínálat ebből most is és a jövőben is hatalmas lesz. Röviden, olyan lakásban
érdemes gondolkodni, amely már most átlagon felüli, vagy amelyet könnyen azzá
lehet tenni. Ezen a ponton persze könnyen támad a szubjektivitás, de próbáljunk
meg tárgyilagosak maradni: egy lakás lehet különleges minőségben, méretben,
elhelyezkedésben, kialakításban, stb. Klasszikus példája ennek a kategóriának a
rosszabb állapotban lévő használt lakás a belvárosban, amelyet felújítással
átlagon felülivé tehető (ideális esetben a felújítás összegénél jóval nagyobb
értéknövekedést érhető el). Érdemes észben tartani, hogy a lakást jó állapotú
házban érdemes venni, mert rövid távon ebben a tekintetben is bajos a változás.
Ha továbbértékesítésre számítunk, akkor a felújításnál jobb tartózkodni a
markáns megoldásoktól: a divat trendek gyorsan változnak, így ezek már
ronthatnak pozíciónkon.

Megint csak különleges adottságnak számít a garázs a belvárosban: még akkor is, ha a parkolási helyzet jelentősen
javul -bár erre jelenleg nem sok esély van- a parkolási lehetőségek mindig
szűkösek a belvárosban, ezért ez mindig jó befektetés lesz.

Nagyobb
életteret

A korábbi slágertermékek-mint a garzonlakás és a
másfél szobás lakások – kora leáldozott . A vevők a magasabb
életminőséget és a nagyobb életteret keresik. Érdemes megfigyelni egyébként az
újabb lakóingatlan-fejlesztéseket, már a fejlesztők is tudatosan nagyobb
lakásokat építenek. Az európai átlag lakásméretek még mindig jóval magasabbak,
mint a hazaiak, feltételezhető tehát, hogy a tendencia folytatódik. Még a két
szobás lakások esetén is a tágasabb változat számíthat a jövőben nagyobb
érdeklődésre.

A prémium prémium marad

Még egy dolog, amit
nem árt tudni: a budapesti lakáspiacon még jelenleg is életképes a prémium
szegmens. A (valódi) prémium prémium marad: ez a kategória némileg elválik az
általános piaci trendektől, és bizonyos kereslet mindig van rá: ezeknek a
lakásoknak még a legpesszimistább forgatókönyv szerint is emelkedik az ára.

Agglomeráció- határozott NEM

A városból való tömeges
kiköltözés trendje már több éve véget ért, a korábban kiköltözők sorra térnek
vissza a városba. A trend egyébként nem egyedi, pl. a nyugat-európai városokban
is hasonlóan folyamatok játszódtak le. A nagyvárosból kiköltözők a közlekedés
nehézségei miatt kénytelenek meghozni a kompromisszumot: a zöldövezetet feladják
egy jól megközelítésű, magas minőségű belvárosi lakásra. A budapesti közlekedési
hálózat gyászos helyzetét senkinek sem kell különösebben ecsetelnünk: elégtelen
tömegközlekedés, P+R parkolók hiánya, körgyűrű hiánya, stb. Természetesen mindig
akadnak majd, akik többre értékelik a madárcsicsergést, mint a stressz mentes
munkába járást és a hatékony időbeosztást, azonban erős keresletnövekedésre nem
érdemes számítani. Közel sem egyértelmű ugyanis, hogy az agglomeráció valóban
magas életminőséget kínál.

Belső VIII. kerület – nagy méretű polgári lakás

A belső VIII.
kerület gyakorlatilag a szűk belváros kiterjesztésének tekinthető,
ugyanakkor egy intenzív felértékelődés előtt álló terület -a rehabilitációra
váró külső VIII. kerület- mellett helyezkedik el. A terület mindig is népszerű
volt, és az elmúlt két évben 10%-os áremelkedés regisztráltak itt, de az árak
még mindig jóval a belváros árai alatt vannak. A belső VIII. kerületben már most
is lényegesen kevesebb a romos ház, mint akár a VI. kerületben, és az egész
kerület rohamosan fejlődik. A kerület külső részeinek rehabilitációjával a belső
részek értéke is nő. Az V. kerületi vásárlási lehetőségek pedig egyre fogynak,
az árak pedig -magyar viszonylatban is- már most is az egekben vannak.

Trendi belvárosi, szingli

Lakásvásárlásunknál érdemes
észben tartani a változó demográfiai folyamatokat : a budapesti
lakáspiacon egyre nagyobb számban jelennek meg a keresleti oldalon az
egyedülálló, magasabb jövedelemmel rendelkező vásárlók, akik elsősorban az
átlagon felüli adottságú lakásokat kedvelik. A belvárosi vagy budai, nagy
alapterületű , nem hagyományos elrendezésű ingatlanok különleges figyelemre
számíthatnak körükben.

Tetőtérbeépítés

A belvárosi
tetőtér beépítések igazi gyöngyszemnek számítanak a budapesti felhozatalban. Egy
ilyen lakás a belvárosi nagypolgári életérzést és az új lakás előnyeit ötvözi,
különleges, és nagyon trendi. Igaz, az árak elég borsosak, de a kereslet ezekre
a termékekre hatalmas, kínálatuk pedig -mivel viszonylag kevés alkalmas helyszín
adódik tetőtérbeépítésre- viszonylag szűkös, most is , és a valószínűleg a
jövőben is.

Előző három tippünket összegezve: a belváros mindig is
keresett lesz , mert gyakorlatilag egyet jelent a jó megközelítéssel. A
vásárolt lakás emellett nem árt ha valamivel többet tud, mint átlagos
versenytársai.

Zöldövezet – szigorúan jó közlekedéssel

Egy budapesti lakáspiaci körképből budai zöldterületeket nem hagyhatjuk
ki. Álláspontunk szerint azonban hiába Buda presztízse, ha a hátrányos
közlekedéssel párosul, ezért itt is csak jól megközelíthető lakást
érdemes választani. Bár Buda lakáspiaci pozíciója bomba biztos, és az
értéknövekedés majdnem garantált, az árak azonban már mindenhol horribilisak,
így érdemes olyan környéket választani, amelynek adottságai a közeljövőben
átlagon felül javulnak. Ilyen például a XI. kerületben a Gellérthegy, amit 4-es
metró viszonylagos közelsége budai viszonylatban is egyedülállóvá teszi.